房價下來了，成交量正在上去。2008年10月底以來，在政府推進(jìn)保障性住房建設(shè)等強有力的政策推動中，購房者對市場的預(yù)期正在轉(zhuǎn)變，樓市期待“回暖”。

　　在觀望中等待

　　房價過高，就連住房“剛性需求”都難逃它的致命打擊。

　　陳蘇永，年近三十，新婚，福州一家大企業(yè)的白領(lǐng)，是眾多開發(fā)商心目中標(biāo)準(zhǔn)的“剛性需求”。“今年2月份，我結(jié)婚時沒有買房。”陳蘇永說，“理由很簡單，當(dāng)時的福州房價完全超出了我的承受能力。”

　　去年底，盡管金融調(diào)控措施給福州市區(qū)的房地產(chǎn)市場帶來較大的成交量萎縮，但房價仍向上直追萬元高位。“買一套三室兩廳的貸款一定會透支掉下半輩子的收入，而且這么高的房價很可能會降下來。”就這樣，陳蘇永在租來的新房里觀望等待。

　　那段時期，樓市量縮價漲的行情幾乎在各大城市通行。陳蘇永有一批大學(xué)同學(xué)留在北京工作，他們都是標(biāo)準(zhǔn)的“剛性需求”，但他們幾乎都選擇租房，在觀望中等待。

　　這與2008年前的兩年形成鮮明對比，在“買漲不買落”的心態(tài)及市場炒作推波助瀾下，恐慌購房現(xiàn)象比比皆是。同時，部分開發(fā)商的“中國樓市的剛性需求量巨大”等言論也使持幣待購者躍躍欲試。“漲價的預(yù)期和銀行貸款支撐著樓市的火爆，當(dāng)兩者同時逆轉(zhuǎn)時，在相互作用下就加劇了樓市的逆轉(zhuǎn)。”浙江大學(xué)江萬齡國際經(jīng)濟(jì)與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)接受記者采訪時說。

　　而2008年的樓市，在一片寂靜的觀望中，住房的“剛性需求”恍然不見。

　　今年前3個季度，北京、福州等城市的新房成交量比去年同期相比都下降了接近一半。景乃權(quán)告訴記者，據(jù)杭州市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度，該市商品房的銷售面積繼續(xù)下跌了12.9%。“杭州居民對房屋的整體需求仍在降，需求的剛性就沒能顯現(xiàn)出來。”

　　“今年前3個季度，北京市四環(huán)以內(nèi)成交均價仍為1.8萬元以上，價格太高是樓市銷售不暢的直接原因，‘剛性需求’逐漸消失，整個市場呈現(xiàn)持幣觀望的買方心態(tài)。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強接受記者采訪時說。

　　陳國強認(rèn)為，有4方面的原因直接作用于購房者的心態(tài)。首先，宏觀層面經(jīng)濟(jì)環(huán)境的“遇冷”讓消費者心理趨向謹(jǐn)慎；其次，二套房貸等房地產(chǎn)行業(yè)性政策有效抑制了投資性需求；第三，樓市在自身發(fā)展規(guī)律影響下進(jìn)入調(diào)整期，近年來房價漲幅越快的城市調(diào)整效應(yīng)越明顯；第四，很多房地產(chǎn)項目定價偏高。

　　在理性中歸來

　　轉(zhuǎn)機在2008年11月份露出跡象，房價走上理性回歸之路，促使剛性需求逐漸歸來。

　　今年國慶黃金周過后，陳蘇永重生了買房的念頭。黃金周期間，福州市的第18個住交會給滿懷期待的開發(fā)商們潑了一盆冷水，眼看“銀十”繼“金九”之后難保，資金鏈幾近斷裂的開發(fā)商終于痛下決心大幅度調(diào)整房價。

　　“很多地段的房子與去年同期相比，房價下調(diào)的平均幅度達(dá)30%。”而最讓陳蘇永心動的是，“一些我感覺不錯地段的房子實行特價銷售，價格我已經(jīng)能接受了。”

　　10月22日，國家有關(guān)部委出臺了購房減稅等刺激樓市的新舉措，緊縮的金融調(diào)控措施有所放松，各地政府緊跟其后也紛紛實施樓市新政。“買房的時機可能到了。不僅僅是我，我的北京同學(xué)們也都逐漸改變了態(tài)度，開始到處看房，為買房做準(zhǔn)備。”陳蘇永說。

　　實實在在的房價下調(diào)，不少城市的房地產(chǎn)市場迎來成交量的抬頭。11月份，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，北京商品房簽約套數(shù)環(huán)比增長近六成；福州市房地產(chǎn)交易登記中心的數(shù)據(jù)顯示，商品房簽約套數(shù)環(huán)比增長了四成。

　　“房地產(chǎn)商的資金鏈狀況，不是影響房價下調(diào)的最重要因素。比這更重要的是，政府強有力的保障性住房政策。”陳國強說，政府增大保障性住房的投資力度對樓市形成了價格信號作用。

　　據(jù)亞豪機構(gòu)市場研究部最新的調(diào)查統(tǒng)計顯示，11月份，北京的經(jīng)濟(jì)適用房、限價房等保障性住房成交套數(shù)超過了7000套，占到總成交量的56%以上。北京、廈門、廣州等城市的保障性住房價格低廉，不但分流了部分市場需求，也大大地拉低了這些城市局部區(qū)域的房價。

　　前不久公布的規(guī)模達(dá)4萬億元經(jīng)濟(jì)刺激政策，將9000億元的份額投向保障性住房市場。可以預(yù)見，今后相當(dāng)長的一段時期，全國許多城市將迎來保障性住房的建設(shè)高潮。“開發(fā)商在新的市場環(huán)境下，務(wù)實地減小房價泡沫，使其接近消費者的預(yù)期，市場的剛性需求就會被逐漸釋放出來。”福建省一家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人認(rèn)為。

　　信心溫暖“寒冬”

　　隨政策轉(zhuǎn)向而轉(zhuǎn)變的購房心態(tài)，是溫暖經(jīng)濟(jì)“寒冬”的一把火。

　　日前結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會議又極大地提振了樓市信心。這次會議提出：要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來，增加保障住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用。

　　“從中央到相關(guān)部委對房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位再次確認(rèn)，在很大程度上改變了觀望的消費者對房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的預(yù)期，消費者對樓市的回暖增添了信心。”廈門大學(xué)教授陳培愛說。

　　11月以來，廈門樓市月均成交量創(chuàng)下了今年下半年以來的最高紀(jì)錄。陳培愛認(rèn)為，這一個半月的成交量上漲說明，開發(fā)商的價格回歸與政府各項政策刺激起了作用，對鼓舞市場的信心有著正面的引導(dǎo)。

　　陳國強告訴記者，近一段時間以來，北京許多開發(fā)商有一種“降價之后才了解北京市場剛性需求深不可測”的感嘆。“被價格和政策共同壓制的市場需求得以釋放，必然會引起整個房地產(chǎn)市場的繁榮。由于房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟(jì)中處于舉足輕重的地位，所以必然會起到推動經(jīng)濟(jì)增長的作用。”

　　“剛性需求的歸來將有一段比較漫長的路。從房價的理性回歸到剛性需求的歸來，這期間是有一個價格的臨界點。當(dāng)房價回歸到多數(shù)消費者普遍接受的水平同時符合大眾預(yù)期時，需求剛性才會顯現(xiàn)。”景乃權(quán)認(rèn)為，“而目前樓市的整體大勢仍未根本轉(zhuǎn)變，購房者觀望氣氛也只是剛剛開始緩和，各方需要以更積極的態(tài)度應(yīng)對將來的變化。”

　　他同時認(rèn)為，目前，政策層面的“好消息”不斷，提振市場信心的效果也在逐步顯現(xiàn)，這有助于加快房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇“回暖”，“房價合理，國內(nèi)內(nèi)需必然有較大的增加。”景乃權(quán)說。(來建強)