提要: 專家認為,明年樓市不容樂觀,房價仍有下降空間,商品房、二手房和保障性住房將創造三分天下的局面,激活改善型住房將是促房地產穩定健康發展的關鍵。
陳國強:房價調整行情仍將持續一段時間
記者:在國家宏觀調控和金融危機的雙重壓力之下,今年下半年,全國由南到北、由沿海地區到中西部地帶超高的房價已出現松動,明年這種事態還將延續嗎?
北京大學房地產研究所所長陳國強:未來房價大幅波動的可能性不大,更多的樓盤、開發企業將會采取更理性務實的手段來刺激銷售,價格的調整將會以溫和的方式來表現,但調整行情仍會持續一段時間。
陳國強同時預測,明年房地產行業將會加速整合,行業“洗牌”速度會加劇。同時,許多房企會調整其包括產品結構、業務結構等在內的核心經營策略。許多企業會向商業地產、工業地產、旅游地產等持有型地產轉型,同時,二、三線城市成為房地產企業的發展重點區域。此外,房企將會調整自己的管理模式,加強成本控制和信息化管理程度。
王英男:樓市供大于求購房者將更趨理性
記者:往年年底雖是樓市的淡季,但今年則顯得更加冷清,很多樓盤的成交量只是過去的零頭,購房者多在觀望。那么在什么情況下購房者才肯出手呢?
亞豪機構副總經理王英男:與2007年上半年購房者狂熱的非理性購房的火爆場面相比,2008年排長隊買房,托人找關系買房的現象已經一去不返了。在政府調控、開發商大幅降價等眾多因素的影響下,購房者的觀望情緒與日俱增。盡管開發商挖空心思地打折、降價促銷,但是也不能讓購房者心動。購房者對樓市的預期發生了改變,樓市也從賣方市場轉向了買方市場,這種情況下,購房者的購房行為變得越來越理性化了。
王英男預測說,2009年樓市供大于求的基本面不會發生明顯的變化,交易量回暖的節奏比較緩慢。從市場規律來看,在樓市預期不發生變化的前提下,只有價格降低到接近消費者的心理價位的時候,樓市的消費才會真正地調動起來,而這就需要開發商大幅降低產品的價格。然而,2009年入市的項目多是2006、2007年高價拿地的項目,如果市場銷量仍未復蘇,一旦部分開發企業資金鏈斷裂,將可能出現大面積低價拋售的現象,加重市場悲觀預期,市場仍會處于相持階段,短期內難以迅速回暖。
常淑娟:成交量萎縮三至四成房價漲幅回落5%左右
記者:受外圍市場疲軟影響,明年國內樓市將會呈現何種狀態?
北京千萬家房地產經紀有限公司市場總監常淑娟:根據多家研究機構預測,明年全球經濟增長將會下降,并可能會延續到2010年,世界經濟放緩不可避免影響到我國經濟。外需下滑,內需不足,房地產市場疲軟加劇與投資不振的負面因素相互疊加,使宏觀經濟冷卻速度遠遠超過預期。
常淑娟表示,預計2009年房屋成交量同比2008年將出現大幅下滑,估計萎縮三至四成。但由于全國房價轉向出現在第三季度,因此2008年全年房價同比2007年依然呈正增長,不過商品房價格漲幅將大幅回落,5%左右的可能性較大。而2009年全國房屋成交量將依然在低位徘徊,但全年成交價格將比2008年會出現負增長。
祁世釗:保障性住房有望放量增長
記者:在剛剛落幕的中央經濟工作會議上,特別強調明年要保持房地產市場穩定健康發展,在多項政策措施的作用下,樓市將會呈現哪些亮點?
“鏈家地產”副總經理祁世釗說:響應國務院4萬億元刺激經濟擴大內需措施,近日住房和城鄉建設部透露,今后3年,全國將新建200萬套廉租房和400萬套經濟適用房,同時完成約220萬戶林業、農墾和礦區的棚戶區改造,總投資將超過9000億元。9000億元資金在今后3年投入,平均每年有3000億元。
9000億元是一個巨大的體量,每年3000億元投入保障房建設,其投資比重占到2007年商品住宅投資的16.66%,對于房地產市場而言,可以肯定,隨著保障房的不斷建設和規模的不斷增加,保障房在房地產市場所占的份額會逐漸擴大,2009年將會放量增長。
祁世釗以北京為例說,根據北京市房地產交易管理網的統計顯示,北京11月份共成交期房商品住宅12479套,成交面積為119.6萬平方米,其中,經濟適用房、限價房等保障性住房成交套數為7026套,成交面積為57.2萬平方米,分別占總成交量的56.3%和47.8%。而保障性住房的總成交量已占去了半壁江山。
與此同時,還有數據顯示,今年1至11月,北京包括保障性住房在內的商品住宅整體成交面積僅為968萬平方米,而明年800多萬平方米龐大的保障性住房供應必然會給市場帶來極大沖擊,保障性住房市場也有可能成為市場主流之一,商品房、二手房和保障性住房將創造三分天下的局面。對于明年的房地產市場格局來說,廉租房和經濟適用房將會是一個體系,商品房和限價房將會是一個體系,限價房還有可能會通過商品房進行轉化,比如通過一些老盤的二期項目、尾房項目等。
華國強:激活改善型住房將是關鍵
記者:作為政府層面,改善群眾住房條件是擴大內需的根本所在,具體而言采取哪些措施會更加有效?
北京千萬家房地產經紀有限公司總經理華國強:明年改善型住房有望被全面激活,因為如果不激活改善型住房市場,其它救市舉措除了能夠緩和房地產市場下滑速度和幅度,使房地產市場不至于崩盤外,對2009年房地產整體局面的扭轉作用不大,更不可能承擔起拉動內需的引擎。而要想讓房地產活起來,要么讓投資需求活起來,激活改善型住房;要么讓房價降到老百姓能負擔得起的價格,但面臨當前的經濟局面,似乎前者更為短、平、快。
華國強解釋說,社會中產階層的改善型住房需求是當前住房消費的主力,也是保持商品房市場健康、活力的基礎。經濟的下滑會導致居民收入的減少和購買力的削弱,而且買漲不買跌,居民對房價繼續下降有較大的心里預期,因此首次自住型需求將更趨審慎。僅靠剛性需求很難構成市場轉變的推力。對于改善性住房的限制應適當減少,因為這部分需求的購買力明顯比較強,然而受到的限制也很多,假如政府能夠適度放松,將有效促進市場的成交。
華國強建議,各地政府可以根據自身財力情況,對個人購買首套住房以及購買改善性住房的差價部分,在一定時間期限內實行限額抵扣的政策,減免部分稅費,或者對購房人每年支付給銀行的本金及利息,從個人所得稅稅基中扣除;降低租賃稅費,鼓勵有能力購房者購置多套房屋后出租,降低空置率并提升社會資源利用效率等。
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