房地產(chǎn)價格漲跌一直是市場和政府關(guān)注的焦點，作為拉動內(nèi)需產(chǎn)業(yè)鏈最長的房地產(chǎn)業(yè)，未來走勢如何？就此，記者專訪了摩根大通中國投行副主席龔方雄。

　　中國房價長期看漲短期中性

　　上海證券報：今年1月開始，你們就主推中國房地產(chǎn)和汽車兩大板塊，現(xiàn)在看來是對了。將來怎么看？

　　龔方雄：總體上看，未來中國經(jīng)濟繼續(xù)跑贏全球，內(nèi)需拉動會發(fā)揮越來越大的作用。我們從今年1月份開始主推中國房地產(chǎn)和汽車兩大板塊，將來如何，我個人而言，中國汽車市場至少要持續(xù)好幾年的結(jié)構(gòu)性上升態(tài)勢，主戰(zhàn)場在二、三線城市。這方面國內(nèi)爭論也不多，觀點比較趨同。

　　現(xiàn)在爭論最大的是房地產(chǎn)，作為促進內(nèi)需最大的產(chǎn)業(yè)鏈之一的房地產(chǎn)，我認為中國房價長期上升態(tài)勢應(yīng)是非常明確的。短期看，受外部原因沖擊，價格可能會漲到某個位置進行整固。

　　上海證券報：外部原因是指什么？

　　龔方雄：外部原因就是人們對流動性的感覺。我為什么稱為流動性感覺，不是流動性本身呢？主要是流動性本身沒有發(fā)生太大變化，只是貸款增速出現(xiàn)下降。要知道，貸款增速并不是衡量中國流動性的唯一指標，而是給老百姓造成一種流動性偏緊的感覺。

　　如，今年年初每個月貸款數(shù)量都是1萬億，目前每月只有5千億左右，大家覺得少了一半，流動性緊張的感覺油然而生，但這種感覺持續(xù)不了多長時間。

　　現(xiàn)在流動性好于上半年

　　上海證券報：為什么會有此觀點？

　　龔方雄：我認為現(xiàn)在流動性比上半年更好更寬松。主要是銀行貸款一般都呈現(xiàn)上半年多貸下半年少貸的態(tài)勢。即使今年沒有金融危機這種特殊情況，我國全年貸款也總是呈現(xiàn)前高后低的態(tài)勢。

　　要注意的是，上半年的貸存比例并沒有上升，而是一直維持在低谷徘徊，也就是說貸出去的錢，大部分又流回銀行變成了存款。

　　如，貸款上半年增加了接近8萬億，存款接近10萬億，存款比貸款增長的還多。盡管銀行很愿意先把貸款放出去，越早貸出去越好，但由于很多項目還沒開工，對資金的需求不足。

　　值得關(guān)注的是，最近銀行貸存比相對有所提高，這對銀行是好事，提高銀行的盈利能力。同樣，也說明接受貸款的企業(yè)，因為實際開工數(shù)量的增加，從銀行貸出來的錢真正流入實體經(jīng)濟。

　　因此，上半年雖然貸款增速很大，但由于銀行貸出去的部分款項并沒完全流入經(jīng)濟體，使得實體經(jīng)濟的流動性改善并不大。但是，下半年這種情況在漸漸改善，銀行貸款絕對數(shù)量在減少，但是流入經(jīng)濟體的錢更多。另外，很多項目開工以后，從銀行存款賬戶中提取現(xiàn)款，并不表現(xiàn)在貸款里。

　　所以，我認為，下半年流動性在真正改善。

　　明年房地產(chǎn)板塊將迎來上漲行情

　　上海證券報：資本市場會買賬嗎？

　　龔方雄：市場與理性是有差異的。一旦當月數(shù)據(jù)比上月數(shù)據(jù)低，或者是比上半年少得多，就必然造成貸款減少市場流動性偏緊的信號，就成為資本市場要進行調(diào)整的主要信號。

　　當然，當市場要調(diào)整時，無論什么原因都會成為調(diào)整的理由。所以，就房地產(chǎn)板塊看，短期甚至到年底，很難跑贏大市。

　　明年看，由于放貸前高后低的歷史規(guī)律很難打破，不排除明年一、二季度每月放貸的數(shù)量比現(xiàn)在高。因此，即使明年從第二季度政府開始加息，市場仍然感覺流動性寬裕。而房地產(chǎn)板塊是需要流動性拉動上漲的，因此，明年上半年房地產(chǎn)板塊可能會迎接另一波上升階段。

　　因此，現(xiàn)在到年底房地產(chǎn)板塊的低迷只是一個短期的技術(shù)性調(diào)整，這個板塊自身不會出現(xiàn)方向性的改變，也遠遠沒到方向性改變的時候。

　　可以說，在相對低息環(huán)境持續(xù)較長時間的環(huán)境下，資金使用成本較低，明年資產(chǎn)配置中需要更多考慮房地產(chǎn)板塊。

　　上海證券報：除了資金成本因素外，還有什么原因？美元貶值是不是也是其中原因之一？

　　龔方雄：這不單單是美金貶值的問題，我倒認為美金從現(xiàn)在開始不會貶值太多，原因是因為各國利率都比較低，套現(xiàn)投機資金很難尋找合適機會。資金會涌向有形資產(chǎn)，如黃金、有色金屬、貴金屬、大宗商品、石油等等。因此，這不是單純美金貶值問題，而是一個整體的貨幣現(xiàn)象。

　　這實際上對房地產(chǎn)市場也是有影響的，因為房地產(chǎn)屬于有形資產(chǎn)。為什么最近我們國家出現(xiàn)這么多新“地王”，很多人很片面在探討這個問題，并沒有上升到資金成本的角度。創(chuàng)造“地王”的開發(fā)商都是國有開發(fā)商，他們有一個共同特點，相對資金成本比非國有開發(fā)商便宜很多。所以，他覺得可以拿得起那塊地。

　　放大這個道理，如果你認為全球來講整體的資金成本還會保持相對較低水平很長一段時間，有形資產(chǎn)就會增值，這是大趨勢。因此，我們覺得房地產(chǎn)還沒有到拐點。

　　當然，很多人在這方面感覺不舒服。因為全國房價基本上回到金融風(fēng)暴以前的高位，但股市還在半山腰，從高位6000點回落才上揚到現(xiàn)在的3000多點。但這是從另一角度印證我們國家房地產(chǎn)投資比很多其他投資要好。

　　城市化是中國經(jīng)濟原動力

　　上海證券報：看好房地產(chǎn)，除了上述的資金成本、人民幣升值因素外，還有什么？

　　龔方雄：中國經(jīng)濟目前處在一個結(jié)構(gòu)性成長的初期，城市化率相對很低，只有45%。目前，城市化率每年的速度都有所提高。10年、20年前，我國城市化率每年以1%左右的速度上升，現(xiàn)在大概以每年1.5%左右的速度上升。

　　這意味著現(xiàn)在居住在城市里的人口占總?cè)丝?5%左右，居住在鄉(xiāng)村里的人口，或者以鄉(xiāng)村為主要居住地方的人口占總?cè)丝?5%，明年可能會上升到46.5%，按這種比例，我們13億人口，每年進入中國城市的新增人口差不多有1500—2000萬左右。

　　這是什么概念？就是每年都要造一座新的像上海這樣的城市來吸納這部分人，或者每年都建一座像紐約、倫敦這樣的城市，這就是城市化進程的必然，這是中國經(jīng)濟的原動力。而且，這個城市化進程現(xiàn)在影響最深刻的地區(qū)是二、三線城市，二、三線城市承受著城市化進程的壓力。

　　對二、三線城市城市化的判斷，是我們敢于在今年1月份就出來講要買中國房地產(chǎn)股和汽車股的主要原因。現(xiàn)在再講此事，不是簡單地說我們那時判斷準確，而是說今后這個趨勢還會延續(xù)下去。

　　上海證券報：奇怪的是，現(xiàn)在買房大軍是剛畢業(yè)的年輕人，這里面的內(nèi)涵是什么？

　　龔方雄：不能把中國百姓收入簡單的跟美國進行類比。目前，中國買房大軍是剛從大學(xué)畢業(yè)準備結(jié)婚的小兩口，這背后是雙方家長畢生儲蓄的支持，不是兩個新人在買房子，而是6個人的收入購買一套房子。

　　有擔(dān)心房地產(chǎn)是泡沫，很多人將收入、地價等因素，與美國做一個很簡單的類比，我是非常不同意進行這樣類比的。原因很簡單，就是中國可耕地是稀缺資源，但美國不是。中國國土面積跟美國差不多，但中國可耕地面積占國土面積的比例是40%。由于中國人口比美國高出4倍，使得我國人均耕地只有美國的1/8—1/10。而美國已經(jīng)是成熟國家，是城市化進程完成的國家，而中國城市化進程才剛剛開始。可以想像，如果中國城市化達到70%、80%甚至90，%中國耕地還會流失多少。

　　有些人說城市化不一定要占用耕地，但這只是幻想。草都長不出來的地方人愿意住嗎？因此，這種城市化進程一定是占用可耕地為代價的，地價的上漲是難以避免的。因此，房價怎么會降得下來？