活動策劃：柯鵬 李和裕

　　主持人：李和裕

　　整理：李和裕

　　嘉賓：薛建雄 佑威房地產研究中心主任

　　黃河滔 21世紀不動產市場中心 研究主管

　　相較于年初時的遮遮掩掩，如今樓市的主旋律格外分明，幾乎所有的大型開發(fā)商都或多或少地參與到了這場促銷價格戰(zhàn)中，而地方政府方面也已開始“托市”。那么，在今年的最后一個季度里，樓市局面會否產生新變化？購房者應該如何選擇？本周，我們請來市場人士與大家交流。

　　一手房難見大作為

　　主持人：對接下來一手房市場的表現怎么看？

　　薛建雄：近期的價格戰(zhàn)并沒有帶動樓市的完全復蘇，“金九”已告吹，“銀十”是否能如愿以償，其期望值在迷茫的市場氛圍面前正不斷地下調。從此次上海假日樓市所顯示的下一階段樓盤走向看，降價樓盤的比例較前幾次房展會有所放大，而從分布區(qū)域來看，內環(huán)以內的整體形勢相對較為穩(wěn)定，降價促銷仍然是以中環(huán)外的樓盤為主。但總體而言，優(yōu)惠程度還不如八、九月份一批降價幅度較大的樓盤，特別是公寓產品打折力度小于預期。

　　如果從抗跌角度考慮，倒是豪宅的“財富避風港”作用未減。我們曾統計了上海174個公寓樓盤的價格變動，跌價樓盤占44.8%。其中，30000元/平方米以上的高檔公寓降幅為27%，而15000-30000元/平方米、8000-15000元/平方米和8000元/平方米以下樓盤的降幅分別為42%、48%和47%。上月，仁恒河濱城、尚海灣豪庭、御翠豪庭3個項目的成交量分別為16、12和11套，價格也在今年夏季上海房價的大跌中分別逆市上漲了11.6%、6.7%和3.5%。前期因為價格調整而轟動上海樓市的御翠豪宅剛以49545元/平方米的高價成交了2套，表明市場已經告別了過熱期，但購買力依然健在，不存在崩盤的可能性。

　　二手房讓價不鮮見

　　主持人：那二手房市場的狀況又如何？

　　黃河滔：根據我們的統計，9月上海二手住宅的交易面積環(huán)比又下降了兩成左右。我們多個營業(yè)片區(qū)負責人也都表示，假日樓市期間看房客戶也沒有出現預期中的大幅增長，同比下降五成左右成為普遍現象，個別區(qū)域的看房客戶僅有去年同期的三成左右。主要原因一是與二手房業(yè)主相對保守的價格讓步相比，一手住宅項目采取多種優(yōu)惠手段進行促銷，分流了二手房市場內的部分剛性需求客戶；二是一手房市場內頻繁的促銷現象也使得看跌的購房者增多，延緩了眾多潛在購房者的入市。

　　而從價格方面看，成交均價環(huán)比漲幅在最近3個月一路走低直至幾乎為零，表明數月來上海房價正在承受較大的下行壓力。事實上，買賣雙方圍繞價格展開的博弈已經持續(xù)了大半年，因買方目前占據了主導地位，如果樓市在“銀十”仍然失去量能支持、僵局無法打破，恐怕二手房業(yè)主做出更大幅度價格讓步的可能性很大。需要指出的是，盡管購房者“看房多、下單少”成為常態(tài)，但目前二手房市場的積極之處在于部分業(yè)主開始放低姿態(tài)、適應市場形勢，部分投資客主動要求降低報價，3%-5%的讓價并不鮮見，且在交易談判時仍有議價空間，而這種在價格上愿做出讓步的狀態(tài)可以為二手房成交行情的回暖打下基礎。

　　調整基調仍將持續(xù)

　　主持人：從近期的情況來看，政府發(fā)出“救市”信號，上到一個月內兩次降息，下到地方紛紛出臺激勵樓市的方案，年尾地方還在加緊完成經濟適用房、限價房等住房保障工作，您認為這些對樓市構成何種影響？

　　薛建雄：地方“救市”對購買力的促動恐怕有限。地方支持的主要是自住購房者，此輪樓市下滑流失的則是大批投資者，加上保障性住房的分流，能挽回的購房者不足以成為逆轉樓市的力量。不過，對于開發(fā)商來說，只要進入銷售階段的樓盤，基本無資金之憂，因為在售項目是很好的“抵押品”，反而是一些還只有土地或樓盤剛開工的開發(fā)商資金鏈壓力更大。

　　黃河滔：降息的“轉折”意義更為明顯。9、10月間連續(xù)2次降息對資本市場的提振作用傳遞至樓市的話，其疊加效應可在樓市逐步釋放。從短期看，降息提升市場信心的作用將十分明顯；從長期看，交投雙方的經濟負擔都將得以減輕，同時也有利于為市場注入流動性，充實樓市購買力，吸引更多人入市，加速市場的回暖。但降息并不能夠解決目前國內房地產市場所面臨的所有問題，其理性回歸、真正回暖更多有待于市場自身調節(jié)。目前交投雙方博弈的核心在于對房價水平的認知和對后市的預期上，且很難立即消失。樓市的調整基調短期內難以扭轉，預計仍將持續(xù)較長的一段時期，短則半年，長則1年甚至更長。