2008年9月20日，據(jù)北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉一份最新研究報(bào)告顯示，土地市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入深度調(diào)整階段，房?jī)r(jià)將理性回歸，今年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口將高達(dá)6730億元，需求萎縮和資金繃緊，預(yù)示著房地產(chǎn)商開(kāi)始進(jìn)入了行業(yè)的調(diào)整期，這個(gè)過(guò)程比一般預(yù)想得更為漫長(zhǎng)，房?jī)r(jià)調(diào)整剛剛拉開(kāi)序幕，單純注資救市無(wú)法解決樓市根本問(wèn)題。 中新社發(fā) 海安仇穩(wěn)山 攝

　　房?jī)r(jià)回歸理性是眾望所歸，也是市場(chǎng)規(guī)律的必然，這也決定了相關(guān)調(diào)控政策必須以公眾的公共利益為出發(fā)點(diǎn)，不能夠以相關(guān)利益群體的訴求為導(dǎo)向。

　　發(fā)軔于去年10月的樓市變局延續(xù)至今，未來(lái)走勢(shì)依舊迷茫。就在近期開(kāi)發(fā)商考慮試探性降價(jià)的同時(shí)，呼吁救市的聲音也越來(lái)越多。據(jù)媒體報(bào)道，“中房協(xié)”日前已上書(shū)國(guó)務(wù)院，建議改變目前“嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策為“適度控制”，比如允許地方政府自行救市、降低房地產(chǎn)交易有關(guān)稅率等。(據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》)

　　中房協(xié)的建議得到了一些數(shù)據(jù)的支持。北京師范大學(xué)近期的一份研究報(bào)告顯示，今年年底前全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金缺口約為6700億元，明年將擴(kuò)大到9000億元。一旦房地產(chǎn)行業(yè)陷入中期調(diào)整，可能給我國(guó)商業(yè)銀行帶來(lái)的不良貸款達(dá)上萬(wàn)億元。依此數(shù)據(jù)判斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“輸血工程”似乎迫在眉睫。然而，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)卻與之相左：實(shí)際上進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金并沒(méi)有減少，今年上半年房地產(chǎn)投資增加了22.8%。

　　應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)的是，暫且不論這些數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確、客觀，一個(gè)事實(shí)卻是不可忽略的，那就是在目前的房?jī)r(jià)水平下，無(wú)論是房?jī)r(jià)收入比之高，還是租金回報(bào)比之低，都表明房?jī)r(jià)仍處于明顯的畸高狀況。據(jù)此，必須首先要明確的是，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策仍應(yīng)堅(jiān)持不懈，必須等待房?jī)r(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性回落才能夠有所調(diào)整。

　　誠(chéng)然，房地產(chǎn)業(yè)陷入低迷已然是不爭(zhēng)的事實(shí)。國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的調(diào)查結(jié)果顯示，8月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比(比上月)下降0.1%。同時(shí)，2008年以來(lái)，北京、上海等一線城市已有幾十宗土地流標(biāo)、流拍，并有向二、三線城市蔓延的趨勢(shì)。但是，低迷的現(xiàn)狀并不說(shuō)明“救市”的必然，并不意味著調(diào)控政策必須要扭轉(zhuǎn)。目前的房?jī)r(jià)絕對(duì)水平仍然高企，根據(jù)世界銀行和聯(lián)合國(guó)人居組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，家庭購(gòu)房?jī)r(jià)格在其年收入的3-6倍為合理范圍。顯然，目前房?jī)r(jià)水平仍然遠(yuǎn)高于國(guó)際公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。

　　產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)期規(guī)律表明，全行業(yè)的暴利局面不可能持續(xù)存在，最終所有行業(yè)的盈利狀況都將逐步恢復(fù)到社會(huì)平均水平。始于1998年的住房改革，推動(dòng)了房產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)十年的牛市行情。在這期間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不僅享受著長(zhǎng)達(dá)十年的暴利，也習(xí)慣了市場(chǎng)的只漲不跌。這種狀況的長(zhǎng)期持續(xù)，最終使得市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的功能幾近喪失，其實(shí)并不利于全行業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。自去年十月份以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入到供求平衡的觀望期。這不僅是前期調(diào)控政策顯效，也是供求雙方博弈的必然結(jié)果，有利于推進(jìn)房?jī)r(jià)回調(diào)至理性的范疇之中。在這一過(guò)程中，市場(chǎng)自發(fā)的優(yōu)勝劣汰能夠提升整個(gè)行業(yè)的活力，同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)的轉(zhuǎn)向也對(duì)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)控制提出了良好的警示，現(xiàn)在的困頓正是它們前期貸款審核疏漏過(guò)失的“成本”。作為逐利的經(jīng)營(yíng)實(shí)體，商業(yè)銀行理當(dāng)自行擔(dān)負(fù)這一責(zé)任。

　　所以，現(xiàn)在匆忙著手改變“嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策為時(shí)尚早，“嚴(yán)格執(zhí)行既有的宏觀政策”理應(yīng)依舊是下半年樓市調(diào)控的基調(diào)。同時(shí)，針對(duì)那些對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)敏感，可能出現(xiàn)斷供和退房潮流的群體和區(qū)域，應(yīng)該提早進(jìn)行銀行風(fēng)險(xiǎn)壓力測(cè)試，要求開(kāi)發(fā)商拿出事前的應(yīng)對(duì)方案；對(duì)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)進(jìn)行積極引導(dǎo)，鼓勵(lì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)股權(quán)合作、上市、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)項(xiàng)目債券化等渠道獲取周轉(zhuǎn)資金，以合規(guī)合法的渠道來(lái)化解資金瓶頸，從而避免調(diào)控政策對(duì)全行業(yè)的運(yùn)行造成過(guò)度的傷害等等。

　　房?jī)r(jià)回歸理性是眾望所歸，也是市場(chǎng)規(guī)律的必然，這也決定了相關(guān)調(diào)控政策必須以公眾的公共利益為出發(fā)點(diǎn)，不能夠以相關(guān)利益群體的訴求為導(dǎo)向。

　　□馬紅漫(上海 經(jīng)濟(jì)學(xué)博士)