在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面臨很大不確定性的背景下,那些原本投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金大部分選擇回流銀行或者蟄伏,而市場(chǎng)上剩下的絕大部分屬于自住需求者,房地產(chǎn)市場(chǎng)因此已由以前具有投資性質(zhì)和生活消費(fèi)品性質(zhì)的雙重市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)楫?dāng)前僅剩下生活消費(fèi)品性質(zhì)的單一市場(chǎng)。既然是普通的商品市場(chǎng),那當(dāng)然“既買漲,更買跌”。
國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科在全國(guó)刮起又一輪“降價(jià)風(fēng)”后,收益頗豐,兩天進(jìn)賬2億多。萬(wàn)科的這次 “降價(jià)風(fēng)”,不僅驗(yàn)證了“后奧運(yùn)效應(yīng)”的存在,更說(shuō)明了房地產(chǎn)市場(chǎng)并非“買漲不買跌”,反而是個(gè)“既買漲,更買跌”的市場(chǎng)。這給了那些寧愿低價(jià)賣股權(quán)、賣地皮,就是不愿意降房?jī)r(jià)來(lái)回籠資金的房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)很好的回?fù),更給了那些試圖用“逆勢(shì)提價(jià)”來(lái)炒作的房地產(chǎn)企業(yè)以當(dāng)頭棒喝。
下調(diào)房?jī)r(jià)是應(yīng)市場(chǎng)調(diào)整所需。眾所周知,由于外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的惡化以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的走緩,房地產(chǎn)市場(chǎng)既然作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),理應(yīng)隨著這一輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整周期而調(diào)整。不可否認(rèn),房地產(chǎn)市場(chǎng)去年的暴漲與GDP保持了11.9%的高位增速有著莫大關(guān)系,但是今年GDP增速已經(jīng)回落,全年預(yù)計(jì)可能低于10%,房地產(chǎn)市場(chǎng)理該調(diào)整,否則就違背了市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)則。另外,去年牛氣沖天的房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)價(jià)格泡沫,并且資產(chǎn)市場(chǎng)往往有一次性跌完的特性,以此觀之,本次房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整幅度理應(yīng)大于整個(gè)經(jīng)濟(jì)調(diào)整的幅度。
房地產(chǎn)不僅可以用來(lái)自住,還可以用來(lái)投資(投機(jī))。作為投資對(duì)象,房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)會(huì)存在“買漲不買跌”的現(xiàn)象。但是,在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面臨很大不確定性的背景下,這些投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金大部分選擇回流銀行或者蟄伏,而剩下的絕大部分屬于自住需求者,或者說(shuō)剛性需求者。也就是說(shuō),房地產(chǎn)市場(chǎng)已由以前具有投資性質(zhì)和生活消費(fèi)品性質(zhì)的雙重市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)楫?dāng)前僅剩下的生活消費(fèi)品性質(zhì)的單一市場(chǎng)。既然此時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本變成了普通的商品市場(chǎng),那么需求下降了,就得下調(diào)房?jī)r(jià)來(lái)刺激需求。
前段時(shí)間,摩根大通的一份報(bào)告一天之內(nèi)就把滬深股市往上拉了上百點(diǎn),一時(shí)間市場(chǎng)紛傳似乎政府有救市的舉措出臺(tái),事后證明這份報(bào)告并未掌握確切的信息。再說(shuō),即使政府出臺(tái)救市,也斷然不會(huì)救樓市,況且現(xiàn)在國(guó)內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率仍然保持在30%至60%的高水平上,何需救市?央行和銀監(jiān)會(huì)日前聯(lián)合下發(fā) 《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》,要求商業(yè)銀行對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸采取嚴(yán)格管理的措施,禁止向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款。同時(shí)對(duì)土地儲(chǔ)備貸款抵押率和貸款年限都作了嚴(yán)格的規(guī)定,并禁止對(duì)土地閑置超過(guò)2年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款,大大打擊了房地產(chǎn)企業(yè)的土地囤積行為。這個(gè)《通知》也因此被市場(chǎng)認(rèn)為是政府“保銀行、棄地產(chǎn)”的標(biāo)志,也讓希冀政府救市的房地產(chǎn)企業(yè)的等待落空,同時(shí)也給了市場(chǎng)一劑強(qiáng)心劑:房地產(chǎn)市場(chǎng)必須按照市場(chǎng)自身規(guī)則去調(diào)整,不能通過(guò)行政干預(yù)來(lái)扭曲市場(chǎng)規(guī)則。
不可否認(rèn),在樓市的調(diào)整期肯定會(huì)有局部、個(gè)別的斷供現(xiàn)象發(fā)生,但市場(chǎng)傳言的“斷供潮”實(shí)屬危言聳聽(tīng)。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控,無(wú)論如何都應(yīng)主要側(cè)重于全局的、宏觀的角度,不能因?yàn)槌霈F(xiàn)了個(gè)別的斷供現(xiàn)象而動(dòng)搖對(duì)全局的調(diào)控。從目前所見(jiàn)的斷供案例來(lái)看,絕大部分是出于對(duì)房屋的投資,自住房由于房?jī)r(jià)下跌而斷供的案例基本沒(méi)有。而房屋投資無(wú)疑需要直面市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),市場(chǎng)有漲有落,哪有只漲不跌之理?而房屋自住發(fā)生斷供的可能性極小,如果真發(fā)生斷供,首先會(huì)喪失其在銀行的信用,即便對(duì)其信用記錄影響甚小,在當(dāng)前銀根緊縮的背景下,也很難再獲得銀行按揭貸款。相對(duì)于房屋投資而言,自住房屋斷供的成本更高,不到萬(wàn)不得已,不會(huì)選擇斷供。
政府無(wú)需救樓市的另一個(gè)原因是,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷,但不會(huì)造成銀行大量不良貸款的產(chǎn)生。根據(jù)中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心對(duì)銀行業(yè)貸款壓力測(cè)試,當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格整體下降20%時(shí),會(huì)造成銀行不良貸款上升0.9%,而當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)40%以上的跌幅時(shí),銀行總體不良貸款率將會(huì)明顯增加。因此,當(dāng)前房?jī)r(jià)的合理下行,對(duì)銀行整體不良貸款的影響較小,而房地產(chǎn)價(jià)格的下跌又能使得更多的民眾有能力購(gòu)買住房,進(jìn)而改善民生。
今年上半年,由于銀行貸款緊縮,引致銀行房地產(chǎn)信托貸款大幅增長(zhǎng)。但是隨著銀監(jiān)會(huì)針對(duì)銀行表外業(yè)務(wù)的監(jiān)測(cè)力度的加大,預(yù)計(jì)這種爆發(fā)式增長(zhǎng)的現(xiàn)象不會(huì)延續(xù)太長(zhǎng)。再說(shuō),銀監(jiān)會(huì)也會(huì)吸取銀行前段時(shí)間理財(cái)產(chǎn)品的教訓(xùn),防止理財(cái)產(chǎn)品零收益現(xiàn)象發(fā)生在信托貸款領(lǐng)域。另外,隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)反彈的跡象,美元開(kāi)始回暖,這意味著國(guó)際資金回流的可能性加大,因此,房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)國(guó)際資金來(lái)彌補(bǔ)資金缺口的難度將會(huì)加大?傊,在當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)不確定性背景下,大部分資金將會(huì)選擇觀望。
事實(shí)上,萬(wàn)科稍早時(shí)候在杭州低價(jià)促銷時(shí)首日就賣出一半的消息,也非常清楚說(shuō)明了房地產(chǎn)市場(chǎng)也是一個(gè)“既買漲、更買跌”的市場(chǎng)。因此,解鈴還仗系鈴人,如果房地產(chǎn)企業(yè)不下調(diào)價(jià)格,就無(wú)法使?jié)撛诘膭傂孕枨筠D(zhuǎn)變成現(xiàn)實(shí)的需求。只有通過(guò)降價(jià)來(lái)增加需求,并以此回籠資金,才能使房地產(chǎn)業(yè)走出困局,獲得良性健康的發(fā)展。(中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心郭田勇 蔣蛟龍)
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