不少樓盤(pán)為吸引買(mǎi)家再次打出了“零首付”的口號(hào)。對(duì)此，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹前日(12月14日)表示，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不能采用“零首付”的方式。零首付就會(huì)使購(gòu)買(mǎi)力有很大的水分，對(duì)銀行也存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)產(chǎn)生泡沫的最大根源。記者通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一手樓、二手房買(mǎi)賣(mài)交易中的這種做法都不少。業(yè)內(nèi)人士表示，二手房“零首付”的風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)大于一手房。

　　一手房：

　　交樓之前銀行無(wú)風(fēng)險(xiǎn)

　　到年底沖關(guān)時(shí)候，為了吸引買(mǎi)家買(mǎi)樓，不少發(fā)展商在營(yíng)銷(xiāo)方式上絞盡腦汁。而“零首付”就是在這個(gè)時(shí)候“重出江湖”。

　　據(jù)記者了解，“零首付”的做法目前運(yùn)用最普遍的在廣州外郊樓盤(pán)，花都、增城等區(qū)域不少樓盤(pán)都采用此手法。祈福水城目前就以“只要交納3萬(wàn)定金，即可享有首付二成優(yōu)惠”的方式吸引了不少買(mǎi)家的關(guān)注。

　　據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，具體做法是只要買(mǎi)家交納3萬(wàn)定金，首期的剩余款項(xiàng)可在業(yè)主收樓后的兩年內(nèi)交清。以該樓盤(pán)一套80平方米，單價(jià)4800元/平方米的房子計(jì)算，總價(jià)40萬(wàn)，如果按照正常買(mǎi)樓途徑，首次置業(yè)的買(mǎi)家需要首付兩成也就是8萬(wàn)元，但按照開(kāi)發(fā)商的優(yōu)惠策略，買(mǎi)家只要付3萬(wàn)即可買(mǎi)樓，其他5萬(wàn)可在兩年內(nèi)交清。

　　“即便有的發(fā)展商表示首期款為零，也是需要在限定的時(shí)間內(nèi)把首期款付清。這種做法不僅能滿(mǎn)足一些中低收入者住房的需求，降低購(gòu)房門(mén)檻，同時(shí)也讓買(mǎi)家有足夠的時(shí)間湊齊首付”。粵沛地產(chǎn)副總經(jīng)理黃春分析。

　　他進(jìn)一步表示：一手樓的零首付在交樓之前銀行不存在任何風(fēng)險(xiǎn)，即使交樓以后，買(mǎi)家的供房款也達(dá)到了一定金額，銀行風(fēng)險(xiǎn)也不大。

　　據(jù)發(fā)展商透露，實(shí)行零首付的樓盤(pán)，買(mǎi)家剩余的首付款是由發(fā)展商墊付給銀行，并同時(shí)和銀行簽定了“無(wú)條件回購(gòu)”協(xié)議，即在未出房產(chǎn)證之前，買(mǎi)家若出現(xiàn)斷供情況，發(fā)展商將房回購(gòu)，銀行不存在任何風(fēng)險(xiǎn)。如果出了房產(chǎn)證后，買(mǎi)家出現(xiàn)了斷供，則由銀行負(fù)責(zé)收回房產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)。

　　但黃春表示，房子從購(gòu)買(mǎi)到收樓最少都要兩年的時(shí)間，這段時(shí)間內(nèi)買(mǎi)家已經(jīng)把首付款付清，也進(jìn)行了兩年的供樓行為，銀行的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)不大了。

　　同時(shí)有業(yè)內(nèi)人士表示，目前做零首付的樓盤(pán)都為中低價(jià)位的樓盤(pán)，總價(jià)不高，銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)也小。

　　二手房：

　　首付少8萬(wàn)利息多14萬(wàn)

　　在一手樓零首付重出江湖的同時(shí)，二手樓成交中以“零首付”為口號(hào)的中介卻比比皆是。地產(chǎn)專(zhuān)家通過(guò)計(jì)算表示，不僅對(duì)于銀行，同時(shí)對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)比一手樓零首付更高一籌。

　　據(jù)滿(mǎn)堂紅研究部經(jīng)理周峰透露，目前一些番禺小中介通過(guò)零首付招攬買(mǎi)家。以一套40萬(wàn)的二手樓成交價(jià)為例，按照正常的成交途徑，首次置業(yè)的買(mǎi)家首付二成，即8萬(wàn)元。但如果中介公司和銀行內(nèi)部人員溝通，將該套房的評(píng)估價(jià)定為50萬(wàn)，首付二成是10萬(wàn)，但因?yàn)殂y行放貸是40萬(wàn)，剛好抵消了原來(lái)的合同價(jià)(40萬(wàn))，也就是說(shuō)買(mǎi)家不用給首付就可擁有這套二手房。

　　但撿了芝麻，卻丟了西瓜。買(mǎi)家在甩掉了首付的同時(shí)，由于房子評(píng)估價(jià)格高出了10萬(wàn)，買(mǎi)家不僅要付出更多相關(guān)的稅費(fèi)，更需要多付出大筆的利息。同樣以上面那套二手房為例，40萬(wàn)房?jī)r(jià)貸款八成，20年為年限，銀行放貸是2315元/月。若按50萬(wàn)元的話(huà)，40萬(wàn)元放貸是2894元/月,每月增加了579元，20年就是增加了138960元。也就意味著買(mǎi)家盡管首付少了8萬(wàn)，但利息卻多出14萬(wàn)元。

　　此外，有業(yè)內(nèi)人士分析，如果有意評(píng)估二手房?jī)r(jià)，目前二手樓市不斷下滑的市況下，一旦買(mǎi)家出現(xiàn)償還不起的狀況，銀行將其收回拍賣(mài)，很難拍回此價(jià)格。這樣銀行將承擔(dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。(羅莎琳)