上周記者采訪我時,我曾用三個字母“V、U、L”描述了房地產市場的救市情況。即在今年初出現成交量下滑苗頭時,政府馬上減息,調整按揭貸款成數,減稅,房地產市場馬上就可以恢復,是“V”的形狀;在奧運之前救市,可能發生“U”形態;進入四季度,快到年底時,房地產市場的變化呈“L”形態,難以預測什么時間恢復。但我這里指的是住宅市場,前幾年的調整和目前救市也都是在住宅市場中進行的,商業、寫字樓市場基本未涉及。
不過,需要注意的是,住宅市場的大格局正在改寫。以前,主要是以商品住宅為主,現在增加了許多保障房,有廉租房、經濟適用房,還應該包括雙限房。以北京為例,保障房去年用地是650萬平方米規劃建筑面積,今年是760萬平方米規劃建筑面積,相當于每年10萬套房面向市場推出,而北京去年所有一手房的成交是14.9萬套。這對住宅市場將是一個巨大沖擊,市場格局要重新改寫了。
房地產商要適應這種市場格局的變化,不能適應的就會淘汰出局。從對房價的沖擊來看,關鍵看保障房在市場推出的時間和數量,以及政府能不能完成保障房的計劃。
如此巨大的保障房計劃,地方政府沒有這么大的財力獨立完成。所以,不可能走新加坡由政府建造住房的路子,只能借助市場力量,房地產商和銀行的力量。美國解決低收入住房的路子,如成立的“兩房”用降低首付款和利息的辦法解決低收入人住房問題。我們看到的惡果就是把這部分貸款的風險不斷放大,釀成了今天的次貸危機。實踐證明,最好辦法是由財政直接去解決,把這種福利房、保障房與市場分開,新加坡的路子是安全的,可能見效會慢一點。
在目前房地產大形勢下,住宅房地產商做選擇是很困難的事,應該在兩年前就做出公司戰略調整的。住宅,尤其是緊靠保障房的住宅,降價可能是選擇之一。但是降到什么程度?經濟適用房的地價是零,你的地價是“招拍掛”來的。政府出臺一系列的政策明顯無誤地傳遞著一個信號就是:“幫助低收入人群解決住房問題”。每一條政策背后都重復著這個信號。
目前,是市場格局調整的陣痛期。
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