地產(chǎn)在短期內(nèi)依然面對(duì)挑戰(zhàn)，樓市全面回暖尚需時(shí)日

　　當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)處于困難時(shí)期，國(guó)家明確提出并實(shí)施適度寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策。有觀點(diǎn)認(rèn)為，這些政策一方面減少了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金占用成本，提升了企業(yè)的盈利空間；另一方面，信貸放松意味著更充裕的開(kāi)發(fā)貸款，有助于緩解開(kāi)發(fā)商的資金壓力。

　　寬松的政策給房地產(chǎn)行業(yè)所帶來(lái)的積極效果在二級(jí)市場(chǎng)上也得到了有效的體現(xiàn)，近期房地產(chǎn)板塊整體表現(xiàn)十分活躍，已經(jīng)累積了一定的漲幅。

　　“房地產(chǎn)股最近走勢(shì)比較強(qiáng)，利率下調(diào)等措施對(duì)于資本依賴(lài)型的房地產(chǎn)企業(yè)是實(shí)質(zhì)性利好�！�12月8日，太平洋證券資深分析師張偉明在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)談道，從最近的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)來(lái)看，國(guó)內(nèi)有不少城市的成交量有所回升，價(jià)格有所回穩(wěn)，特別是二手房交易趨于活躍。

　　張偉明對(duì)本報(bào)記者表示，市場(chǎng)對(duì)于政策利好有預(yù)期，目前，各地都在推行擴(kuò)大內(nèi)需的政策，使得整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境有所好轉(zhuǎn)。雖然市場(chǎng)大的供需環(huán)境沒(méi)有根本性改變，但對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，心理上有了一定的支撐因素。

　　對(duì)于國(guó)家近期出臺(tái)的一系列擴(kuò)大內(nèi)需政策，張偉明認(rèn)為近期房地產(chǎn)股的走強(qiáng)是對(duì)政策利好的反應(yīng)。不過(guò)，最近上漲幅度最大的并不是萬(wàn)科這樣的地產(chǎn)龍頭股，而是一些二三線(xiàn)城市的冷門(mén)地產(chǎn)股，如珠江控股、光華控股等�！耙恍┥蠞q幅度比較大的股票，其板塊輪動(dòng)特征比較明顯，投機(jī)性比較強(qiáng)�！�

　　“另外，有些地產(chǎn)股的價(jià)格比較低，下跌幅度比較大，資金階段性輪炒，投機(jī)特征比較明顯。”張偉明說(shuō)。

　　盡管如此，張偉明指出，對(duì)于地產(chǎn)股來(lái)說(shuō)，由于市場(chǎng)震蕩上行的趨勢(shì)和政策利好的刺激效應(yīng)，地產(chǎn)股仍會(huì)出現(xiàn)一些波段性的機(jī)會(huì)，再上漲10%——20%也是有可能的，但過(guò)高就可能再出現(xiàn)回調(diào)。

　　　　全面回暖尚需時(shí)日

　　“我對(duì)目前我國(guó)的基本經(jīng)濟(jì)面并不悲觀，但我們現(xiàn)在采取的積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策都存在滯后效應(yīng)�！睆垈ッ髦赋觯�目前，國(guó)民經(jīng)濟(jì)中絕大部分市場(chǎng)的基本特征是供過(guò)于求。財(cái)政政策的目的是要通過(guò)投資拉動(dòng)消費(fèi)，如果只是加大投資規(guī)模的話(huà)，短期內(nèi)或許可以將GDP拉升起來(lái)，但消費(fèi)需求拉動(dòng)不起來(lái)還是不行，因?yàn)樽罨�本的消費(fèi)需求是要靠人們收入的實(shí)質(zhì)增長(zhǎng)來(lái)推動(dòng)的。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)只靠投資來(lái)拉動(dòng)是不行的，當(dāng)前還需要通過(guò)加大投資，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變。

　　目前，受?chē)?guó)際金融危機(jī)影響，我國(guó)出口面臨困境，國(guó)際社會(huì)失業(yè)人口不斷增加，雖然有減稅措施的刺激，但出口企業(yè)已經(jīng)無(wú)可避免地受到極大影響。

　　張偉明告訴記者，拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的三駕馬車(chē)只剩下了投資和消費(fèi)，但目前消費(fèi)在GDP中所占比重依然偏低。

　　“現(xiàn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于下行周期，還沒(méi)有完全走出低谷，雖然出臺(tái)一系列刺激經(jīng)濟(jì)的計(jì)劃，但整個(gè)經(jīng)濟(jì)要想全面恢復(fù)還需要一個(gè)過(guò)程。”張偉明認(rèn)為，對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需計(jì)劃中占有重要地位的房地產(chǎn)行業(yè)，當(dāng)前現(xiàn)金流情況依然比較緊張，國(guó)家出臺(tái)刺激經(jīng)濟(jì)的計(jì)劃后，房企可以通過(guò)信貸等方式來(lái)緩解自身的資金壓力，對(duì)資金短缺的房企來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)很好的補(bǔ)充。并且通過(guò)松綁樓市，房地產(chǎn)成交量會(huì)比以前有所增加，但增加幅度不會(huì)太大。

　　“樓市的真實(shí)需求肯定存在，但目前不是市場(chǎng)供給能力出現(xiàn)問(wèn)題，而是人們的消費(fèi)能力出現(xiàn)問(wèn)題。”

　　地產(chǎn)在短期內(nèi)依然面對(duì)挑戰(zhàn)。據(jù)摩根大通測(cè)算，按照樓市目前的銷(xiāo)售速度，國(guó)內(nèi)部分大城市的現(xiàn)有房屋庫(kù)存量要被完全吸收，至少需要到2010年。

　　張偉明認(rèn)為，房?jī)r(jià)依然有下調(diào)空間，現(xiàn)在多個(gè)城市都有大量的存量房，這些存量房都需要時(shí)間去消化；同時(shí)，鑒于目前人民幣開(kāi)始貶值，部分熱錢(qián)可能回流到發(fā)達(dá)國(guó)家，由此導(dǎo)致市場(chǎng)中的投資性需求短期內(nèi)不會(huì)迅速增加，目前市場(chǎng)的剛性需求主要集中在中小戶(hù)型和保障性住房方面，因此我國(guó)樓市全面回暖尚需時(shí)日。

　　另外，國(guó)內(nèi)樓市的恢復(fù)需要過(guò)程，一個(gè)完整的經(jīng)濟(jì)周期一般都有5-6年的時(shí)間，張偉明預(yù)計(jì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的徹底恢復(fù)還需要2-3年的時(shí)間。(見(jiàn)習(xí)記者 王松才）