房地產(chǎn)業(yè)界期盼已久的政策調(diào)整終于來(lái)臨。
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議剛剛落幕,17日下午,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了旨在鼓勵(lì)住房消費(fèi)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的幾項(xiàng)措施。除了再次強(qiáng)調(diào)加大保障性住房建設(shè)力度以外,最受關(guān)注的、也是業(yè)界最關(guān)心的兩大焦點(diǎn)問題——二套房貸和二手房交易營(yíng)業(yè)稅的相關(guān)政策,也作出了一定調(diào)整。
調(diào)整雖是意料之中,但調(diào)整的方式和其中暗含的深意,仍令業(yè)內(nèi)人士有些意外。
營(yíng)業(yè)稅調(diào)整利好二手房市場(chǎng), 二套房貸松動(dòng)明確“改善性自住房”標(biāo)準(zhǔn)
此次營(yíng)業(yè)稅政策調(diào)整的受益者主要是市場(chǎng)上5年以內(nèi)的“次新”普通住宅。
“次新的普通住宅,恰恰是市場(chǎng)上最受歡迎的。因此政策調(diào)整對(duì)二手房市場(chǎng)是個(gè)重大利好!辨溂业禺a(chǎn)市場(chǎng)研發(fā)中心主任王志偉認(rèn)為,營(yíng)業(yè)稅在二手房交易成本中占最大一塊,縮短營(yíng)業(yè)稅的免征年限,并將全額征收改為差額征收,將有效降低部分購(gòu)房者的購(gòu)房成本,有利于提振信心、促進(jìn)市場(chǎng)交易量回升。
對(duì)于在上一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中起到關(guān)鍵作用的二套房貸政策,新政規(guī)定,對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房且人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾?qǐng)購(gòu)買第二套普通商品住房,比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。
業(yè)界人士普遍認(rèn)為,這是二套房貸政策的一種松動(dòng),有利于進(jìn)一步激發(fā)市場(chǎng)上的改善性需求,促進(jìn)交易活躍。而“人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄健边@一規(guī)定,進(jìn)一步明確了“改善性自住房”的標(biāo)準(zhǔn),有利于商業(yè)銀行盡快出臺(tái)相關(guān)房貸優(yōu)惠細(xì)則,稅費(fèi)減免等優(yōu)惠政策也將得以更明確地執(zhí)行。
一手鼓勵(lì)合理需求,一手防范投機(jī)再起
無(wú)論是營(yíng)業(yè)稅的調(diào)整還是二套房貸政策的變化,調(diào)整幅度都沒有達(dá)到房地產(chǎn)商一直呼吁的“取消”。
“這傳遞出一個(gè)重要信號(hào),當(dāng)前促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的所有措施,始終是在支持居民購(gòu)買普通住宅、合理改善居住條件的范圍內(nèi)實(shí)施的!鄙缈圃航鹑谘芯克芯繂T尹中立說。
尹中立認(rèn)為,二套房貸和營(yíng)業(yè)稅政策的初衷,就是為了抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為。之所以沒有取消,也是為了警惕政策松動(dòng)時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)之風(fēng)再起,防范樓市泡沫和金融風(fēng)險(xiǎn)。
我愛我家相關(guān)研究人員則認(rèn)為,當(dāng)前很多地方還沒有權(quán)威部門出具的“當(dāng)?shù)仄骄幼∶娣e”數(shù)據(jù),購(gòu)房人應(yīng)該到哪里、怎樣開具當(dāng)前居住狀況的證明,仍然不明確。因此二套房貸的政策調(diào)整還需要相關(guān)配套細(xì)則。
二手房交易營(yíng)業(yè)稅的調(diào)整,加上了“暫行一年”的前綴。王志偉認(rèn)為,這一時(shí)間限制一方面是為了刺激消費(fèi),緩解購(gòu)房者的觀望,更重要的目的是防范可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)投機(jī)。如果一年里營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策沒有產(chǎn)生效果,則可以延長(zhǎng);如果引起了市場(chǎng)的投機(jī)盛行,則可以取消或再次調(diào)整。
金融支持已有安排,能否奏效看銀行細(xì)則
為了引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化,促進(jìn)住房銷售,新政策提出,支持合理融資需求,加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持,對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。
尹中立認(rèn)為,在近日出臺(tái)的一系列政策中,已經(jīng)對(duì)相關(guān)金融支持政策做出了安排。如進(jìn)行房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn),促進(jìn)貨幣信貸增長(zhǎng)、擴(kuò)大住房消費(fèi)信貸市場(chǎng)等。有利于優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)在一定程度上緩解資金壓力,并促進(jìn)市場(chǎng)的整合調(diào)整。
也有專家認(rèn)為,房貸新政以來(lái),銀監(jiān)會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的提示直接影響商業(yè)銀行的房貸態(tài)度。因此,政策調(diào)整能否真正滿足企業(yè)的正常融資需求,還將取決于商業(yè)銀行的具體執(zhí)行和實(shí)施情況,需要央行和銀監(jiān)會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)指導(dǎo)意見。
新政策,優(yōu)惠有多大
政策規(guī)定,將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的,免征營(yíng)業(yè)稅。將個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅,改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。
以個(gè)人購(gòu)買一套100萬(wàn)元的普通住宅剛好超過2年為例,按照此前稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),對(duì)購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的,按照售房收入全額征收5.5%營(yíng)業(yè)稅,即5.5萬(wàn)元。政策調(diào)整以后,可節(jié)省這5.5萬(wàn)元。
如果房主以80萬(wàn)購(gòu)買住房,不足2年以100萬(wàn)元出售的,那么,目前需要繳納的營(yíng)業(yè)稅為(100萬(wàn)元-80萬(wàn)元)×5.5%=1.1萬(wàn)元,比此前全額征收的5.5萬(wàn)元,節(jié)省了4.4萬(wàn)元。
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