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        期房預售風光不再 中國樓市邁向現房時代

        2008年09月12日 14:38 來源:華西都市報 發表評論

          “金九銀十”!在無數人的眼里,九月從來是收獲的季節。

          然而,一年前的9月27日,央行發布“房貸新政”,樓市行情逆轉,一年來發生了太多的巨變,投資購房者不再瘋狂,房價不再飛漲,房價成交量急劇下降,眾多期房樓盤也“結成碩果”變成了現房,諸多跡象顯示,中國樓市正在邁向“現房營銷時代”,這雖然是絕大多數開發商不愿面對的,卻是“9.27房貸新政”調控樓市的一大碩果,不單造福于廣大黎民百姓,還將對樓市產生深遠影響。

          捂盤滯銷期房變現

          成都樓盤最新銷售現狀如何?

          9月10日,記者選取成都最具代表性的區域——天府大道沿線,進行實地采訪,據不完全統計,從三環路到終點廣場,天府大道沿線兩側共有32個在售樓盤,其中23個樓盤都在賣準現房或現房,其余只有9個樓盤完全在賣期房。

          為什么現在有這么多樓盤在賣準現房或現房呢?表面上看,是樓盤滯銷所致,究其深層次原因,則是開發商捂盤漲價過高使然。自2004年初以來,各地房價連連看漲,尤其是05年-07年中,房價更是飛漲,短短兩年時間,不少地方的房價就翻了番,在漲價的同時,不少開發商還捂盤惜售,以期獲得更大的銷售收益。許多開發商沒有料到的是,去年9月27日,央行發布“房貸新政”,影響如此巨大,仿佛一夜之間,樓市行情就發生了逆轉——投資者離市,自住者觀望,購房需求銳減,樓市陷入滯銷狀態,樓市突然轉冷讓開發商措手不及,盡管一些樓盤進行降價促銷,但銷售速度仍不理想,許多期房樓盤都賣成了現房或準現房。

          就成都天府大道沿線的23個準現房樓盤看,至少有8個樓盤在05年就開工建設了,有9個樓盤在06年開工建設,其余6個樓盤是在07年開工建設,當然這23個樓盤中,大多是分期開發,有個別的現在僅1期封頂。記者在調查中發現,不少樓盤原本在06年底或07年初就該推向市場,結果這些開發商取得預售許可證后,紛紛把開盤時間推后,等著賣更好的價格,最終錯失售房良機。不過,對于“捂盤”一說,幾乎各個開發商都否認,他們表示他們也“希望”早日開盤,華陽一位不愿透露姓名的開發商告訴記者,項目在規劃審批時就耽誤了不少時間,隨后又因辦理開工拖延而推遲,導致在去年9月以前不能開盤。事實上,目前城南在售的現房都以大戶型為主,大多數都在120平方米以上,中小戶型基本已銷售一空。

          期房預售風光不再

          買期房,在今天看來,這是很尋常的購房選擇。然而,預售期房大行其道,則是中國房地產業起步晚的情況下,行業資金極其匱乏的情況下,開發商、購房者、政府三方迫不得已的選擇,這一經營模式1954年源于香港,1995年開始為內地各大城市所采用,強有力地推動房地產業發展。十余年時間里,中國眾多城市居民實現“居者有其屋”,自有住房比例迅速接近西方發達國家水平,這一巨大成就的取得,期房預售制度功不可沒!

          所謂“期房”,就是指沒有建成的房屋,期房預售就是發售“樓花”。對于廣大購房者而言,購買期房意味著一定的風險,并導致買賣雙方的“交房糾紛”不斷。自從期房銷售模式在各個城市出現后,社會各界的質疑就從來沒有停止過,但在樓市暴漲的時期,預售期房仍在廣泛的爭議中大行其道。

          然而,去年“9.27房貸新政”出臺,期房預售制度似乎風光不再。從深層次分析,商品房預售制度面臨的環境已發生根本變化,建立之初是鼓勵房地產行業發展的需要。去年十·一前,央行與銀監會聯合下發《通知》,要求“只能對主體結構已封頂的住房發放按揭貸款”,就是在促使開發商把項目建成準現房發售。

          購買現房安全穩當

          在當前樓市不景氣,行業風險加大的狀況下,相對規劃建設中的期房,購買現房或準現房,對于購房者來說,無疑更具“誘惑力”,因為購買現房能最大程度地降低風險,保證自己的權益。

          準現房是指房屋主體已基本封頂完工,小區內的建筑、配套、設施的大致輪廓已初現,環境、綠化、戶型、樓間距等重要指標已經一目了然,內外墻及公共空間裝修已在進行施工。買現房除了眼見為實,短期內甚至立即入住又是其一大的優勢。

          當然在具體購買時,購房者還要仔細考量,那些現房或準現房是開發商保留的“經典房源”,還是由于朝向、樓層、通風、采光等都較差而賣不出去的“尾房”。特別是新推現房并非整層整棟,而是零散分布在各個樓層時,購房者就要更加仔細了,要客觀判斷開發實力、項目價值、未來居住環境及狀況。還有空置現房中,不少是因積壓、手續不全、歷史遺留、拆遷周轉等原因造成的閑置,在購買時要查驗開發商是否有賣房所需的證件,是否真實有效,這樣能有效避免損失。

          從開發商的角度看,現房開發不僅資金壓力大,開發成本及營銷成本也非常高,在社區規劃、房屋設計、工程質量等各個方面都將作出更多努力,準現房和現房銷售,比拼的就是樓盤的品質,這對開發商的開發實力都是不小的考驗。更必須有充分的資金保證。 (記者姜必剛)

        編輯:位宇祥】
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