救市政策結(jié)合“降價(jià)效應(yīng)”在刺激住房剛性需求釋放的同時(shí)，也讓房產(chǎn)投資客在嚴(yán)冬中嗅到了絲絲暖意。

　　歲末年初，北京商品房成交量回暖，購(gòu)房需求在一定程度上出現(xiàn)“抬頭”，中心城區(qū)、優(yōu)質(zhì)地段的部分商鋪和高檔住宅項(xiàng)目出現(xiàn)了多年來(lái)罕見(jiàn)的熱銷。這是否意味著經(jīng)歷十幾個(gè)月調(diào)整后北京樓市正在“接近底部”，而投資性需求是否正在顯現(xiàn)？在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整中，北京的房產(chǎn)投資者能否“扛住”，實(shí)現(xiàn)“泡沫化生存”？

　　業(yè)內(nèi)專家指出，總體而言，北京樓市泡沫尚存，房?jī)r(jià)下行仍然是趨勢(shì)，但在產(chǎn)品檔次和地理區(qū)位上的結(jié)構(gòu)性分化正在顯現(xiàn)。位于中心城區(qū)的高檔住宅、公寓和商業(yè)物業(yè)，由于財(cái)富效應(yīng)和城市化進(jìn)程，其稀缺性和投資屬性將日益凸顯，其價(jià)格的適度調(diào)整很可能引致中長(zhǎng)線資金的進(jìn)入，并由此平滑市場(chǎng)的周期性波動(dòng)。

　　國(guó)內(nèi)投資客考慮“調(diào)倉(cāng)”

　　來(lái)自浙江義烏的杜先生，日前正通過(guò)北京房產(chǎn)中介掛牌出售位于南三環(huán)外“名都家苑”的一套南北通透的兩居室房產(chǎn)，面積117平方米，報(bào)價(jià)120萬(wàn)元，1萬(wàn)元左右的均價(jià)基本與周邊目前的市價(jià)相符。而杜先生此次出售的房產(chǎn)，是其擁有的該項(xiàng)目中四套房產(chǎn)中的一套。

　　“兩年前，名都家苑有三棟樓放到義烏開(kāi)盤(pán)，當(dāng)初我們投資主要是看好北京的住宅，現(xiàn)在以這個(gè)價(jià)位出售比較合適，留點(diǎn)現(xiàn)金今后可以考慮買(mǎi)點(diǎn)別的資產(chǎn)，比如北京等一線城市的商鋪和高檔公寓。”杜先生坦言。

　　與杜先生一樣，不少在北京的置業(yè)者都在考慮“調(diào)倉(cāng)”。以目前的價(jià)位出售手中位置較偏的普通住宅，今后伺機(jī)購(gòu)入地段更好、檔次更高、性價(jià)比更優(yōu)的房產(chǎn)。

　　1月10日，東二環(huán)廣渠門(mén)橋附近的樓盤(pán)“冠城·名敦道”SOHO項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷售，均價(jià)12500元/平方米，全款9折優(yōu)惠，這一價(jià)格遠(yuǎn)低于周邊樓盤(pán)。當(dāng)日，開(kāi)發(fā)商推出700余套商住房，而現(xiàn)場(chǎng)排號(hào)人數(shù)將近1300人。“目前首批推出的房源已經(jīng)銷售了九成，除了部分特殊戶型之外，其余已基本售完。”冠城大通(600067)副總裁韓國(guó)建對(duì)記者表示。

　　市場(chǎng)人士指出，購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主要是考慮獲取出租性收益，因此，屬于典型的投資性購(gòu)房。2008年以來(lái)，北京多個(gè)高端商業(yè)項(xiàng)目受到國(guó)內(nèi)投資者青睞，從一定程度上反映了北京樓市投資性購(gòu)買(mǎi)力的“著重點(diǎn)”。

　　據(jù)日前出爐的2008年北京樓市排行榜顯示，三里屯SOHO、盤(pán)古大觀和奧運(yùn)媒體村分別以72.4億、25.9億和25.67億元的銷售金額位居北京項(xiàng)目成交金額排行榜的前三位。

　　以三里屯SOHO為例，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)預(yù)售僅4天，銷售額便達(dá)到46億元。按照SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹的介紹，三里屯SOHO的客戶100%為國(guó)內(nèi)客戶，其中，山西、陜西、內(nèi)蒙古等地的能源資金是主要購(gòu)買(mǎi)力量。

　　華高萊斯公司副總經(jīng)理公衍奎分析，當(dāng)市場(chǎng)交易陷入低迷之時(shí)，純投資類物業(yè)表現(xiàn)出的抗風(fēng)險(xiǎn)性要大于自住類和自住投資屬性結(jié)合的物業(yè)。根據(jù)最近一份調(diào)查顯示，超過(guò)5000萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)額度、資金充裕的大客戶，他們更看重中長(zhǎng)線，并傾向于購(gòu)入?yún)^(qū)位價(jià)值高的商鋪、寫(xiě)字樓等物業(yè)作為投資標(biāo)的，然后分割面積出租，從而獲得租金收入與長(zhǎng)期的物業(yè)溢價(jià)。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，雖然2008年北京樓市整體價(jià)格下滑，但在成交均價(jià)前十名的樓盤(pán)中，多數(shù)項(xiàng)目的均價(jià)依然比2007年略有上升。

　　外資機(jī)構(gòu)抄底還是撤離？

　　與國(guó)內(nèi)投資客相比，外資機(jī)構(gòu)對(duì)北京等一線城市投資性物業(yè)的看法便不是那么樂(lè)觀。

　　業(yè)內(nèi)人士透露，繼李嘉誠(chéng)4次拋售上海物業(yè)套現(xiàn)后，摩根士丹利、高盛、花旗、美林等外資金融機(jī)構(gòu)正在計(jì)劃打包出售中國(guó)境內(nèi)的投資性物業(yè)，其中也包括北京的寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、住宅等多種物業(yè)類型。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)區(qū)總裁盧航告訴記者，在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)上，歐美等外資投行的資本運(yùn)作模式，主要是對(duì)一線城市的物業(yè)進(jìn)行收購(gòu)，并長(zhǎng)期持有；但近期，選擇合適時(shí)機(jī)溢價(jià)出售的現(xiàn)象日益增多。

　　他認(rèn)為，這種資產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，一方面與外資金融機(jī)構(gòu)在危機(jī)中“缺錢(qián)”有關(guān)，另一方面也與中國(guó)經(jīng)濟(jì)在短期內(nèi)存在下行風(fēng)險(xiǎn)、投資性物業(yè)的收益可能下滑有關(guān)。另外，人民幣匯率改變單邊升值格局出現(xiàn)波動(dòng)，資產(chǎn)重估可能存在“負(fù)效應(yīng)”也是部分外資機(jī)構(gòu)考慮減持中國(guó)投資性物業(yè)的重要原因。

　　世邦魏理仕最新公布的報(bào)告顯示，近年來(lái)一直平穩(wěn)上升的北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)在2008年第三季度后出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。進(jìn)入9月末，美國(guó)金融危機(jī)對(duì)全球產(chǎn)生影響，在京部分行業(yè)的外資公司受到?jīng)_擊。受影響較大行業(yè)的公司則出現(xiàn)削減辦公用房預(yù)算，個(gè)別知名企業(yè)的辦公預(yù)算削減50%以上，并且，這種削減預(yù)算的趨勢(shì)正在逐漸蔓延。

　　2008年前三季度，北京A級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量達(dá)47.5萬(wàn)平方米，但同期，A級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)吸納為24萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)20%，第三季度后增幅明顯下降。第三季度，A級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)吸納量只有4.9萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌了62%，而當(dāng)前的租金平均報(bào)價(jià)為每月每平方米264元，環(huán)比僅增長(zhǎng)0.4%。

　　仲量聯(lián)行研究人士預(yù)計(jì)，2009年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)量將達(dá)到233萬(wàn)平方米，使市場(chǎng)存量再增長(zhǎng)27%；商鋪市場(chǎng)新增供應(yīng)量將達(dá)到167萬(wàn)平方米，市場(chǎng)存量上升51%。新增供應(yīng)量的增長(zhǎng)和空置率高位運(yùn)行，將對(duì)市場(chǎng)租金水平帶來(lái)更大的下行壓力。

　　但不少外資機(jī)構(gòu)也認(rèn)為，調(diào)整意味著機(jī)會(huì)。瑞銀亞洲房地產(chǎn)研究部聯(lián)席主席王震宇表示，從過(guò)去高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，如香港、新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)，在高速增長(zhǎng)后的調(diào)整期，一般是2-3年，而商業(yè)地產(chǎn)的租金將是市場(chǎng)回暖的風(fēng)向標(biāo)。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，2009年，北京投資性物業(yè)的價(jià)格可能再下降5-10個(gè)百分點(diǎn)后趨于穩(wěn)定，而成交量有望在三季度后出現(xiàn)反彈。

　　地產(chǎn)商進(jìn)入抑或退出？

　　對(duì)于北京投資性物業(yè)的提供者而言，在現(xiàn)金流允許的范圍內(nèi)，適度加大商業(yè)地產(chǎn)的配置比例，可能是一種抵御行業(yè)低谷的策略。據(jù)了解，金融街、北辰實(shí)業(yè)、萬(wàn)通地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)等北京地產(chǎn)商在放緩普通住宅土地儲(chǔ)備的同時(shí)，計(jì)劃增加投資性物業(yè)的開(kāi)發(fā)和持有比例。

　　萬(wàn)通地產(chǎn)董事長(zhǎng)馮侖表示，“面對(duì)普通住宅市場(chǎng)的不景氣，部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始加大商業(yè)地產(chǎn)的投資比重。”他認(rèn)為，在北京等地，商業(yè)地產(chǎn)的成交量仍將穩(wěn)步上升，這使得部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始加大對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的投入。

　　潘石屹也表示，在北京，繁華地段可以開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目越來(lái)越少；而中國(guó)的儲(chǔ)蓄率一直很高，企業(yè)存款也在日益攀升，在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，這些錢(qián)如何保值、增值，確實(shí)需要智慧來(lái)進(jìn)行選擇。基于這一點(diǎn)，SOHO中國(guó)仍將堅(jiān)持在北京開(kāi)發(fā)投資性商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略。

　　北辰實(shí)業(yè)目前已形成了投資物業(yè)、零售商業(yè)為穩(wěn)定收益基礎(chǔ)的經(jīng)營(yíng)模式，其中，投資物業(yè)和零售商業(yè)主要集中在北京亞奧商圈，公司董事長(zhǎng)賀江川表示，今后，北辰仍將進(jìn)一步增加中高檔住宅、公寓、別墅、寫(xiě)字樓等多元化、多檔次房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　在日前召開(kāi)的北京市人大會(huì)議上，副市長(zhǎng)陳剛透露，北京擬“放開(kāi)”高端住房市場(chǎng)，相關(guān)措施將出臺(tái)。他表示，“高端房產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)北京經(jīng)濟(jì)和稅收的貢獻(xiàn)很大，另外也要滿足有消費(fèi)能力人群的購(gòu)房需求，政府不應(yīng)對(duì)這部分市場(chǎng)過(guò)多設(shè)限或者干預(yù)。”