房產商要多賣房,買房者想便宜買房,其中的風險誰來擔?提供貸款的銀行。上海“兩會”召開在即,市政協委員、上海豪都房地產開發經營有限公司董事長屠海鳴,在即將提交的一份提案中建議,盡快創建一套房地產金融風險緩解機制,為房貸體系加一把“安全鎖”。
巧獲房貸“轉嫁”風險
數據顯示,去年上半年,全市一手公寓房成交435萬平方米,而下半年截至11月底,僅成交249萬平方米。屠海鳴說:“曾被銀行視為優質項目、相互爭奪的按揭貸款,如今已出現風險積累的跡象。 ”
為拯救低迷房市,房產商想方設法吸引購房者買房,使房地產市場的金融風險大大增加。屠海鳴所提交的提案中有個現實案例:在去年本市一次大型房展會上,一個主打 “首付分期,兩年免息”的樓盤因首付只需支付總價的10%而成為焦點。這相當于購房者購買一套總價128萬的住房,最多可獲約25萬的“免息貸款”,購房者僅需支付約12萬現金,而銀行的支出接近百萬元。
“降首付無疑增加了銀行房貸風險。 ”屠海鳴解釋,“一旦購房者 ‘斷供’,開發商至多八折賣房,而銀行卻要支付房款的絕大多數,房產積壓帶來的金融風險變相‘轉嫁’。 ”而事實上,這種“討巧”獲取銀行房貸的情況在一二手房市場普遍存在。
建議引入房產基金
提案分析,房地產金融體系的風險,究其根本,與土地制度、房地產業、商業銀行管理等因素緊密相連。避免風險擴大,尤其需要在房地產開發貸款、土地儲備貸款、個人按揭貸款和信托投資公司房地產貸款業務等方面,收緊口袋。為此,提案建議引入政策性的房產基金,分擔銀行房貸風險。
“住宅產品具有特殊性,完全靠市場協調平衡并不現實。世界各國政府大都根據住宅產品的特性,采取政策性與商業性不同方式的金融支持。”屠海鳴解釋,一般來說,市場機制解決的是中高收入人群的住宅需求問題,而帶有政策性的房產基金來解決低收入人群的住宅需求。
與其在將來為銀行魚目混雜的不良資產埋單,國家不如先成立政府房產基金。這樣做的好處是,其本身比商業性資金具有更高的風險承受能力,用來承擔特定人群和領域的住宅金融需求,能有效化解銀行部分房地產信貸風險。
建立二級抵押市場
提案還建議,不妨建立由政府主管的二級抵押市場,進一步解決住房抵押貸款流動性問題,防止房貸 “斷供”。
當購房者“斷供”,二級抵押市場可以創新住房抵押貸款證券、投資基金、信托證券等金融工具,幫助分散銀行信貸風險,解決住宅金融一級抵押市場無法解決的流動性等問題。同時,二級抵押市場也可以將合適的抵押房優先租給“斷供”購房者,一定程度上將有效緩解社會矛盾。
在建立有效的市場約束機制方面,屠海鳴也建議,以一手房交易為重點,加強銀行放貸的嚴格審查,并且防止二手房市場擾亂秩序的“假按揭”行為,給本市的房貸體系加把“安全鎖”。(馮蘭藺)
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