在低利率時(shí)代，如果開發(fā)商積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，制定合理的銷售價(jià)格，提前消化降價(jià)預(yù)期，那么，將有效刺激剛性需求的釋放，提震成交量。房地產(chǎn)行業(yè)也將出現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)。

　　昨日，央行再度下調(diào)基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)。就在前一日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布促進(jìn)房市健康發(fā)展的若干意見，進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。其中明確指出“加大對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度”；并要求“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)變化和需求，主動(dòng)采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售。”顯然，政府在出臺(tái)減稅、降息等“減輕購房者負(fù)擔(dān)”措施的同時(shí)，開始鼓勵(lì)地產(chǎn)商通過“降價(jià)”來刺激成交量的回升。

　　面對(duì)高庫存難以消化和保障房投資提速的雙重壓力，商品房整體價(jià)格已步入下行通道；全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)從今年8月份開始環(huán)比下降，到11月份，環(huán)比下降0.5%，其中新建住宅價(jià)格環(huán)比下降0.6%。從同比數(shù)據(jù)看，房屋銷售價(jià)格漲幅下行曲線清晰可見。1-11月，同比漲幅從11.3%下降至0.2%。廣州、深圳、重慶、成都等城市的價(jià)格回落仍在持續(xù)，深圳繼續(xù)大幅回落，同比降幅已經(jīng)達(dá)到14.8%，廣州則同比下跌4.7%。

　　在房?jī)r(jià)降幅較大地區(qū)，成交量回升明顯。以深圳為例，11月商品住宅交易量比10月增加2550套，平均每周成交1510套，每日成交216套，達(dá)到了今年以來商品住宅成交量的最大值。

　　近期，在北京，東三環(huán)和東四環(huán)之間、西四環(huán)和西五環(huán)之間，相繼有新盤項(xiàng)目入市。這些樓盤普遍采取大幅低開的銷售策略，效果良好，一期銷售率普遍接近或超過80%。

　　這表明，在人口紅利尚未轉(zhuǎn)化成人口負(fù)債的背景下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不缺乏住房需求，而是缺乏以合理房?jī)r(jià)收入比為基礎(chǔ)的購買力，尤其是缺乏合理價(jià)格預(yù)期下的住房購買力。

　　作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎，房地產(chǎn)是擴(kuò)大內(nèi)需的主要方面之一，同時(shí)也是拉動(dòng)投資的重要因素。住房消費(fèi)如果持續(xù)“冰封”，顯然無益于保增長(zhǎng)的實(shí)現(xiàn)。

　　就目前而言，樓市成交量的回暖，主要還是政策刺激的結(jié)果。據(jù)中金公司測(cè)算，數(shù)次降息及契稅、營(yíng)業(yè)稅減免后，主要一線城市的房?jī)r(jià)比消費(fèi)者可承受水平仍然高估，幅度雖比今年5月份有所下降，但離刺激有效購買需求仍有一定距離。

　　由此，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)最新報(bào)告指出，從趨勢(shì)上看，2009年我國(guó)樓市仍將是調(diào)整中的一年，不過隨著寬松貨幣政策的實(shí)施，困擾開發(fā)企業(yè)一年多的資金問題將有好轉(zhuǎn)。同時(shí)，在政府保障房投資的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)投資也將回暖。而多數(shù)明智的開發(fā)商將主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)變化，合理定價(jià)，盡快消化高庫存和回籠資金，以便在經(jīng)濟(jì)周期的底部整合土地等各種要素資源。

　　另外，在二手房領(lǐng)域，流通環(huán)節(jié)稅負(fù)的減免也將有效刺激供需交易的活躍。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇預(yù)計(jì)，未來1到2個(gè)月二手房市場(chǎng)會(huì)有反彈。受益的二手房大概占目前市場(chǎng)總流通量20%左右，主要是五年內(nèi)的普通住宅，這體現(xiàn)了政府著力點(diǎn)選擇了民生住房，也符合市場(chǎng)需求。(記者 林喆)