“金九銀十”！在無數(shù)人的眼里，九月從來是收獲的季節(jié)。

　　然而，一年前的9月27日，央行發(fā)布“房貸新政”，樓市行情逆轉(zhuǎn)，一年來發(fā)生了太多的巨變，投資購房者不再瘋狂，房價不再飛漲，房價成交量急劇下降，眾多期房樓盤也“結(jié)成碩果”變成了現(xiàn)房，諸多跡象顯示，中國樓市正在邁向“現(xiàn)房營銷時代”，這雖然是絕大多數(shù)開發(fā)商不愿面對的，卻是“9.27房貸新政”調(diào)控樓市的一大碩果，不單造福于廣大黎民百姓，還將對樓市產(chǎn)生深遠影響。

　　捂盤滯銷期房變現(xiàn)

　　成都樓盤最新銷售現(xiàn)狀如何？

　　9月10日，記者選取成都最具代表性的區(qū)域——天府大道沿線，進行實地采訪，據(jù)不完全統(tǒng)計，從三環(huán)路到終點廣場，天府大道沿線兩側(cè)共有32個在售樓盤，其中23個樓盤都在賣準現(xiàn)房或現(xiàn)房，其余只有9個樓盤完全在賣期房。

　　為什么現(xiàn)在有這么多樓盤在賣準現(xiàn)房或現(xiàn)房呢？表面上看，是樓盤滯銷所致，究其深層次原因，則是開發(fā)商捂盤漲價過高使然。自2004年初以來，各地房價連連看漲，尤其是05年-07年中，房價更是飛漲，短短兩年時間，不少地方的房價就翻了番，在漲價的同時，不少開發(fā)商還捂盤惜售，以期獲得更大的銷售收益。許多開發(fā)商沒有料到的是，去年9月27日，央行發(fā)布“房貸新政”，影響如此巨大，仿佛一夜之間，樓市行情就發(fā)生了逆轉(zhuǎn)——投資者離市，自住者觀望，購房需求銳減，樓市陷入滯銷狀態(tài)，樓市突然轉(zhuǎn)冷讓開發(fā)商措手不及，盡管一些樓盤進行降價促銷，但銷售速度仍不理想，許多期房樓盤都賣成了現(xiàn)房或準現(xiàn)房。

　　就成都天府大道沿線的23個準現(xiàn)房樓盤看，至少有8個樓盤在05年就開工建設(shè)了，有9個樓盤在06年開工建設(shè)，其余6個樓盤是在07年開工建設(shè)，當(dāng)然這23個樓盤中，大多是分期開發(fā)，有個別的現(xiàn)在僅1期封頂。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，不少樓盤原本在06年底或07年初就該推向市場，結(jié)果這些開發(fā)商取得預(yù)售許可證后，紛紛把開盤時間推后，等著賣更好的價格，最終錯失售房良機。不過，對于“捂盤”一說，幾乎各個開發(fā)商都否認，他們表示他們也“希望”早日開盤，華陽一位不愿透露姓名的開發(fā)商告訴記者，項目在規(guī)劃審批時就耽誤了不少時間，隨后又因辦理開工拖延而推遲，導(dǎo)致在去年9月以前不能開盤。事實上，目前城南在售的現(xiàn)房都以大戶型為主，大多數(shù)都在120平方米以上，中小戶型基本已銷售一空。

　　期房預(yù)售風(fēng)光不再

　　買期房，在今天看來，這是很尋常的購房選擇。然而，預(yù)售期房大行其道，則是中國房地產(chǎn)業(yè)起步晚的情況下，行業(yè)資金極其匱乏的情況下，開發(fā)商、購房者、政府三方迫不得已的選擇，這一經(jīng)營模式1954年源于香港，1995年開始為內(nèi)地各大城市所采用，強有力地推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。十余年時間里，中國眾多城市居民實現(xiàn)“居者有其屋”，自有住房比例迅速接近西方發(fā)達國家水平，這一巨大成就的取得，期房預(yù)售制度功不可沒！

　　所謂“期房”，就是指沒有建成的房屋，期房預(yù)售就是發(fā)售“樓花”。對于廣大購房者而言，購買期房意味著一定的風(fēng)險，并導(dǎo)致買賣雙方的“交房糾紛”不斷。自從期房銷售模式在各個城市出現(xiàn)后，社會各界的質(zhì)疑就從來沒有停止過，但在樓市暴漲的時期，預(yù)售期房仍在廣泛的爭議中大行其道。

　　然而，去年“9.27房貸新政”出臺，期房預(yù)售制度似乎風(fēng)光不再。從深層次分析，商品房預(yù)售制度面臨的環(huán)境已發(fā)生根本變化，建立之初是鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需要。去年十·一前，央行與銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《通知》，要求“只能對主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)淖》堪l(fā)放按揭貸款”，就是在促使開發(fā)商把項目建成準現(xiàn)房發(fā)售。

　　購買現(xiàn)房安全穩(wěn)當(dāng)

　　在當(dāng)前樓市不景氣，行業(yè)風(fēng)險加大的狀況下，相對規(guī)劃建設(shè)中的期房，購買現(xiàn)房或準現(xiàn)房，對于購房者來說，無疑更具“誘惑力”，因為購買現(xiàn)房能最大程度地降低風(fēng)險，保證自己的權(quán)益。

　　準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的建筑、配套、設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，環(huán)境、綠化、戶型、樓間距等重要指標(biāo)已經(jīng)一目了然，內(nèi)外墻及公共空間裝修已在進行施工。買現(xiàn)房除了眼見為實，短期內(nèi)甚至立即入住又是其一大的優(yōu)勢。

　　當(dāng)然在具體購買時，購房者還要仔細考量，那些現(xiàn)房或準現(xiàn)房是開發(fā)商保留的“經(jīng)典房源”，還是由于朝向、樓層、通風(fēng)、采光等都較差而賣不出去的“尾房”。特別是新推現(xiàn)房并非整層整棟，而是零散分布在各個樓層時，購房者就要更加仔細了，要客觀判斷開發(fā)實力、項目價值、未來居住環(huán)境及狀況。還有空置現(xiàn)房中，不少是因積壓、手續(xù)不全、歷史遺留、拆遷周轉(zhuǎn)等原因造成的閑置，在購買時要查驗開發(fā)商是否有賣房所需的證件，是否真實有效，這樣能有效避免損失。

　　從開發(fā)商的角度看，現(xiàn)房開發(fā)不僅資金壓力大，開發(fā)成本及營銷成本也非常高，在社區(qū)規(guī)劃、房屋設(shè)計、工程質(zhì)量等各個方面都將作出更多努力，準現(xiàn)房和現(xiàn)房銷售，比拼的就是樓盤的品質(zhì)，這對開發(fā)商的開發(fā)實力都是不小的考驗。更必須有充分的資金保證。 (記者姜必剛)