在被業(yè)界稱為“救市政策出臺后最重要的峰會”的“2008年中國金融地產(chǎn)年會”上,住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部研究中心副主任秦虹表示,當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的形勢是市場的主動調(diào)整需要加上企業(yè)的被動服從,行業(yè)處在逐漸回歸到理性的發(fā)展軌道上。

　　市場過度繁榮后自主調(diào)整

　　她認(rèn)為,市場的主動調(diào)整壓力來自2007年房地產(chǎn)業(yè)的非正常發(fā)展。這體現(xiàn)在多個方面:首先是全國房價普遍上漲,特別是在一線大城市,一些項(xiàng)目一年之內(nèi)價格上漲了50%,甚至翻番,這樣的上漲速度大大超出了普通居民的購買能力。而市場的火爆也帶動了居民的購買行為,使有購買能力的居民不斷入場搶購,甚至不少家庭透支了購買能力。

　　其次是全國各地“地王”頻現(xiàn),最高的拍賣價格超過底價18倍!“這就出現(xiàn)了房地產(chǎn)倒掛,極大地刺激了人民對未來房價上漲的預(yù)期。因?yàn)闃敲鎯r格已經(jīng)超過了商品房的價格。在這樣一個情況下,房價上漲過快的城市誘導(dǎo)了大批投資客的介入。

　　第三是房地產(chǎn)市場在2007年資金異常充足,超額利潤引起其他行業(yè)紛紛涌入投機(jī)。甚至有一些企業(yè)把房地產(chǎn)投資的盈利作為其主業(yè)虧損的彌補(bǔ),不少公司在房地產(chǎn)行業(yè)的盈利超過了主業(yè)的盈利。

　　第四個方面是房屋銷售異常火爆。統(tǒng)計(jì)顯示,2007年全年竣工商品房總面積4.7億平方米,但由于預(yù)售,開發(fā)企業(yè)去年一共賣了6.9億平方米的房子,竣工、銷售比達(dá)到1:1.4,為歷史最高水平。與此同時,去年全年完成商品房銷售額比2006年增長了47%,供求關(guān)系可以說嚴(yán)重失調(diào)。

　　最后一個方面是,我國去年個人住房貸款新增8000億元,個貸成為各大商業(yè)銀行競爭的重要領(lǐng)域,在這激烈的競爭中也不可避免地產(chǎn)生了一些違規(guī)行為。

　　外圍因素影響市場被動服從

　　秦虹認(rèn)為,2008年我們觀察房地產(chǎn)市場還需要加上被動服從的因素,“房地產(chǎn)市場目前也不得不服從于外圍的宏觀經(jīng)濟(jì)局勢的變化”。

　　首先是國際金融動蕩,對國內(nèi)的房地產(chǎn)市場在心理上產(chǎn)生嚴(yán)重影響。人們對來自大洋彼岸的危機(jī)持續(xù)時間多長,波及面有多廣并不了解,因此,企業(yè)和消費(fèi)者非常謹(jǐn)慎,同時在出口導(dǎo)向型企業(yè)密集的地區(qū),居民收入水平受其影響也出現(xiàn)較大幅度的下降,購房承受能力也隨之下降。

　　其次是全球資本市場的低迷,對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,其在資本市場融資的渠道基本被阻斷；對于消費(fèi)者來說,購房能力隨市場萎靡也受到很大影響。

　　最后是我國宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的全面減速。國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的城鄉(xiāng)家庭可支配的收入增幅,也已經(jīng)降到2005年以來的最低水平。

　　秦虹說,“所以,當(dāng)前市場表現(xiàn)是信心不足,預(yù)期不定,消費(fèi)能力受限,最終影響到了消費(fèi)水平的萎縮”。

　　關(guān)注地產(chǎn)政策首先關(guān)注大局

　　秦虹表示,開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)市場應(yīng)抱有信心,我國城市化推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的這臺引擎沒有熄滅,同時中國也擁有巨大的市場,“即使在被稱為‘冬天已經(jīng)來了’的房地產(chǎn)市場,今年1—9月全國商品房銷售面積也達(dá)到4億平方米,雖然比2007年下降了15%,但是比2006年1—9月交易的總量還要高一些,而且部分城市的銷售量仍然是在上漲的。”

　　“當(dāng)前我國要力保GDP增長,房地產(chǎn)通過投資消費(fèi)雙重拉動,是拉動GDP效果最好的一個產(chǎn)業(yè)。所以最近出臺了一系列政策,這些政策既體現(xiàn)了靈活性,又體現(xiàn)了連續(xù)性�！鼻睾缃庾x最近出臺的政策時說,比如第一是政策直指首次購房,背后的含義還是高度關(guān)注市場,防止投機(jī)；第二又一次強(qiáng)調(diào)小戶型和保障性住房建設(shè)。連續(xù)幾年來的政策調(diào)整焦點(diǎn)都沒有離開這兩點(diǎn),既滿足了低收入家庭的住房需求,也可以彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資下降產(chǎn)生的投資增速的缺口。

　　“和1998年亞洲金融危機(jī)的時候出臺的政策相比,1998年是通過制度的創(chuàng)新啟動了這個市場,這次是挖掘住房市場的潛力和保障性住房的保證。這次政策是及時的,也是非常必要的。既對房地產(chǎn)市場的發(fā)展,也對整個經(jīng)濟(jì)大局的影響非常關(guān)鍵。我們更應(yīng)該利用這樣一個時機(jī),抓住機(jī)遇解決影響房地產(chǎn)市場深層次的一些制度因素,這樣才能維持房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定健康發(fā)展。”