最近政府推出多項刺激房地產新政,包括放寬改善型二套房貸優惠、減免住房轉讓環節營業稅等,讓房地產業感受到了“嚴冬里的暖流”,然而,也引來了政府不該“托房價”等種種議論。
昨天,國務院辦公廳發布《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》,其中言之鑿鑿:“房地產開發企業要根據市場變化和需求,主動采取措施,以合理的價格促進商品住房銷售。”至此,政府對于房地產發展的態度,明眼人終于可以看得清清楚楚了。
全球金融風暴對中國的沖擊超乎預期,房地產作為牽動諸多產業的重要部門,在“保增長”的旗幟下,當然備受關注。今年以來各地樓市成交萎縮,買賣幾近“冰點”,當然不“健康”。這就是中央出臺系列新政刺激房地產交易的著眼點。
但是,交易萎縮的根源,并不在于房貸以及稅費優惠與否,這些畢竟只占購房者支出的很少一部分。萎縮的根源在于房價超出了買者的能力,這一點幾乎人人皆知,但總有人不肯承認如此簡單的事實。
有不少人擔心(或希望)政府最近的刺激政策會“托住”房價,甚至使房價重新漲上去,在他們看來,“剛性需求擺在那兒”、“房地產商集體死抗不降價”、“政府頻吹暖風”,構成了房地產市場必然重新繁榮的三要件。但他們卻看不到,此時此刻,“無力購買”才是決定市場走向的最強大力量。無論條件如何變化,除非短期內收入大幅提高,“無力購買”者任你什么新政,依然無力購買。
誠然,在擴大內需、促進經濟增長的背景下,房地產新政已經使不少城市商品住房成交量有所回升。然而,在這一波“小陽春”行情將那些勉強買得起房者“消滅”后,剩下的依然是那些“無力購買”者,樓市成交量難免會又一次跌進冰點,除非銀行不斷放寬首貸比例,但美國次貸前車之鑒還沒完事,誰有這個膽量步其后塵?
有人將房地產重拾升勢的希望寄托在炒家身上,仔細想想,今時今日,誰還有這樣的資金實力,能攪動如此高市值的樓市?炒風退潮外資撤退之后,誰又有能力再次吹響冒險家的集結號?
看來,這個市場要真正轉得起來,還真的只有一個辦法———降價!政府看來也越來越明白這一點,昨天出臺的《若干意見》,證明政府已經找準了自己的位置———改變市場僵局的關鍵在于“房地產開發企業要以合理的價格促進商品住房銷售”。當然政府將幫助這些企業找到“合理的價格”,即《若干意見》所提出的,“支持房地產開發企業合理的融資需求”。
所謂“合理的融資需求”,是指加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持力度;對有實力有信譽的房地產開發企業兼并重組有關企業或項目,提供融資支持和相關金融服務。在這里,中低價位、中小套型明確列入資金支持之列,表明了政府要幫助企業降價的意圖。此外,加大政策力度,加快保障性住房建設,則是政府緩解住房剛性需求的又一記調控之舉。
在這種市場環境和政策氛圍下,房地產價格未來將出現典型的“抵抗型下跌”走勢,直到尋找到“合理的價格”為止。(記者 姚志德)
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