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        建設(shè)部專家:房貸新政并未緩解開發(fā)商資金壓力

        2008年11月01日 10:50 來源:人民日報 發(fā)表評論

          目前,美國金融危機的發(fā)展正在對中國經(jīng)濟產(chǎn)生影響,“保增長”成為經(jīng)濟工作的頭等大事。近日,國家出臺了一系列鼓勵居民購房的財稅、金融政策。人們關(guān)注:在這些措施的作用下,何時能實現(xiàn)樓市交易回暖的目標(biāo)?政策是否會演變成維持高房價的“托市”?購房者現(xiàn)在該不該出手?對各級政府而言,除了頻繁“救市”,怎樣從根本上促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展?本報記者直擊政策背后,深入不同層面,為您打開一連串問號。 ——編 者

          ●對市場走勢有啥影響

          ——長期有利于激發(fā)需求,短期觀望情緒可能繼續(xù)

          下手還是觀望?這是個問題。

          北京的公務(wù)員徐春明去年這時就打算買房,和很多購房者一樣,這一年來他選擇了持幣待購。

          10月23日晨,徐春明打開電腦,幾乎所有新聞網(wǎng)站頭條都是“中國政府救樓市”的新聞。頭天晚上國務(wù)院出臺政策,從11月1日起,下調(diào)個人首次購買90平方米及以下住房的契稅至1%,免征印花稅。購買普通自住房最低首付比例調(diào)到20%,可享受基準(zhǔn)利率最低0.7倍的優(yōu)惠利率,住房公積金利率下調(diào)……

          徐春明細(xì)算了一下,如要買一套100萬元左右的房子,可省下1萬多元稅費,首付壓力可減到20萬元出頭,20年的還款利息則可省下15萬元,購房負(fù)擔(dān)的確有所減輕。

          他同時算了一筆賬,如房價繼續(xù)跌,即使開發(fā)商每平方米只優(yōu)惠500元,100平方米的房子也能輕易省下5萬元,比減免1萬元的交易稅費誘惑大得多。

          “我還是再看看,至少到春節(jié)吧。反正這段日子房價不可能大漲!毙齑好髡f。

          10月23日以來,各大門戶網(wǎng)站的調(diào)查結(jié)果顯示,至少有超過50%的網(wǎng)友表示將繼續(xù)觀望。而各地的“救市”政策,迄今為止并未呈現(xiàn)明顯效果。

          對房地產(chǎn)市場而言,現(xiàn)在唯一確定的是需求仍存在,但龐大的潛在需求何時能回到市場?

          多數(shù)專家和業(yè)界人士認(rèn)為,國家出臺的系列新政對購房者的支持力度比此前業(yè)界預(yù)測的要大,傳遞出強烈信號:希望房市交易回暖,房價實現(xiàn)“軟著陸”。這有利于激發(fā)潛在需求,緩解觀望情緒。長期看,必將提振市場信心,有利于這輪市場調(diào)整更加穩(wěn)定健康。

          但北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為,相對現(xiàn)在的高房價,目前的支持力度還難以刺激購房者立刻出手。此次出臺的新政并沒時間限制,對持幣待購者而言,完全可繼續(xù)觀望一段時間。而購房者對房價將繼續(xù)下跌的預(yù)期短期內(nèi)很難轉(zhuǎn)變,市場何時能回暖尚需觀察。

          市場供需狀況更不容樂觀。截至8月底,全國商品房空置面積已達1.3億平方米,同比增長8.7%。加之交易量的持續(xù)萎縮,市場短期內(nèi)存在較明顯的供給過剩。

          年底臨近,資金鏈吃緊的房地產(chǎn)企業(yè)面臨如何過“年關(guān)”的問題。雙重影響下,多數(shù)開發(fā)商還是會延續(xù)促銷降價的策略,挺過今年,等待市場回暖。

          ●“救”樓市究竟為了什么?

          ——帶動上下游回暖,促進擴大內(nèi)需,防范金融風(fēng)險

          “表面看,這些政策是針對房市的。根本上講,是要通過激活房市交易,發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對拉動投資、擴大內(nèi)需的作用!弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心一位專家說。

          樓市低迷、開工減少,對整個產(chǎn)業(yè)鏈上下游行業(yè)的影響日益明顯。

          上游——建材業(yè)產(chǎn)量和工業(yè)增加值增速下滑;鋼鐵業(yè)大面積減產(chǎn),量價齊跌;不少建筑企業(yè)早在上半年就“沒活干”,年底能否按時結(jié)到工程款仍是問題。下游——裝修、家電、家具等行業(yè)也不同程度遭到房地產(chǎn)業(yè)不景氣的沖擊。

          “房地產(chǎn)業(yè)本身是資本密集型行業(yè),而其上下游基本都是勞動密集型行業(yè),關(guān)乎就業(yè)問題!倍J(rèn)為,房市回暖,投資重新啟動,對緩解上下游行業(yè)的就業(yè)壓力將起到一定作用。

          此輪全球金融風(fēng)暴,也使銀行系統(tǒng)空前關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)走低可能造成的金融風(fēng)險。相對于次貸危機,在我國,風(fēng)險更可能來自開發(fā)貸款。

          江蘇一家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者,如明年4月仍無法按期償還銀行貸款,就準(zhǔn)備把房子“扔給銀行”。而現(xiàn)有市場情況下,銀行收了房子賣不出去,很可能增加壞賬。因此,刺激需求促使樓市交易回暖,對金融安全意義重大。

          至于地方政府,雖然其多數(shù)對“土地財政”的提法諱莫如深,但不可否認(rèn),隨著前幾年房價快速上漲而節(jié)節(jié)攀升的土地出讓收益,已成地方政府重要財源。

          “市場冷清造成大量土地流拍,部分開發(fā)商退地,使地方政府財政收入受到影響,投入各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金也捉襟見肘!蔽錆h市武昌區(qū)一位官員說:“某種程度上講,地方‘救市’實屬迫不得已!

          ●會不會為高房價“托市”?

          ——支持購房者的政策本為“暖市”,部分地方舉措不利于市場正常調(diào)整

          不少人擔(dān)心,密集的政策出臺會影響市場的正常調(diào)整,實際救了仍偏高的房價,救了本應(yīng)被市場淘汰的開發(fā)商。

          此次出臺的財稅、金融政策,主要是通過減免稅費、降低購房門檻和還貸壓力,支持購房者買房。既無直接針對開發(fā)商的稅收減免,也無放寬繳納土地出讓金的時限,業(yè)界盼望的降低二套房首付比例、放寬銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的限制、取消二手房交易營業(yè)稅等,也沒提及。

          “總體說,政策是溫和的,并未直接緩解開發(fā)商的資金壓力。如消費者不買賬,開發(fā)商該降價還是得降價,該破產(chǎn)還是得破產(chǎn),市場的正常調(diào)整不會因此停滯!苯ㄔO(shè)部專家指出:“中央政策是在新的經(jīng)濟形勢下,對過去幾年房市宏調(diào)政策的適度放松和理性回歸,稱之為‘暖市’更合適!

          部分地方政府的政策中不乏直接針對開發(fā)商的政策。江蘇某市提出,對不具備全面開發(fā)條件的已出讓地塊,可適當(dāng)順延開、竣工時間,并根據(jù)建設(shè)規(guī)模、進度情況分期或延期繳納土地出讓金。河北某市則提出,對開發(fā)商不同程度減免各種稅費。

          對于此類“大膽”之舉,專家認(rèn)為,資金壓力和購房者的觀望是開發(fā)商降價銷售、市場出現(xiàn)調(diào)整的主要原因,而直接補貼開發(fā)商的政策可使開發(fā)商緩解資金壓力,可能再現(xiàn)“死扛”房價的局面。果真如此,不利于市場的正常調(diào)整和健康發(fā)展,擴大內(nèi)需的目的也無從實現(xiàn)。推出此類政策應(yīng)慎重。

          ●除了“救”,政府還要做什么?

          ——加強住房保障是當(dāng)務(wù)之急也是重中之重

          人們注意到,此次系列新政再次要求各地加快廉租房建設(shè),加大實物配租力度,擴大廉租住房租賃補貼范圍,推進棚戶區(qū)(危舊房)改造。同時,《城市低收入家庭資格認(rèn)定辦法》已由相關(guān)部門制定完畢,近日將出臺。而此項政策的完善,將為推進住房保障工作的進展掃清諸多障礙。

          對此,專家認(rèn)為,在目前形勢下政府強化住房保障,既能通過保障性住房建設(shè)刺激內(nèi)需,又能有效改善民生,完善的住房保障有利于房價“軟著陸”和房市健康發(fā)展,可謂“一箭三雕”。相比各地的被動“救市”,搞好住房保障會使各級政府在加強和改善房市調(diào)控中更主動。

          據(jù)建設(shè)部等提出的廉租房建設(shè)計劃,2008年新增廉租住房保障戶數(shù)250萬戶,其中實物配租戶數(shù)40萬戶。建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人透露,今年各地廉租房的建設(shè)任務(wù)已完成約80%,有關(guān)部門近期將赴各地調(diào)研住房保障工作進展。而今后一段時間,加強住房保障制度建設(shè)仍將是住房政策的重中之重。 (作者:王 煒)

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