知情人士透露,在北京朝陽區常營建設限價房的兩大開發商,因為爭奪客戶而發生口舌之爭,由于朝陽區申請家庭總數遠小于供應量,加之不少符合條件的申請家庭中途“棄購”,兩大開發商第一批僅銷售200余套限價房。這一事件折射出當今限價房制度運行中的種種矛盾。無獨有偶,住房保障體系中的另一大支柱——經濟適用房,在制度細則的完善方面,最近兩年也一直沒有大進展,受到業內人士詬病。
顯然,當國家為拉動內需全面鋪開保障性住房建設之際,保障房的運行機制亟待完善,以避免“民生工程”失了“民意”。
目前,除了廉租房,其他保障性住房都存在定位不清的問題,尤其是限價房。限價房是一種按照住房保障體系的規則實施配售的商品房,當初推出的主要目的是穩定房價。在房價快速上漲的大背景下,限價房可以在市場和保障之間起到緩沖作用,解決夾心層的住房難問題。
但是,在房地產市場陷入低迷后,限價房與受“70/90政策”影響的中低價位、中小套型普通商品住宅的差異正在逐步縮小。當初參照周邊商品房價格制定的政府指導價,在目前看來,可能也并沒有便宜很多。不過審核條件依然很嚴格,審核手續也十分復雜。
以北京為例,限價房針對的是北京市中等收入住房困難的城鎮居民家庭、征地拆遷涉及的農民家庭及市政府規定的其他家庭。這便人為地縮小了限價房的銷售對象,進而影響限價房的銷售進度,造成了“能買的不愿買,想買的不能買”的錯位問題。
因此,有專家建議,限價房和經濟適用房在操作上有很多類似之處,比如政府進行土地補貼、限定購買人群和銷售價格等,因此可以將大部分限價房與經濟適用房并軌,余下部分限價房用地則放開,納入普通商品住宅用地的供應,通過市場途徑來調節供求。畢竟《限價房管理辦法》還沒有出臺,現在也僅有幾個城市在進行限價房建設。相對來說,經濟適用房的政策保障力度更大。
但是也有專家質疑,大城市的中低收入人群總量相對較大,像拆遷戶、新增人口等仍需要限價房來保證,如果限價房和經濟適用房并軌,將可能增加他們購買保障性住房的難度。
而對于經濟適用房,雖然有關部門已制定了相應的管理辦法,但在實際運行的機制方面,依然存在繼續完善的地方,比如經濟適用房的上市交易問題。目前來看,由政府出資以一定價格回購經濟適用房,是可行的方案。這樣既可以減少經濟適用房分配中的尋租,也可以減輕政府滿足新增經濟適用房需求的壓力。
從實際情況看,多數城市對經濟適用房五年后上市交易實施補交地價的措施,但這無法避免違規獲得的經濟適用房,在上市交易可獲高額回報的現實。去年,北京曾提出政府回購的想法,但因大多數經濟適用房購買人群反對,至今尚未推行。(記者 林喆)
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