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        業(yè)內(nèi)評論:拯救樓市 再下六道令牌如何?

        2008年10月30日 11:28 來源:北京青年報 發(fā)表評論

          上周,房地產(chǎn)業(yè)界呼喚已久的救市政策終于出臺了。對于資金緊張的開發(fā)商和疲弱的市場來說,仿佛是在干旱的季節(jié)里下了一場小雨。暫時緩解了旱情,卻沒能解決干渴。業(yè)內(nèi)一致認為,已經(jīng)出臺的救市政策改變不了目前市場的下跌趨勢。主要原因,除了目前市場下跌趨勢已然確立,難以在短期內(nèi)出現(xiàn)改變的市場規(guī)律之外,對于已經(jīng)出臺的政策市場也普遍感覺力度不夠。

          綜合各方觀點,要想使市場盡快走出低迷,減少調(diào)整的幅度和時間,政府應(yīng)該繼續(xù)采取更強有力的救市措施。

          ●措施一:繼續(xù)降息

          一個月之內(nèi)央行兩度降息,可以明顯看出,加息周期已經(jīng)結(jié)束,在國內(nèi)外經(jīng)濟形式堪憂的情況下,目前已經(jīng)進入降息通道。市場預(yù)期,到年底還將有兩到三次降息。

          目前五年期以上的住房商業(yè)貸款利率仍在6%以上,還有較大的下調(diào)空間。國美第一城總經(jīng)理陳云峰認為,政府應(yīng)該勇敢地把利率降下來。這樣不僅對房地產(chǎn)市場有好處,也有利于整體國民經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。在目前宏觀經(jīng)濟目標已經(jīng)明確為保增長的情況下,房地產(chǎn)市場應(yīng)該被重新啟動。因為房地產(chǎn)市場可以帶動上下游幾十個產(chǎn)業(yè),對整體經(jīng)濟的拉動作用很大。因此,應(yīng)該把降息進行到底,這樣不僅可以減輕購房者的還款壓力,刺激住房需求;也可以減輕企業(yè)利息負擔,畢竟房地產(chǎn)是一個資金密集型行業(yè),對利率的敏感度很高。

          ●措施二:降低或取消營業(yè)稅

          本次救市政策中,將首次購買普通住宅的契稅由以前的1.5%降到了1%,同時減免萬分之五印花稅。相對于100萬的房價來說,總共可以降低0.55%的稅費,意味著買房人可以節(jié)省5500元。雖然能為買房人減輕一點負擔,但其幅度卻是微小的。“對處于深度觀望的樓市來說,減稅的力度明顯不足。而且所降稅種的覆蓋面也不夠,涉及二手房交易的營業(yè)稅和個人所得稅沒有下調(diào)。”頂秀置業(yè)總經(jīng)理劉新虎表示。

          據(jù)我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司專業(yè)人士介紹,目前在二手房交易流程中,包含的所有稅種相加占房屋總價近10%。也就是說100萬的二手房,僅稅收一項即可占到近10萬。而在所有稅種中,比例最大、征繳涉及面較廣的就是5.5%營業(yè)稅和1%的個人所得稅,但此次調(diào)整沒有涉及這兩個稅種。

          另外契稅的下調(diào)所涉及到的買房人的比例目前也很小。要想享受到1%的契稅是有前提條件的,首先必須是個人首次購房。相對于目前已經(jīng)進入住宅升級時代的樓市而言,多數(shù)人是為改善居住條件而進行的二次甚至三次置業(yè)。首次置業(yè)者已不是市場的主流,因此對多數(shù)買房人來說無法享受到契稅的優(yōu)惠。

          國美第一城總經(jīng)理陳云峰認為,如果能夠減免營業(yè)稅,將會刺激二手房的交易。二手房市場流通加快了,自然會帶動一手房的交易。這樣才能起到救市作用。

          ●措施三:改善型住房

          不應(yīng)受二次置業(yè)限制

          目前出臺的所有救市政策都體現(xiàn)在對首次置業(yè)的關(guān)照。對于二次置業(yè)者,無論是契稅還是貸款利率都沒有任何的優(yōu)惠。二次置業(yè)者首付還要按30%交納,商品貸款利率在基準利率的基礎(chǔ)上浮10%,契稅也要按3%交納。這一系列負擔壓抑了大量二次置業(yè)者的需求。

          按照階梯式消費的規(guī)律,人們在首次置業(yè)時往往由于經(jīng)濟能力不是很強而選擇購買小戶型住宅以解決基本的居住需求。而隨著年齡的增加,家庭收入的增長以及家庭人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化,在解決了基本居住需要之后便產(chǎn)生了改善型住房需求。這時,人們對住房面積和品質(zhì)都會產(chǎn)生更高的要求。例如,對于剛剛步入工作的年輕人來說,初次置業(yè)往往會選擇一居室,而幾年之后當他們面對結(jié)婚和生子需要而二次置業(yè)時,往往會選擇兩居室以上的住房。

          而這時對二次置業(yè)的各種限制會給他們改善住房的需求帶來更多負擔。另外對房地產(chǎn)市場來說,經(jīng)過近十年高速發(fā)展目前進入升級置業(yè)時代。更多的開發(fā)樓盤并不是針對首次置業(yè)的買房人,初次置業(yè)者已不是房地產(chǎn)市場需求的主流。

          所以不論是面對當前房地產(chǎn)市場面臨的低迷狀況,還是市場需求的主流,都應(yīng)該放松對二次置業(yè)的限制。有專家認為,應(yīng)該把改善型的二次置業(yè)首付降到20%。把這種需求釋放出來給市場注入活力。改善型的二次置業(yè)需求并不會增加市場的泡沫成分,他們往往是出于真實的居住需要,而不是為了投資或投機。

          ●措施四:物業(yè)稅開征

          無限期延后

          在去年房地產(chǎn)市場狂熱之時,物業(yè)稅的開征一度成為市場關(guān)注的焦點。相關(guān)部門對于開征物業(yè)稅做了大量調(diào)研和模擬“空轉(zhuǎn)”的工作,一時間物業(yè)稅的開征似乎已是勢在必行。

          然而隨著房地產(chǎn)市場“拐點”的出現(xiàn),市場在幾個月之內(nèi)迅速轉(zhuǎn)冷,物業(yè)稅的開征似乎也偃旗息鼓了。業(yè)內(nèi)人士認為,在目前低迷的市場情況下,物業(yè)稅的開征應(yīng)該無限期延后。

          ●措施五:延長貸款年限

          延長貸款年限和調(diào)整貸款成數(shù)一樣,都是降低了購房者的還款壓力,減輕了未來的生活負擔,而這點對于自住型的購房人來說更加優(yōu)惠。

          專家建議,每月還款額應(yīng)該控制在家庭月收入的30%-50%,年輕人每月少供一些,可更好地用于自身的發(fā)展和家庭的消費。

          ●措施六:取消外籍人買房的

          限制

          給外國人在中國購房“松綁”可為樓市帶來更多利好。北京作為一個國際化的大都市,在奧運之后更吸引了越來越多的外國人來華工作、定居,但另一方面,有意長期安家的外國人在國內(nèi)買房時,總會有一系列繁瑣的手續(xù)和政策規(guī)定需要面對。有專家表示,政府如給非投機性質(zhì)的外國個人購房者在政策方面“松綁”,將帶來雙贏的局面。(記者 周宏)

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