嘉賓：21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域董事長兼總經(jīng)理 張衛(wèi)平

　　上海漢宇物業(yè)代理有限公司董事總經(jīng)理 施宏睿

　　上海中原物業(yè)代理有限公司副總經(jīng)理 陳宇玨

　　上海合富置業(yè)顧問有限公司董事總經(jīng)理 葉厚彪

　　將2008年稱為中國房地產(chǎn)行業(yè)的“調(diào)整年”并不為過。

　　從年初的信貸政策緊縮，年中的“松動”信號頻現(xiàn)，直至最近國務(wù)院部署了促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一系列政策措施，今年的政策變動在短時間里完成了一個輪回。經(jīng)歷了多年嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控之后，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的“支柱產(chǎn)業(yè)”地位，再次被確立。無論是宏觀政策，還是行業(yè)市場，風(fēng)云變幻的2008年，將注定在中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展史上留下濃重的一筆。

　　對市場調(diào)整感受最為敏銳的二手樓市，在2008年經(jīng)歷了市場萎縮、行業(yè)洗牌，其對于中介企業(yè)的影響同樣明顯。在辭舊迎新之際，上海證券報第一演播室特邀部分中介企業(yè)，暢談房產(chǎn)現(xiàn)狀、分析樓市格局，回顧過去放眼未來，共同研討新一年中房地產(chǎn)市場發(fā)展前景。

　　政策效應(yīng)仍需觀察

　　張衛(wèi)平：今年的政策重心都是圍繞著“救市”，但我個人認(rèn)為，政策出臺并不是單純拯救房地產(chǎn)市場，而是在拯救整體經(jīng)濟(jì)。2007年宏觀調(diào)控政策的出臺，主要是基于流動性過剩導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)過熱發(fā)展，尤其在房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為價格畸高，導(dǎo)致消費(fèi)者無法滿足購房需求。在當(dāng)時這種情況下出臺的“一刀切”，在今年因席卷全球的次貸危機(jī)風(fēng)暴，一下子顯得藥效過猛，使得整體房地產(chǎn)市場由南向北表現(xiàn)逐漸下滑。因此，雖然房價過快增長不利于經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)者，但是，過快下降也會對經(jīng)濟(jì)造成不利打擊。在這種大背景之下，一系列的新政開始出臺。

　　俗話說，冰凍三尺非一日之寒�，F(xiàn)在雖然開始“加柴”了，但這把火究竟什么時候有效，還不太好說。對于二手房市場來說，“國三條”中對于二套住房信貸政策的松綁，是一個實(shí)質(zhì)性的利好。但新政效應(yīng)如何，還得需要一個階段表現(xiàn)�？赡茉诿髂辏�還需經(jīng)歷第一季度、第二季度的探索過程，這個回暖趨勢才會慢慢顯現(xiàn)出來�，F(xiàn)在比較明顯的一點(diǎn)是，二手房市場的交易量已經(jīng)在開始上升，所以說嚴(yán)冬已經(jīng)到頭了，這個時候如果能夠存活下來，明年一定會活得更好。

　　經(jīng)營模式發(fā)生改變

　　施宏睿：從2008年的形勢來看，二手房市場價格在4月份到達(dá)最高峰。需要指出的是，一、二手房市場的聯(lián)動關(guān)系一直非常密切，當(dāng)新房價格在不斷上升的時候，二手房價格就會追隨新房價格同樣上漲。但7月份開始，由于開發(fā)商急需借助銷售回籠資金，新房市場出現(xiàn)大幅度減價，甚至下降20%、30%的都有。隨著新房市場的不斷調(diào)整，二手房市場的成交量開始面臨瓶頸，導(dǎo)致萎縮。

　　應(yīng)該說，市場理性調(diào)節(jié)之后的結(jié)果，給企業(yè)帶來很大啟示，即需要開拓更多發(fā)展渠道。從7月份開始，漢宇開始接觸新房市場，推行一、二手房聯(lián)動經(jīng)營模式。在8、9月份最高峰時，新房經(jīng)營業(yè)務(wù)甚至占到了總體營業(yè)額的63.8%。但這樣也帶來一個問題，如果中介企業(yè)在新房業(yè)務(wù)方面投入過多的話，可能會對現(xiàn)金流造成影響。因此，在經(jīng)過11月、12月的調(diào)整之后，如今一、二手房的業(yè)務(wù)構(gòu)成為，二手房占比60%，一手房占比40%。而且這個經(jīng)營比例將可能作為漢宇在明年的發(fā)展模式，也就是說會以二手房業(yè)務(wù)為主，而一手房業(yè)務(wù)則占據(jù)總營業(yè)額的40%-50%之間。

　　我覺得，一、二手房聯(lián)動經(jīng)營的模式，會在2009年大放異彩。利用門店數(shù)量優(yōu)勢推銷新房，是較為有利的營銷渠道。漸漸的，這種經(jīng)營模式會形成一種營銷手段和方法，以提供給開發(fā)商們新的營銷選擇。

　　“二套房貸”執(zhí)行是焦點(diǎn)

　　陳宇玨：成交量一直是業(yè)內(nèi)非常關(guān)注的焦點(diǎn)。今年下半年由于全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，對于整個2008年有一定的帶動影響。從價格上來看，今年上半年的二手房市場成交均價相對于2007年還略有上漲，回落趨勢并不明顯；但是下半年起，隨著成交量的大幅下滑，價格也在相應(yīng)下跌。總結(jié)起來，便形成了上半年價高量多、下半年價低量少的格局。

　　談及政策松綁問題，我認(rèn)為還是要從綁緊的時候開始討論，現(xiàn)在已經(jīng)放開了哪些，可能還有哪些沒有放開。在我的從業(yè)經(jīng)驗中，對二手房市場影響較大的政策，首先是2006年的“限外”，其次是營業(yè)稅的制約，之后便是二套房貸信貸方面的利率限制，這些政策對于市場交易量是起到了比較大的抑制作用。個人觀點(diǎn)，活躍市場應(yīng)該從各個方面進(jìn)行拉動，但目前新政僅僅集中于普通住房等方面的交易限制松動，我認(rèn)為這對于整體房地產(chǎn)市場的拉動作用并不是太充分。

　　從目前的情況來看，如何合理靈活地把控“二套房貸”的政策執(zhí)行，各家銀行尚沒有明確說法，而市場對于這個焦點(diǎn)一直有著期待心態(tài)。展望2009年，如果二套房貸的具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)能夠更加寬松、更加明朗，我覺得對于市場而言是比較利好的消息。

　　整體產(chǎn)業(yè)趨向平穩(wěn)

　　葉厚彪：伴隨著市場調(diào)整的開始，行業(yè)洗牌的現(xiàn)象同時出現(xiàn)。其實(shí)在2007年那一波市場過熱時期，中介行業(yè)的瘋狂擴(kuò)張也在進(jìn)行。那一年，是上海這么多年以來中介企業(yè)擴(kuò)張最為迅速的一年，而且這種趨勢一直延續(xù)到了今年1、2月份。正因為此，一旦市場發(fā)生深度調(diào)整態(tài)勢，大規(guī)模的關(guān)閉門店、退離市場等事件也就陸續(xù)發(fā)生。

　　其實(shí)我認(rèn)為，在快速擴(kuò)張時期，無論是用人還是企業(yè)發(fā)展策略，都存在著非理性化成份。洗牌過程恰恰就是把精煉度不夠的企業(yè)或者個人淘汰出局，這未必不是一件好事。就目前來說，市場的確很冷，但企業(yè)反而有時間和精力調(diào)整自己的內(nèi)部構(gòu)成，重新安排資源、重新培訓(xùn)人員，倒是很好的修煉內(nèi)功時期。

　　從如今的形勢來看，房地產(chǎn)業(yè)受到重視是毋庸置疑的。在2009年，整體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢會更加平穩(wěn)。在過去的一個月內(nèi)，利好消息被陸續(xù)不斷地釋放出來，這也能夠給予市場以信心鼓勵。目前來看，可能政府手中的牌只是打出了部分，至于接下來出哪幾張，什么時候出，我覺得會按照具體情況做決定。明年的二手房市場將會如何？樂觀的話，4、5月份應(yīng)該會有改變；保守一點(diǎn)去看，第三季度末至第四季度初會有比較穩(wěn)定的態(tài)勢。(唐文祺)