中國人民大學“中國宏觀經(jīng)濟分析與預測課題組”近日發(fā)布報告稱，中國房地產(chǎn)行業(yè)的大幅度調(diào)整將在2009年全面爆發(fā)。

　　房地產(chǎn)市場在2008年初就開始了調(diào)整，傳統(tǒng)的供大于求的市場狀況被逆轉(zhuǎn)。很多樓盤因為資金回收的壓力進行倉促開工。所以房地產(chǎn)開發(fā)投資在2008年上半年并沒有出現(xiàn)下滑，而只是在6月以后出現(xiàn)5~6個百分點的下滑。但是，這種反向開發(fā)行為將加速房地產(chǎn)市場的調(diào)整，2009年的房地產(chǎn)將面臨供給提升和需求大幅度下滑的雙重壓力。因此，房地產(chǎn)市場必然出現(xiàn)深度調(diào)整。

　　2009年，房地產(chǎn)面臨“硬著陸”的風險加大。從2007年12月開始，房地產(chǎn)市場由于開工面積擴大、土地儲備大幅度增加以及開發(fā)成本激增等原因，應付款累計增速就開始提升了。而在2008年2月由于企業(yè)盈利增速放緩、銀行信貸緊縮以及民間拆借成本上漲等因素資金來源增速開始下滑，到2008年3月，資金來源累計增速低于應付款累計增速，資金面開始惡化，并且這種狀況持續(xù)擴張。

　　據(jù)統(tǒng)計，2007年12月房地產(chǎn)資金來源累計增速為37.9%，而到2008年9月累計增速僅為10.7%，下降27.2%，這直接導致房地產(chǎn)嚴重依賴自有資金。2007年自籌資金占房地產(chǎn)資金來源僅為32%，而到2008年9月，該比例達到103%。這意味著房地產(chǎn)資金進入枯竭期。因此，如果沒有外部力量進行干預，到2009年初資金來源累計增速與應付款累計增速之間的缺口加速擴大必將使大部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂。這種資金鏈的斷裂就意味著中國房地產(chǎn)的“硬著陸”，意味著中國固定投資的21%將消失，25%的全社會貸款將可能成為不良貸款，1.4萬億元左右的地方預算外財政收入將消失。雖然這種極端的景象不會發(fā)生，但是房地產(chǎn)將在2009年出現(xiàn)嚴重的資金短缺的問題是必然，而這勢必會引起房地產(chǎn)投資能力的大幅度下降。

　　與房地產(chǎn)不景氣局面相對應的是，在固定投資占比最大的制造業(yè)也必然在2009年出現(xiàn)嚴重的下滑。將直接導致GDP增速下降1~3個百分點。其不同的幅度決定于房地產(chǎn)不同的調(diào)整模式。

　　(本文為課題組2008年第四季度報告摘要)