深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快,產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型較早,投資意識和市場意識好,在這輪危機(jī)中所受影響較小。這一次房地產(chǎn)市場出現(xiàn)周期性的調(diào)整,在深圳來得早,但調(diào)整后的復(fù)蘇,也必定最早是在深圳。

　　———易憲容博士(中國社會科學(xué)院金融研究所研究員)

　　有幾個東西將我們的樓市喚醒,4年來首次降息,10月份3次減息、免收利息稅,11月1日新房貸政策實(shí)施,11月5日國務(wù)院4萬億刺激內(nèi)需方案出臺。實(shí)際幫助雖然暫時不是那么大,但是我們從此看到了中央政府的態(tài)度,也看到了利息繼續(xù)下降的趨勢,這才是對買家的信心最震撼。

　　———羅振坤博士(澳達(dá)實(shí)業(yè)行政總裁)

　　經(jīng)歷過歷史錘煉的人,總能夠搶在別人之前透視到一絲先機(jī)。

　　11月10日—16日,深圳市國土房產(chǎn)局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,僅這一周深圳一手房成交量就達(dá)1585套,幾乎為10月全月成交量的一半。11月15日單日成交量467套,創(chuàng)造了三年來單日成交量之最。好行情仍然在延續(xù),11月22日成交數(shù)據(jù)又達(dá)到379套,創(chuàng)本月單日成交亞軍。

　　回暖的跡象日益明顯。而就在此征兆之前,澳達(dá)實(shí)業(yè)行政總裁羅振坤博士鮮明地提出了深圳樓市領(lǐng)先全國,提前跨進(jìn)了“驚蟄”季節(jié)。在26日深圳舉行的相關(guān)論壇上,中國社會科學(xué)院金融研究所研究員易憲容博士也對該觀點(diǎn)表示贊同。勿庸置疑,本月中國政府宣布的4萬億經(jīng)濟(jì)刺激方案,在基本面上也極大提振了消費(fèi)者的購房入市信心。

　　首倡“驚蟄論”

　　持續(xù)幾個月以來,各國政府為了挽救金融系統(tǒng),出臺了多項措施下“狠藥”救市,至今全球各地政府合計已投入超過3億美元救市金。其中,11月9日中國政府宣布旨在拉動內(nèi)需的十項措施:2010年底前總投資大約4萬億元。如此大手筆的經(jīng)濟(jì)刺激方案,令世界震撼甚至歡欣雀躍。

　　與此同時,政府在支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)方面陸續(xù)出臺政策,引導(dǎo)合理銷售與消費(fèi)。從降息、降低首付到減稅、免征收印花稅、免征收土地增值稅等等“組合拳”救市方案正有效刺激樓市反彈,深圳尤其表現(xiàn)熱烈。10月共成交新房3483套,環(huán)比增加6.3%,成交金額接近44億元,環(huán)比劇增21.3%；全市成交均價12979元/平方米,環(huán)比上漲10.7%(來自szhome數(shù)據(jù))。該漲幅局面一直延續(xù)到11月,11月10日—16日僅一周時間深圳新房成交就達(dá)到了1585套,幾乎為10月全月成交量的一半。

　　“現(xiàn)在不是暖冬,已經(jīng)是春天了。”羅振坤博士在25日于深圳南海酒店舉行的“4萬億刺激下的樓市‘驚蟄論’論壇”上明確表示。他以中國傳統(tǒng)的二十四節(jié)氣為喻,提出深圳樓市已進(jìn)入“驚蟄”季節(jié),春天已經(jīng)提前到來。

　　羅振坤來自香港,已經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場多次周期性變化,他自信能看到這個市場發(fā)生了什么,應(yīng)該做什么。

　　易憲容在當(dāng)日的論壇上表示,深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快,產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型較早,投資意識和市場意識好,在這輪危機(jī)中所受影響較小。這一次房地產(chǎn)市場出現(xiàn)周期性的調(diào)整,在深圳來得早,但調(diào)整后的復(fù)蘇,也必定最早是在深圳。

　　復(fù)蘇跡象已經(jīng)在充分顯現(xiàn)。連續(xù)三個月以來,深圳樓市都在呈銷售量上漲狀態(tài),而且11月份日成交量達(dá)到200套以上。“深圳樓市已經(jīng)被喚醒。”羅振坤說。9月15日4年來首次降息,10月份3次減息、免收利息稅,11月1日新房貸政策實(shí)施,11月5日國務(wù)院4萬億刺激內(nèi)需方案出臺。一系列措施可以窺見中央政府的態(tài)度,也可以看到利息下降的趨勢,這才是對買家購房信心的最大震撼。

　　事實(shí)上,4萬億刺激內(nèi)需政策對房地產(chǎn)市場的直接效用不大。但是在金融海嘯下,國家出臺4萬億刺激政策,使得購房者對經(jīng)濟(jì)預(yù)期沒有那么悲觀。從心理方面,4萬億刺激內(nèi)需政策極大刺激了樓市。

　　房價調(diào)整宜一步到位

　　在易憲容看來,深圳樓市的繼續(xù)復(fù)蘇,另外一大關(guān)鍵還在于房企要看到這次房地產(chǎn)市場調(diào)整的必要性,應(yīng)該順應(yīng)調(diào)整來考慮如何重新定位,調(diào)整企業(yè)的利潤預(yù)期,“可能你在去年利潤預(yù)期是30%,現(xiàn)在情況下你的利潤預(yù)期就要重新調(diào)整”。

　　易憲容表示,在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)困境、衰退、資產(chǎn)泡沫的時候,房地產(chǎn)企業(yè)最核心的問題是現(xiàn)金為王,持有現(xiàn)金是企業(yè)生存和未來發(fā)展最關(guān)鍵、最核心的一步。可以看到,整個世界、整個經(jīng)濟(jì)體里,其資產(chǎn)價格、原材料價格等已經(jīng)處于最低水平,有了大量現(xiàn)金可以買到比較低價格的土地和鋼鐵等。

　　不久前公布的4萬億經(jīng)濟(jì)刺激方案,房地產(chǎn)直接受益雖然不大,但透露出的信號明確。當(dāng)前,房地產(chǎn)仍然處于中國擴(kuò)大內(nèi)需、拉動內(nèi)需的基本層面。同時,政府對房地產(chǎn)市場有了一個明確的界定,也就是把房地產(chǎn)未來的發(fā)展由早前的以投資為主導(dǎo)的市場,改變?yōu)橄�費(fèi)為主導(dǎo)的市場。

　　房地產(chǎn)市場長期的繁榮可以期許,但一定要建立在以居民自住消費(fèi)為主導(dǎo)的基礎(chǔ)之上。深圳房地產(chǎn)市場最近出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變,部分企業(yè)某些樓盤已經(jīng)開始提價。易憲容認(rèn)為,這種做法并不明智,房價宜讓其真正調(diào)整到位,讓房地產(chǎn)市場需求全部慢慢釋放出來,否則樓市剛剛好一點(diǎn),提價又會把民眾推到不買房的極端。

　　羅振坤認(rèn)為,一個樓盤項目如果沒有根據(jù)市場情況將價格調(diào)整到位,房價肯定還會繼續(xù)下跌。據(jù)他預(yù)測,如果將現(xiàn)在每一日的成交價格做一個平均,假設(shè)將來的房型、項目相同,那么可以相信這個售價是穩(wěn)定的。未來如果有一個樓盤大降價,也不能說現(xiàn)在的市場跌得不夠,而是說明其開發(fā)商當(dāng)時沒有調(diào)整夠。

　　以澳城為例。在這段時間,其成交量明顯放大。開發(fā)商發(fā)現(xiàn)一個奇特的現(xiàn)象,2007年房價急速飆升,擁有財富比較多的人可以去追漲,但大部分人追不及就被市場遺棄了,只有等待。等到現(xiàn)在價格回落后,這些潛在客戶就出來積極買房了。據(jù)統(tǒng)計,在澳城,60%—70%的客戶都是這樣的客戶。

　　“我們繼續(xù)著眼提升樓盤的硬件和軟件,而且在這個時間里不會提價。”羅振坤說。不要讓價錢脫離供求關(guān)系,這樣市場才可以發(fā)展蓬勃。

　　后“驚蟄”預(yù)期

　　專家們對深圳樓市當(dāng)前現(xiàn)狀的研判日趨一致。

　　對于近幾月來深圳樓市的節(jié)節(jié)走高,深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒博士近日直言,“深圳樓市的春天已經(jīng)到來”。這與羅振坤首提的“驚蟄論”不謀而合。

　　易憲容對“驚蟄論”亦表示贊同。同時,他表示當(dāng)前在房地產(chǎn)市場以消費(fèi)為主導(dǎo)的情況下,企業(yè)要找到合適的客戶定位。

　　后“驚蟄”時節(jié),深圳樓市會呈現(xiàn)何種走向?羅振坤表示,在調(diào)整之下,有部分樓盤項目價格超跌,將剛性需求扭曲了,而現(xiàn)在宏觀調(diào)控放松,信心有了保證,相信接下來深圳住房成交會持續(xù)放大。

　　可以預(yù)見,目前深圳樓市剛剛進(jìn)入“驚蟄”,所以不同發(fā)展商會有不同的價格取向,短期來說仍然是一個房價反復(fù)的局面,但價格終會企穩(wěn),長期來看,樓市將重回上升軌道。

　　后“驚蟄”時期的樓市可望出現(xiàn)一個結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。目前,國家的資金大量投向廉租房、經(jīng)適房建設(shè),這對商品房中低檔房會形成競爭,影響中低檔商品房市場。房地產(chǎn)商只有將自己的產(chǎn)品定位好,想清楚客戶的需求,才能在這個市場生存下來。在性價比方面,不要再奢望暴利,在一個合適的利潤空間才能生存。

　　在當(dāng)前房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)到以民生消費(fèi)為主導(dǎo)的前提下,易憲容認(rèn)為,未來房地產(chǎn)市場的繁榮不可懷疑,但另外一個問題變得突出起來,那就是房企到底生產(chǎn)什么樣的產(chǎn)品,到底面對的客戶對象在哪里。深圳是一個年輕的城市,未來房地產(chǎn)市場也相當(dāng)有前途,但房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該為居民們提供更多、更好、更有支付能力的住房。

　　羅振坤預(yù)測,深圳豪宅市場在2009年第三季度會引領(lǐng)下一個升浪。國內(nèi)房地產(chǎn)市場比較分散,在這次調(diào)整中,如果深圳或者全國一些豪宅有足夠深度的調(diào)整,2009年第三季度豪宅價格肯定有超過兩成的升幅。

　　“驚蟄”已經(jīng)來了,夏天還會遠(yuǎn)嗎?專家們的樂觀預(yù)期,正留待市場去檢驗(yàn)。(記者盧先兵)