為了擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中央出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策。而備受關(guān)注的“二套房貸”限制，則始終沒有開閘。隨著樓市由熱轉(zhuǎn)冷，以及近期中央對(duì)樓市調(diào)控方式的改變，關(guān)于“二套房貸”去留之爭(zhēng)也進(jìn)一步升級(jí)。“二套房貸”政策，是堅(jiān)持到底還是選擇性松綁？

　　“二套房貸”去留之爭(zhēng)

　　上海某公司文員金黎黎想把現(xiàn)在住的80多平方米的房子換成一套小三居房，好給即將上中學(xué)的兒子布置一個(gè)書房。可是按照現(xiàn)在的房貸政策，對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套住房的家庭，貸款首付比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　這就是去年9月27日出臺(tái)的“二套房貸”政策相關(guān)內(nèi)容。隨著樓市趨冷，以及近期中央對(duì)樓市調(diào)控方式的改變，關(guān)于“二套房貸”政策去留之爭(zhēng)也進(jìn)一步升級(jí)。

　　10月22日，央行宣布，居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房，貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。這被視為房貸政策放松的信號(hào)。

　　但緊隨其后，銀監(jiān)會(huì)緊急發(fā)布通知，要求各商業(yè)銀行辦理個(gè)人住房貸款，除首次利用貸款購買自住房外，其余情形均繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行以前的規(guī)定。這直接導(dǎo)致多數(shù)商業(yè)銀行在出臺(tái)房貸細(xì)則的時(shí)候持觀望態(tài)度。

　　事實(shí)上，在此前地方政府出臺(tái)的一系列“救市”政策中，已有部分變相突破了“二套房貸”限制。如被市場(chǎng)稱為“杭州24條”的《杭州市人民政府關(guān)于促進(jìn)杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》明確，對(duì)一戶家庭中年滿18周歲的子女購買第二套住房比照首套住房貸款政策執(zhí)行。

　　政策爭(zhēng)論的背后，是房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生了深刻變化。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況顯示，10月當(dāng)月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為99.68點(diǎn)，比9月回落1.47點(diǎn)，這是今年以來該指數(shù)的連續(xù)第十個(gè)月下滑。而國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的全國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)查結(jié)果顯示，10月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲1.6%，漲幅比9月低1.9個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.3%。值得注意的是，繼深圳、廣州之后，樓市“風(fēng)向標(biāo)”上海的新房?jī)r(jià)格也跌破去年同期水平，同比下降0.3%。“這表明我國(guó)房?jī)r(jià)開始從快速增長(zhǎng)、漲幅回落，轉(zhuǎn)向小幅下跌，市場(chǎng)有進(jìn)一步趨冷的可能。”上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長(zhǎng)楊紅旭說。

　　保護(hù)正常改善性居住需求

　　隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施，其中第一條就是“加快建設(shè)保障性安居工程，加大對(duì)廉租住房建設(shè)支持力度”。隨后，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在部署落實(shí)中央政策措施的會(huì)議上進(jìn)一步指出，要認(rèn)真分析和研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，正確引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)走勢(shì)。

　　“在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間里，房地產(chǎn)行業(yè)仍會(huì)是中國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有很強(qiáng)的帶動(dòng)力。為了避免我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速過快下滑，有必要及時(shí)調(diào)整樓市政策，刺激住房消費(fèi)，并可視情況變化，改變包括‘二套房貸’在內(nèi)的一系列調(diào)控政策。”中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)副主任、中國(guó)指數(shù)研究院(華東)副院長(zhǎng)陳晟說。

　　中國(guó)住宅房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌表示，在樓市過熱的時(shí)候，提高第二套房的首付比例及利率，能有效打擊投機(jī)炒作行為，但它也抑制了正常的改善性居住需求。現(xiàn)在不僅是樓市下滑，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也面臨減速，這一政策就有必要適時(shí)作出調(diào)整。

　　但仍有眾多專家對(duì)調(diào)整“二套房貸”限制心存顧慮。復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，2007年我國(guó)房?jī)r(jià)飛漲，投機(jī)炒作起了很大推動(dòng)作用，投資客“瘋狂性”入市，帶動(dòng)自住者“恐慌性”入市。“二套房貸”政策增加了借用金融杠桿炒房的成本，提高了投資門檻，有效打擊了市場(chǎng)投機(jī)需求。

　　他說：“如果此時(shí)松綁‘二套房貸’政策，投資需求會(huì)不會(huì)東山再起、給房地產(chǎn)和金融行業(yè)帶來更大潛在風(fēng)險(xiǎn)？”

　　適當(dāng)調(diào)整可刺激消費(fèi)

　　上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，樓市帶有部分資本市場(chǎng)的性質(zhì)，會(huì)形成追漲殺跌的“羊群效應(yīng)”，政策調(diào)控應(yīng)該具有提前量，應(yīng)當(dāng)擇機(jī)對(duì)“二套房貸”政策作出適當(dāng)調(diào)整，保護(hù)正常的升級(jí)換代居住需求。

　　建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)上海有限公司總經(jīng)理周曙光認(rèn)為，二套住房有相當(dāng)部分都是小換大、舊換新的改善性需求，給這部分貸款松綁，并不會(huì)刺激投機(jī)行為抬頭、制造新的泡沫，因?yàn)槭袌?chǎng)預(yù)期已經(jīng)從“上漲”轉(zhuǎn)為“下跌”，投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)大大增加，而心理預(yù)期的扭轉(zhuǎn)需要相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間，不可能因?yàn)榫植啃刨J政策的調(diào)整而一朝改變。

　　一位不愿意透露姓名的銀行界人士表示，目前的信貸政策更多地鼓勵(lì)首次置業(yè)者購買普通房，但事實(shí)上，二次置業(yè)者比首次置業(yè)者購買力更強(qiáng)，其貸款風(fēng)險(xiǎn)也更低，應(yīng)該支持改善性居住需求的正常釋放。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從活躍市場(chǎng)、刺激消費(fèi)出發(fā)，可以擇機(jī)調(diào)整“二套房貸”政策。如對(duì)第一套房貸已經(jīng)還清的購房者，“二套房貸”可按首套標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；或者取消對(duì)“二套房貸”的限制，但第三套以上住房貸款仍從嚴(yán)控制。