潛在需求仍巨大至少還有20年好光景 企業(yè)應抓住機會調(diào)整

　　在日前舉行的“中國產(chǎn)業(yè)投資論壇”上，針對撲朔迷離的房地產(chǎn)市場，業(yè)內(nèi)人士認為，未來兩年房價可能會劇烈的震蕩。但是，中國樓市需求的基本面沒有改變，潛在需求仍然巨大，至少還有20年沒有問題，企業(yè)應抓住這個機會進行調(diào)整。

　　需求基本面未變

　　數(shù)據(jù)中華研究總監(jiān)胡江認為，當前房地產(chǎn)市場非常不活躍，成交數(shù)量急劇減少、價格開始下行，企業(yè)和消費者信心嚴重不足。這是國際金融危機和政府對房地產(chǎn)調(diào)控的兩種力量復合在一起的結(jié)果。

　　胡江認為，目前房地產(chǎn)市場需求的基本方面并沒有改變。他將需求分為：基本居住需求、居住改善的需求、投資性需求和社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)深刻變化所產(chǎn)生的對生產(chǎn)、對社會服務的非居住性需求。這些需求并沒有改變，并且是潛在的巨大的。

　　以北京市為例，每年的人口都在不斷的增長，其中有一部分肯定是沒有住房的。看一個有趣的統(tǒng)計，北京市2007年有11萬多對的新人結(jié)婚，1萬多對的夫婦離婚。新婚成家或離婚都需要房子。這種需求簡單的說，就可以在北京產(chǎn)生幾十萬套、若干萬套的需求。

　　對于購房支付能力，胡江把北京市居民的收入扣掉恩格爾系數(shù)那部分，拿剩下的那一筆錢和住宅銷售額做了一個比較，發(fā)現(xiàn)不成比例。因此，他認為，對于社會的潛在需求，有支付的能力是存在的。

　　太平洋投資副總裁廖小龍認為，只有高端的豪宅倒下時，才真正意味著市場低谷的到來。以北京為例，最近一季打折廣告主要表現(xiàn)在中低端產(chǎn)品和偏遠地區(qū)的產(chǎn)品，豪宅沒有出現(xiàn)大的折扣，這說明市場的剛性需求仍然比較穩(wěn)定。

　　調(diào)整期可能要兩年

　　對于最近出臺的一系列有利于房地產(chǎn)的政策和舉措，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹認為，是利好，有利于購房和市場活躍。但究竟能起多大的作用，效果是不是很快的顯現(xiàn)，取決于宏觀經(jīng)濟面的變化走勢和企業(yè)在發(fā)展戰(zhàn)略與應對當前市場的舉措和態(tài)度。

　　廖小龍表示，到了四季度，整個開發(fā)商基本上看通了，小的開發(fā)商以一個折扣迅速賣掉囤貨收回資金；高端的開發(fā)商正在尋找積極的融資渠道，準備在明年或者后年回到市場抄底。

　　泛華建設(shè)集團董事、副總裁羅云兵表示，房地產(chǎn)有一定周期性，這一波周期從1999年開始，如果沒有國家持續(xù)利好的經(jīng)濟形勢和奧運會的支撐，在2007或2006年就應該有這樣一個拐點。所以目前出現(xiàn)房地產(chǎn)市場的低迷是客觀的規(guī)律使然，沒必要盲目的樂觀或悲觀。

　　羅云兵認為，可能要到明年下半年會是一個上漲再下跌，到第二年又會迎來第二個房地產(chǎn)的看漲時期。房地產(chǎn)的一線城市的確存在一些泡沫現(xiàn)象，這一泡沫正好借助房地產(chǎn)的調(diào)整期進行調(diào)整，使得房地產(chǎn)企業(yè)重新洗牌，這也是一件好事情。

　　廖小龍則認為，從整個行業(yè)的周期來看，并不怎么樂觀。從房地產(chǎn)行業(yè)收縮、減產(chǎn)到復蘇需要一到兩年的時間。對于基金而言，還是應該觀望，等待市場新的一拐點。

　　對于房地產(chǎn)市場的前景，羅云兵認為，從城鎮(zhèn)人均居住面積上看，按照這些年的發(fā)展規(guī)律，達到中等發(fā)達國家水平至少需要20年。因此，房地產(chǎn)至少在20年內(nèi)沒有問題，這大概要經(jīng)過兩到三個周期。業(yè)界應充分認識這個規(guī)律，利用這個周期，調(diào)整自己、抓住機遇。

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