2008年12月25日,據國家統計局日前公布的信息顯示,截至11月份,70個大中城市的房價連續四個月下跌,且降幅有擴大趨勢,全國房地產開發景氣指數在11月份繼續下滑至98.46,比10月回落1.22點。與此同時,1至11月份商品房銷售面積與銷售額同比雙雙下降18%以上,其中商品住宅銷售額降幅達到20.6%。圖為北京東三環房地產樓盤前下降的尖頭指示牌旁。 中新社發 吳芒子 攝
如果僅僅看1年的價格變化,2009年房地產價格走向是平穩或略微向下,這是全球經濟周期給居民可支配收入和資產預期所決定的,屬于短期預期。但考察2年以上的預期,我認為我國城市房地產價格將呈現U型反彈。
首先,房產、土地在中國人的財富觀中位居第一。五千年的文化歷史,使得中華民族有她自己歷史形成的類似天然的財富觀念。雖然世界在變,但是這些變化很難在短時期內更改中國人的財富觀。房產、土地在中國人的財富觀中居于首位,只要有機會房地產始終是沉淀國民財富的蓄水池。因此,無論企業、組織、還是個人,房地產說到底都是財富的主要表現形式,其作用在黃金和資本投資工具之間,任何一個層次的經濟體都會利用房地產作為價值或者財富儲備工具,即使房價沖擊再大,也會有資金向房地產沉淀。
其次,中國城市相對集中,人均土地資源短缺是基本國情。盡管我們的有效經濟區域在不斷擴大并伴隨著城市化進程加快,但是,受自然、資源、歷史、文化、習俗等等多方面因素影響,城市之間的差距是長期存在的。而向往更好的城市生活的人性追求將始終引導著人口的流動方向,城市永遠是人們希望生活的地方,因此,區域房價壓力與該區域的現代化水平呈正相關關系。換句話說,未來現代化水平進程較快的地區,房價上漲的壓力也會越大。
第三,房屋和土地使用權是國家宏觀經濟調控的有效儲備手段和攻防手段,這也是為什么國際資本在2002年大舉搶占中國房地產市場,而在危機時期仍不放棄兌現的原因。對于競爭者而言,在一國制造和刺破經濟泡沫的手段,除了資本市場之外,更有效的就是房地產市場操控,而在國際經濟競爭最激烈的2009年,房地產市場的操控宏觀經濟的功能會得到一次徹底體現,對于這一點,大家可以拭目以待。
第四,現階段,農村土地不太可能對城市化土地價格造成太大的影響。一般認為,對樓價最大的政策沖擊是農村土地,包括生產用地、宅基地的產權變革。但從目前中國社會經濟發展水平來看,進行農村土地的全流通的基礎并不穩固,指望農村土地制度進行大幅度的改革也不現實。進行生產資料土地的經營權流轉十分必要,但期望像城市土地一樣具有土地金融化功能,則恐怕還要再等十年。因此,短時期內,農村土地不太可能對城市化土地價格造成太大的沖擊。
第五,本次全球經濟危機,各國在貨幣供應方面,已經大量釋放并預示出進一步擴充流動性的政策信號,但是,危機中各金融機構、企業和個人普遍存在下意識的惜貸、慎貸現象,導致各國央行越是降低利率大家就越不愿意貸款,各經濟主體之間的信用緊張也就越加劇,這種情況在市場上的合理反應便是信貸市場萎縮,現金被凍結和窖藏。而各國政府在貨幣工具調控效果不理想之下,必然會啟動財政工具,包括減稅、增加基礎設施投入、直接發放消費券等等,不惜一切代價刺激經濟恢復并盡一切努力防止通貨緊縮。最終,經濟一定會回穩、市場一定會激活,但是回穩和激活后的經濟將不可避免地出現國家刺激經濟后遺癥——通貨膨脹。
第六,盡管今年中國經濟出現通縮的可能性較大,但隨著擴張性財政刺激經濟計劃的推出,適度寬松的貨幣政策的執行,以及擴大內需十條規劃和十個重要產業調整和振興規劃的實施,投資者信心將逐步恢復,中國經濟有望在年中轉抑為揚,重回快速增長的通道,預計全年GDP增長率將達到8%以上。自2010年起,中國經濟將逐步走入溫和通脹周期。因此,我們對未來兩年中國房價將走出U型反彈持樂觀態度。(王自力)
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