“我們估計,2008年國內房地產行業的資金缺口是6730億元,全行業在今年下半年開始集中體現資金趨緊的特點。”
今天下午,焦點房地產網委托北京師范大學金融研究中心所作的《房地產行業資金供求缺口分析報告》新鮮“出爐”,其主要觀點讓正面臨資金緊缺困擾的房地產開發商愈發揪心。
支出大增資金分流加速
2008年1、2季度房地產開發投資依然呈現較快的增長,增幅達到30%以上,較去年同期增速更快。7月份的數據顯示,房地產開發投資的資金投入速度并沒有明顯的放慢跡象。這一部分資金的大量投入,是造成房地產商資金緊缺的主要原因。
房地產開發投資從分類的情況看,住宅投資依舊是主導,始終占據70%以上的投資比例。這個比例和去年同期基本持平。住宅類投資的增幅基本和房地產開發投資同步,2007—2008始終保持著30%以上的增長幅度。
房地產商的第二大資金支出是土地購置,2003年以來,國內土地的供給量基本穩定,在每年4億平方米的水平波動,差距不是太大。然而,土地價格卻是年年上漲,哪怕是根據官方數據簡單推算,到2008年上半年,土地儲備規模也已超過3.2億平米,樓面地價的購置價格也已上升到1100元/平方米以上。
2007年,房地產商購買土地的投入已經超過4000億元,2008年上半年則超過了2100億元。
另外,商業銀行貸款的本金支出和利息支出也是房地產商的重要成本之一。從房地產商的資金結構來看,有75%的資產來自于負債,每年償還銀行的本息是房地產商重要的資金支出項。
最后,房地產商在經營中的稅收支出也是一部分重要的支出,在房地產企業經營業務不斷擴大的背景下,稅收支出的金額也越來越大,到2007年稅收支出已經接近2500億元。
綜上所述,房地產的資金支出主要包括房地產投資、購置土地、應付本金和利息以及應付稅費等幾個方面。2007年,房地產商的支出達到一個頂峰,從2008年上半年的情況來看,增速有所放緩,但支出還在繼續增加之中。
源頭“關閘”資金缺口凸現
而另一方面,房地產資金來源卻在趨緊,其原因有幾個方面:首先,是銀行貸款的減少。緊縮的貨幣政策和銀行對房地產行業波動性的憂慮,給房地產商向銀行申請貸款帶來了困難。同時,當房地產市場開始走向調整,銀行方面也進一步收縮對房地產市場的貸款,以避免承受因為房地產市場衰退所帶來的風險。其次,是銷售的下降。銷售的下降必然帶來預付款和定金數量的減少,同時按揭部分也進一步減少,這一部分資金來源的減少完全是由需求下降所帶來的。
《報告》指出,2007年對于中國經濟來說是非常特殊的一年,中國經濟繼1992到1996年之后,經歷了第二次連續五年GDP增速超過10%的高速增長周期,并達到了經濟景氣的巔峰。2007年10月16日,上證指數達到6100點以上的歷史新高。房地產市場則在稍早于此也達到了景氣頂點,需求膨脹的同時伴隨房價高漲,房地產商更是以一種前所未有的樂觀情緒囤積土地,以求未來更加迅速地擴張和發展。
此后,市場迅速陷入調整并且調整的幅度和周期超出了事先最悲觀的估計。首先是股票市場開始大幅度下跌,從6000點跌至4000點,又從4000點向2000點而去。全國性的房地產市場調整也大體從2008年開始了,市場觀望氣氛日益濃厚,房地產商的存貨量開始提高,房價也明顯松動。景氣下行、信貸緊縮、銷售遲緩、土地儲備規模和在建設規模的龐大,都決定了房地產行業資金缺口的逐步凸現。
該報告通過對2008年房地產行業資金周轉情況作分析指出,房地產行業資金趨緊的特點在2008年下半年開始集中體現,預計資金需求與資金供給的缺口達到6730.787億元。
《報告》還稱,決定2009年房地產市場走勢的關鍵因素有兩個方面:宏觀經濟因素和政策因素。如果宏觀經濟繼續走弱,同時緊縮的政策不變,房地產行業極有可能進入一個長達幾年的調整階段,當年的資金缺口將達到9290億元,行業衰退在所難免;如果宏觀經濟能夠迅速走強,國家同時放松銀根,房地產市場將可能經歷一個較短的調整過程,2009年底有望走出低谷。(趙燕華 林泓)
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