天降大任于斯人也，必先苦其心志，勞其筋骨……今年的開(kāi)發(fā)商們對(duì)此深有體會(huì)。金融海嘯、樓市震蕩，開(kāi)發(fā)商的日子雖說(shuō)不好過(guò)，可是磨煉了內(nèi)功，整合了資源，優(yōu)勝淘汰劣質(zhì)也是事實(shí)。

　　同理，置業(yè)者雖說(shuō)觀望已久，最終性?xún)r(jià)比還是出來(lái)了；代理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，但營(yíng)銷(xiāo)技巧升級(jí)了……樓市雖多變數(shù)，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看何嘗不是理性了？

　　禍，福之所倚。換個(gè)角度，樓市值得道喜的也不少。

　　戴德梁行中國(guó)區(qū)綜合住宅服務(wù)主管 蔣尚禮

　　各家各有“喜”

　　盡管2008年頗不尋常，但回顧今年的樓市，細(xì)數(shù)之下，其實(shí)“喜”事還不少。

　　從政策方面看，首先第一大“喜”事是中央政府為了應(yīng)對(duì)全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)，迅速出臺(tái)了4萬(wàn)億投資計(jì)劃刺激中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，以擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，提高城鄉(xiāng)居民特別是低收入群體的收入水平。當(dāng)中包括3年內(nèi)建設(shè)9000億元保障性住房計(jì)劃。這對(duì)于低收入階層來(lái)說(shuō)，將涌出更多創(chuàng)造財(cái)富的機(jī)會(huì)，而保障性住房則有效解決低收入人群的住房問(wèn)題。

　　其二是中央政府接二連三推出降息政策，即從2008年9月16日開(kāi)始了四次共計(jì)1.89個(gè)百分點(diǎn)的存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)，尤其是11月27日又一次性下調(diào)了1.08個(gè)百分點(diǎn)，頻率之高，幅度之大，是近年從未有過(guò)的，這大大減輕了購(gòu)房者的供房壓力。同時(shí)，受惠的還有負(fù)債率高居不下的開(kāi)發(fā)商。資金鏈得到緩沖，甚至挽救了部分頻臨破產(chǎn)的企業(yè)。

　　從房地產(chǎn)行業(yè)的上下游企業(yè)鏈來(lái)看，資金鏈的緊張導(dǎo)致部分小企業(yè)被淘汰，在新一輪的洗牌中，留下來(lái)的是抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)的企業(yè)，無(wú)論開(kāi)發(fā)商、代理公司、或是建筑公司，企業(yè)后期發(fā)展將更穩(wěn)健持久，也因此推動(dòng)市場(chǎng)走向規(guī)范、成熟。

　　開(kāi)發(fā)商在經(jīng)歷蛻變的同時(shí)，選擇降價(jià)銷(xiāo)售快速回籠資金，房?jī)r(jià)回歸合理價(jià)位；而在產(chǎn)品創(chuàng)新上，開(kāi)發(fā)商為了吸引更多的客戶(hù)，在贈(zèng)送面積上費(fèi)盡心思，這些都給購(gòu)房者帶來(lái)實(shí)惠。

　　總的來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)降了，是置業(yè)者的喜事；回歸理性了，是樓市的福音；暴利模式改變了，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看也讓開(kāi)發(fā)商走得更穩(wěn)健持久。

　　資深媒體人 木子

　　危中總有機(jī)

　　大家都說(shuō)今年不是個(gè)好年成，不好的事都在今年扎堆：年初的雪災(zāi)、年中的地震，再加上股災(zāi)、房災(zāi)，還有最后的金融海嘯。哪一件的殺傷力都不小，而集中在一起更是放大了利空的效應(yīng)。

　　古人說(shuō)：禍福之所倚；古人還說(shuō)：塞翁失馬焉知禍福？這些都是我們耳熟能詳?shù)亩�現(xiàn)在使得我們可以辯證地看待今年的危機(jī)。其實(shí)任何東西都有正反兩面正如危機(jī)二字危的另一面是機(jī)。如此來(lái)看今年的樓市未必沒(méi)有令人高興的一面。

　　對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)市場(chǎng)的突變雖然讓他們目前面臨極大的壓力但他們?nèi)绻�能夠�?jīng)歷這場(chǎng)寒冬的考驗(yàn)他們的肌體將變得更加健康當(dāng)春天來(lái)臨的時(shí)候他們肯定會(huì)活得更好。所謂亂市方顯英雄本色在樓市沸騰的年代好樓差樓都熱銷(xiāo)阿貓阿狗都可充大王而現(xiàn)在才是開(kāi)發(fā)商顯示真水平的時(shí)候。在這樣的世道里品牌才是硬道理。

　　大家都熟悉南郭先生的故事，現(xiàn)在把南郭先生式的開(kāi)發(fā)商淘汰當(dāng)然是好事。另外開(kāi)發(fā)商過(guò)過(guò)苦日子也不是壞事。好日子過(guò)慣了，難免變得輕狂、張揚(yáng)，在苦日子里熬熬才能真正理解什么是踏踏實(shí)實(shí)。

　　第三惡劣的市場(chǎng)環(huán)境也逼著讓開(kāi)發(fā)商練內(nèi)功，把規(guī)劃、營(yíng)銷(xiāo)等才藝練得更精，如此看來(lái)一場(chǎng)危機(jī)卻是開(kāi)發(fā)商學(xué)習(xí)和提升的好機(jī)會(huì).

　　對(duì)投資者來(lái)說(shuō)被套是一件痛苦的事但套都套住了不妨在這個(gè)時(shí)候反思一下自己為何被套如何才能解套。我認(rèn)為激變的樓市給投資者上了一堂生動(dòng)的投資風(fēng)險(xiǎn)課。以前我們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)二字只限于字面認(rèn)識(shí)而這一次許多人卻是身陷其中嘗到了風(fēng)險(xiǎn)的真滋味！

　　投資其實(shí)是一個(gè)相對(duì)專(zhuān)業(yè)的事他要求投資者對(duì)市場(chǎng)對(duì)大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力有足夠清晰的判斷還要對(duì)自己抗風(fēng)險(xiǎn)的能力有一定的評(píng)估�？上Ш芏嗳瞬�沒(méi)有理性地審視過(guò)自己審視過(guò)市場(chǎng)而是在頭腦發(fā)熱的時(shí)候在人家的賺錢(qián)效應(yīng)帶動(dòng)下輕率入市當(dāng)市場(chǎng)下行的時(shí)候除了怨天尤人又沒(méi)有理智的止損。

　　投資絕對(duì)不是只賺不賠相反有可能讓你賠得很慘，應(yīng)該清楚風(fēng)險(xiǎn)是什么。

　　不用說(shuō)對(duì)沒(méi)房者來(lái)說(shuō)今年倒不是那么糟讓樓價(jià)跌得更猛烈些吧這或許是他們的心聲。對(duì)他們而言理性回歸的樓市當(dāng)然比一個(gè)充滿(mǎn)了泡沫和風(fēng)險(xiǎn)的樓市更好。

　　海嘯或者災(zāi)難遲早都要過(guò)去關(guān)鍵是我們能從中領(lǐng)悟什么。

　　地產(chǎn)評(píng)論人 青忠貴

　　短期憂(yōu) 長(zhǎng)遠(yuǎn)喜

　　2008年，樓市調(diào)整之大，出乎所有人意料。意料之外的關(guān)鍵在于誰(shuí)也沒(méi)想到：美國(guó)房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致的次貸危機(jī)愈演愈烈，進(jìn)而演變成全球金融海嘯，讓正揚(yáng)鞭奮蹄的中國(guó)經(jīng)濟(jì)緊急勒馬，而已經(jīng)開(kāi)始調(diào)整的樓市更是雪上加霜，全面深幅調(diào)整也就不足為怪。下面先看一些數(shù)據(jù)：

　　2008年1～11月，全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積4.9億平方米，同比下降18.3%。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積下降18.8%；商品房銷(xiāo)售額19261億元，同比下降19.8%。截至11月末，全國(guó)商品房空置面積1.36億平方米，同比增長(zhǎng)15.3%。2008年1～11月，深圳新建商品房銷(xiāo)售面積334.57萬(wàn)平方米，同比下降37.45%。其中，住宅銷(xiāo)售面積310.47萬(wàn)平方米，同比下降35.55%。1～11月，深圳新建商品房均價(jià)13302.95元／平方米，住宅13254.92元／平方米。

　　以上數(shù)據(jù)對(duì)于樓市已經(jīng)非常嚴(yán)峻了。首先是至少近十年來(lái)中國(guó)樓市一直是快速增長(zhǎng)的，而且增速都比較大，像2008年出現(xiàn)的銷(xiāo)售量下降是絕無(wú)僅有的，別說(shuō)下降幅度達(dá)到20%左右。其次是空置量20%以上的增加，更令樓市愈加嚴(yán)峻。而房?jī)r(jià)全國(guó)性停滯、區(qū)域性大降也是少見(jiàn)。

　　量?jī)r(jià)齊跌令樓市短期堪憂(yōu)。首先是行業(yè)資金鏈在前期政策高壓下緊繃，加上銷(xiāo)售量大幅下降，更是度日如年。此外，樓市調(diào)整對(duì)關(guān)聯(lián)行業(yè)的影響更大，比如鋼鐵行業(yè)已出現(xiàn)行業(yè)性虧損，建材以及房地產(chǎn)服務(wù)中介等行業(yè)也舉步維艱。

　　然而事物都有辯證的兩面，所謂“危機(jī)”，也是在危險(xiǎn)中孕育機(jī)遇。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講房地產(chǎn)市場(chǎng)短期面臨的調(diào)整和危機(jī)，未必不是好事。

　　從房地產(chǎn)的自身運(yùn)行規(guī)律來(lái)看，經(jīng)過(guò)前幾年非理性暴漲的樓市確實(shí)需要回歸理性，否則泡沫遲早會(huì)破滅。短期調(diào)整則可為將來(lái)更長(zhǎng)遠(yuǎn)、持續(xù)、健康的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

　　從某種意義上說(shuō)，全球金融海嘯也是救了樓市和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，否則樓市在政策高壓下調(diào)整會(huì)更加劇烈�，F(xiàn)在的形勢(shì)是房地產(chǎn)所面臨的政策空間逐步寬松，中央重申了房地產(chǎn)業(yè)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)地位，對(duì)于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的重要作用。12月17日，更是出臺(tái)五年來(lái)最大的政策利好。

　　此外，目前的全球金融海嘯百年難遇，這樣的經(jīng)驗(yàn)積累也彌足珍貴。

　　業(yè)內(nèi)名博 王永勝

　　深度利好撬動(dòng)樓市

　　17日國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，再次研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施。

　　這樣一來(lái)，樓市的三駕馬車(chē)全部解禁，那就是首次置業(yè)寬松、二套房解禁、二手房松綁，至此，樓市的大底終于出現(xiàn)，本來(lái)半遮琵琶半遮面的市場(chǎng)陰霾全部消散，政府再次鏗鏘擊鼓，最強(qiáng)烈的聲調(diào)明確信號(hào)，樓市必須盤(pán)活，再次明確救樓市就是解救經(jīng)濟(jì)。

　　前面幾撥政策救市，重點(diǎn)在于解救首次置業(yè)，但經(jīng)過(guò)這一段的強(qiáng)力推進(jìn)消化之后，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)放量有限，幅度和范圍都不大，就是效應(yīng)不明顯，當(dāng)然對(duì)內(nèi)需的拉動(dòng)也是杯水車(chē)薪，中大戶(hù)型和豪宅市場(chǎng)幾乎波瀾不驚，也就是消費(fèi)力最強(qiáng)的市場(chǎng)區(qū)間沒(méi)啟動(dòng)也沒(méi)反應(yīng)，也就是說(shuō)前面的政策力度雖然巨大，但還是不能從根本上解決問(wèn)題，加上明年經(jīng)濟(jì)環(huán)境面臨的不確定性，因此解救樓市反而成了最有效、最快捷的。

　　深入解讀此次三大政策，第一條是針對(duì)二套房的，對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再申�?qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。這是從最合理的角度解決成長(zhǎng)性置業(yè)的需求，說(shuō)白了就是讓有錢(qián)人入場(chǎng)了，同時(shí)鼓勵(lì)投資客進(jìn)去，真正釋放市場(chǎng)需求，換房群體在過(guò)渡性住房不能滿(mǎn)足其日益增長(zhǎng)的周期性變化之后，自然要考慮換一個(gè)更大的居住空間，如果把這部分需求抑制，是非常不人性也不科學(xué)的，而且過(guò)渡性住房的流動(dòng)也有利于二手市場(chǎng)的活躍。

　　第二條是針對(duì)二手房的，營(yíng)業(yè)稅是個(gè)大頭，直接會(huì)影響到成交成本，從年限上大幅減免營(yíng)業(yè)稅，無(wú)疑會(huì)強(qiáng)烈激活二手房市場(chǎng)，打破現(xiàn)有市場(chǎng)的沉寂狀態(tài)，如果說(shuō)一手房市場(chǎng)是前方的話(huà)，那么二手房市場(chǎng)就是大后方，顯然如果后方不穩(wěn)，前方怎么會(huì)堅(jiān)挺呢？本末有序，不能倒置。

　　對(duì)于第三條，更是在保持合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　國(guó)家采取擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的政策措施，已對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響，不少城市商品住房成交量有所回升。當(dāng)前，要堅(jiān)持住房市場(chǎng)化基本方向，進(jìn)一步鼓勵(lì)和支持普通住房消費(fèi)。