深秋的北京，位于城市西南部四環五環之間的幾個房地產開發項目正在如火如荼的建設中。目前市區在售樓盤，價格以12000元至18000元/平方米居多。據北京晨報報道，北京樓市目前成交陷入困境，房地產項目紛紛推出打折促銷活動。然而，打折風潮所帶來的價格松動并沒有幫助市場擺脫蕭條。甚至連政府都已出臺“救市”政策，購房者仍然選擇靜靜觀望。但有專家指出：盡管今年房地產項目銷售普遍陷入困境，但同去年相比，今年的房價依然有一定幅度的上漲。所謂的“房地產行業冬天的來臨”的說法不切實際。 中新社發 滿會喬 攝

　　目前，美國金融危機的發展正在對中國經濟產生影響，“保增長”成為經濟工作的頭等大事。近日，國家出臺了一系列鼓勵居民購房的財稅、金融政策。人們關注：在這些措施的作用下，何時能實現樓市交易回暖的目標？政策是否會演變成維持高房價的“托市”？購房者現在該不該出手？對各級政府而言，除了頻繁“救市”，怎樣從根本上促進房地產市場健康發展？本報記者直擊政策背后，深入不同層面，為您打開一連串問號。 　

　　——編 者

　　●對市場走勢有啥影響

　　——長期有利于激發需求，短期觀望情緒可能繼續

　　下手還是觀望？這是個問題。

　　北京的公務員徐春明去年這時就打算買房，和很多購房者一樣，這一年來他選擇了持幣待購。

　　10月23日晨，徐春明打開電腦，幾乎所有新聞網站頭條都是“中國政府救樓市”的新聞。頭天晚上國務院出臺政策，從11月1日起，下調個人首次購買90平方米及以下住房的契稅至1%，免征印花稅。購買普通自住房最低首付比例調到20%，可享受基準利率最低0.7倍的優惠利率，住房公積金利率下調……

　　徐春明細算了一下，如要買一套100萬元左右的房子，可省下1萬多元稅費，首付壓力可減到20萬元出頭，20年的還款利息則可省下15萬元，購房負擔的確有所減輕。

　　他同時算了一筆賬，如房價繼續跌，即使開發商每平方米只優惠500元，100平方米的房子也能輕易省下5萬元，比減免1萬元的交易稅費誘惑大得多。

　　“我還是再看看，至少到春節吧。反正這段日子房價不可能大漲。”徐春明說。

　　10月23日以來，新浪等知名網站的調查結果顯示，至少有超過50%的網友表示將繼續觀望。而各地的“救市”政策，迄今為止并未呈現明顯效果。

　　對房地產市場而言，現在唯一確定的是需求仍存在，但龐大的潛在需求何時能回到市場？

　　多數專家和業界人士認為，國家出臺的系列新政對購房者的支持力度比此前業界預測的要大，傳遞出強烈信號：希望房市交易回暖，房價實現“軟著陸”。這有利于激發潛在需求，緩解觀望情緒。長期看，必將提振市場信心，有利于這輪市場調整更加穩定健康。

　　但北師大房地產研究中心主任董藩認為，相對現在的高房價，目前的支持力度還難以刺激購房者立刻出手。此次出臺的新政并沒時間限制，對持幣待購者而言，完全可繼續觀望一段時間。而購房者對房價將繼續下跌的預期短期內很難轉變，市場何時能回暖尚需觀察。

　　市場供需狀況更不容樂觀。截至8月底，全國商品房空置面積已達1.3億平方米，同比增長8.7%。加之交易量的持續萎縮，市場短期內存在較明顯的供給過剩。

　　年底臨近，資金鏈吃緊的房地產企業面臨如何過“年關”的問題。雙重影響下，多數開發商還是會延續促銷降價的策略，挺過今年，等待市場回暖。

　　●“救”樓市究竟為了什么？

　　——帶動上下游回暖，促進擴大內需，防范金融風險　

　　“表面看，這些政策是針對房市的。根本上講，是要通過激活房市交易，發揮房地產業對拉動投資、擴大內需的作用。”住房和城鄉建設部政策研究中心一位專家說。

　　樓市低迷、開工減少，對整個產業鏈上下游行業的影響日益明顯。

　　上游——建材業產量和工業增加值增速下滑；鋼鐵業大面積減產，量價齊跌；不少建筑企業早在上半年就“沒活干”，年底能否按時結到工程款仍是問題。下游——裝修、家電、家具等行業也不同程度遭到房地產業不景氣的沖擊。

　　“房地產業本身是資本密集型行業，而其上下游基本都是勞動密集型行業，關乎就業問題。”董藩認為，房市回暖，投資重新啟動，對緩解上下游行業的就業壓力將起到一定作用。

　　此輪全球金融風暴，也使銀行系統空前關注房地產業走低可能造成的金融風險。相對于次貸危機，在我國，風險更可能來自開發貸款。

　　江蘇一家房地產企業負責人告訴記者，如明年4月仍無法按期償還銀行貸款，就準備把房子“扔給銀行”。而現有市場情況下，銀行收了房子賣不出去，很可能增加壞賬。因此，刺激需求促使樓市交易回暖，對金融安全意義重大。

　　至于地方政府，雖然其多數對“土地財政”的提法諱莫如深，但不可否認，隨著前幾年房價快速上漲而節節攀升的土地出讓收益，已成地方政府重要財源。

　　“市場冷清造成大量土地流拍，部分開發商退地，使地方政府財政收入受到影響，投入各項基礎設施建設的資金也捉襟見肘。”武漢市武昌區一位官員說：“某種程度上講，地方‘救市’實屬迫不得已。”

　　●會不會為高房價“托市”？

　　——支持購房者的政策本為“暖市”，部分地方舉措不利于市場正常調整

　　不少人擔心，密集的政策出臺會影響市場的正常調整，實際救了仍偏高的房價，救了本應被市場淘汰的開發商。

　　此次出臺的財稅、金融政策，主要是通過減免稅費、降低購房門檻和還貸壓力，支持購房者買房。既無直接針對開發商的稅收減免，也無放寬繳納土地出讓金的時限，業界盼望的降低二套房首付比例、放寬銀行對房地產開發貸款的限制、取消二手房交易營業稅等，也沒提及。

　　“總體說，政策是溫和的，并未直接緩解開發商的資金壓力。如消費者不買賬，開發商該降價還是得降價，該破產還是得破產，市場的正常調整不會因此停滯。”建設部專家指出：“中央政策是在新的經濟形勢下，對過去幾年房市宏調政策的適度放松和理性回歸，稱之為‘暖市’更合適。”

　　部分地方政府的政策中不乏直接針對開發商的政策。江蘇某市提出，對不具備全面開發條件的已出讓地塊，可適當順延開、竣工時間，并根據建設規模、進度情況分期或延期繳納土地出讓金。河北某市則提出，對開發商不同程度減免各種稅費。

　　對于此類“大膽”之舉，專家認為，資金壓力和購房者的觀望是開發商降價銷售、市場出現調整的主要原因，而直接補貼開發商的政策可使開發商緩解資金壓力，可能再現“死扛”房價的局面。果真如此，不利于市場的正常調整和健康發展，擴大內需的目的也無從實現。推出此類政策應慎重。

　　●除了“救”，政府還要做什么？

　　——加強住房保障是當務之急也是重中之重

　　人們注意到，此次系列新政再次要求各地加快廉租房建設，加大實物配租力度，擴大廉租住房租賃補貼范圍，推進棚戶區(危舊房)改造。同時，《城市低收入家庭資格認定辦法》已由相關部門制定完畢，近日將出臺。而此項政策的完善，將為推進住房保障工作的進展掃清諸多障礙。

　　對此，專家認為，在目前形勢下政府強化住房保障，既能通過保障性住房建設刺激內需，又能有效改善民生，完善的住房保障有利于房價“軟著陸”和房市健康發展，可謂“一箭三雕”。相比各地的被動“救市”，搞好住房保障會使各級政府在加強和改善房市調控中更主動。

　　據建設部等提出的廉租房建設計劃，2008年新增廉租住房保障戶數250萬戶，其中實物配租戶數40萬戶。建設部相關負責人透露，今年各地廉租房的建設任務已完成約80%，有關部門近期將赴各地調研住房保障工作進展。而今后一段時間，加強住房保障制度建設仍將是住房政策的重中之重。(記者 王煒)