末年初的房地產市場在寒冬中迎來各種“聲音”：有“誰降價就查處誰”的怪論，有“房價不能再漲了”的忠言；有政府“不托市”的表態，也有“買房愛國”的奇談。多元的聲音背后，凸現了一幅復雜的樓市圖景。

　　2009年是“我國進入新世紀以來經濟發展最困難的一年”，牛年樓市擔當拉動內需的重任，它該有怎樣的愿景？如果答案離不開“去存貨、保投資、帶就業、控風險”，那么，靠什么來打破當下的樓市低迷？業內專家指出，通過市場手段合理調整，回到購買力原點，在實現房地產業的再平衡中激活市場，而不是繼續往日的“賭性”，樓市才可能迎來可持續發展的健康未來。

　　樓市“聲音”種種

　　近來，在一些地方“兩會”上，樓市低迷成為人們討論的熱點。一些代表坦言，房價不能太高，房價離譜是當下樓市遇冷的一個重要原因。比較有代表性的觀點認為，當前房地產市場確實遇到了一些困難，給當地經濟和財政收入都造成了一定的負面影響，但這是市場自身運行的結果。樓市的問題還是要通過行業自身來解決，政府不能扮演抬高房價的角色。

　　受金融危機影響，去年下半年以來我國經濟增速出現較大幅度回落，為了刺激經濟增長、擴大內需，中國政府在東南亞金融危機十年之后再次明確房地產“重要支柱產業”的地位，提出了9000億元保障房建設規劃，并相繼出臺了一系列樓市“暖市”政策，包括降低房貸門檻、免稅降稅等，希望刺激房地產市場消費，進而提振內需、刺激房地產建設。

　　與以往不同的是，此次刺激樓市，更強調了政府的民生保障功能，主要著眼于經濟適用房和廉租房等保障性住房建設，同時希望開發商順應市場變化，主動降價，與政府一起推動樓市回暖，即“救樓市”而非“救房價”。

　　去年12月21日，國務院辦公廳發布的《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》中明確指出：房地產開發企業要根據市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售。1月6日，住房和城鄉建設部、國家發改委、財政部、中國人民銀行等四部委負責人聯合出席國新辦召開的新聞發布會，首次肯定開發商主動降價行為，并表示目前房價仍然高于居民支付能力。

　　但也有一些地方、部門的人士對中央“穩定房地產市場”的政策會錯意、表錯情。譬如南京江寧區房管局原局長周久耕不久前“訓誡”開發商：誰降價就查處誰，輿論嘩然；最近又有中部某市規劃局局長在當地電視臺鏡頭前喊出“買房就是愛國”的口號。

　　上海白領朱秋霞說：“在內需不足、經濟下行的時候，老百姓多掏腰包的確有助于拉動內需、促進增長。但買房的前提是有購買力，以及房價在合理水平。當老百姓的購買力達不到房價水平時，透支購房恰恰抑制了其他消費，這時鼓吹‘買房就是愛國’，無疑是一場輕佻的做秀。”

　　樓市再平衡要回到購買力原點

　　自2008年第四季度以來，一系刺激樓市的政策相繼出臺，如個人住房貸款利率優惠下浮30%、最低首付款比例調整為20%；首次購90平方米及以下普通住房，契稅暫下調至1%，免征個人購銷住房印花稅等等，這些本為鼓勵消費的政策，被一些利益相關方理解為“穩定房價”、甚至阻止房價回調之舉。個別開發商甚至就此鼓吹房價繼續上漲。

　　對此，萬科的王石在《危機讓我們回到原點》的博文中的“檢討”頗值得玩味：“實際上我們看到2007年兩個指標是有問題的，一個是房地產價格的上漲和家庭收入上升的差距越來越大。還有一個是越來越多資金注入房地產，所以庫存越來越多，造成了大量的積壓。這兩個指標越來越高，市場一定會發生變化。從市場的長遠角度來看，企業要克服僥幸心理，減少一些賭性�！�

　　其實，眼下借穩定樓市之名，動輒將合乎市場規律的房價回調等同于“崩盤”橫加指責的行為，實質上還是樓市賭性的某種延續。殊不知，在政策之外，對房價回調的最大支撐就是消費能力，即樓市購買力。只有當房價回調到主流現實購買力能夠承受的范圍內，銷售才會獲得支撐。

　　如何充分釋放常態的住房消費需求？根本一點，在于提高購買力。提高購買力的理論途徑有二，一是增加收入，這在經濟下滑的當下，幾無可能；二是適度回調房價，這是當前最切實可行的辦法。與少數富裕人群投資住房看預期不同，大量工薪階層消費住房是看現實，只要房價回調到其購買力范圍之內，甚或是“跳一跳，夠得著”的情況下，他們就會入市。那種所謂“買漲不買跌”的市場心理其實只適合于投資者，而根本不適合消費者。經濟學家易憲容說，房地產市場信心問題是與房地產投資有關而不是與房地產消費有關。當房地產市場為消費性市場時，那么住房購買者最為看重的問題是支付能力而不是信心。2008年歷次打折(如元宵節、五一、十一月“國十條”出臺后)帶來的成交放量，無不說明消費者買的恰恰就是“跌”——關鍵是有沒有回調到位，回到消費者的購買力原點上來。

　　經濟學家、復旦大學教授尹伯成認為，既然中央經濟工作會議明定，“減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔，發揮房地產在擴大內需中的積極作用”，那么，現在是回到購買力的原點上來觀照樓市問題的時候了。

　　“去存貨、保投資、帶就業、控風險”

　　上海社科院房地產研究中心研究員顧建發表示，政府“不托市”，是指政府不會動用行政手段維持高房價，但并不意味著否認房地產在國民經濟中的支柱產業地位，也不意味著對樓市放任不管。而是意味著，政府希望通過加大保障性住房投資建設以及促進普通商品房消費，來拉動內需和經濟增長。

　　他測算，今后三年內,全國將新增200萬套廉租房、400萬套經濟適用房,并完成100多萬戶林業、農墾和礦區的棚戶區改造工程,平均每年投資達3000億元。這個規模相當于2007年全國房地產實際完成投資額2.5萬億元的12%，全國固定資產投資總額的2.6%，對于上下游鋼鐵、水泥等許多行業將直接創造新的需求。

　　而對于商品房市場而言，最能打破當下僵持局面的，應該是“價跌量升”。根據國家發展改革委、國家統計局調查顯示，去年12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.4%，這是全國70個大中城市房價3年多來首次下降。而截至11月末，全國商品房空置面積達1.36億平方米，同比增長15.3%，增幅比前10個月提高了2.2個百分點。

　　業內人士指出，當前政府第一需要的是房地產投資帶動經濟增長及其所創造的就業崗位，其次才是來自于房地產行業的稅收和土地出讓金。換句話說，對于政府而言，保持房地產高成交量比維持高房價更重要。只有以適度調低價格來換取交易量，房地產投資才能繼續下去，因為存貨是反作用于投資的，空置存量房越多未來投資的景氣度越小，終端銷售量是保證投資運轉下去的第一要素。如果天價地量，有價無市、銷售凍結，會倒逼投資下降。最終，政府既不能獲得來自房地產的稅收，連就業崗位也不能保證。

　　一言以蔽之，以房地產消費拉動內需的根本，就是增銷量、拉投資，帶動就業保大局。從這個角度，才能正確理解中央經濟工作會議提出“要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發揮房地產支柱產業作用結合起來”，要“增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔，發揮房地產在擴大內需中的積極作用”，房地產業也才可能在新的“價-量”再平衡中贏來春天。