在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開征房地產(chǎn)稅這樣的財(cái)產(chǎn)稅,可以在房地產(chǎn)供需雙方行為合理化導(dǎo)向上形成一種經(jīng)濟(jì)參數(shù)和稅負(fù)約束。

　　我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展?fàn)縿?dòng)全局,是緊密聯(lián)系各方利益、公眾感情、社會(huì)和諧的大事�，F(xiàn)行制度框架下,在房地產(chǎn)保有(持有)環(huán)節(jié)上稅種與稅負(fù)的合理設(shè)計(jì)嚴(yán)重缺失,尚未出臺(tái)每隔一段時(shí)間重評(píng)一次稅基、對(duì)非經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)也可覆蓋的物業(yè)稅(更規(guī)范的表述可稱為房地產(chǎn)稅,以下皆直稱為房地產(chǎn)稅),遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)生活的客觀需要。

　　我國(guó)1994年具有里程碑意義的財(cái)稅配套改革,已在中央和以省為代表的地方之間,初步形成了分稅制框架,而在省以下,卻遲遲未能形成有長(zhǎng)效機(jī)制的地方稅體系和真正進(jìn)入有一定規(guī)范性的分稅制狀態(tài)(各地在省以下實(shí)為五花八門、復(fù)雜易變、討價(jià)還價(jià)色彩仍十分濃厚的分成制與包干制),地方政府過于注重辦企業(yè)和粗放擴(kuò)張GDP,過于依賴土地批租(一級(jí)市場(chǎng))的“土地財(cái)政”收入,短期行為廣為人們所詬病,都與此種制度安排不合理、制度建設(shè)不到位有內(nèi)在聯(lián)系。開征房地產(chǎn)稅,可以使地方政府得到一種大宗、穩(wěn)定、隨自己職能履行而不斷“水漲船高”式增長(zhǎng)的支柱稅源,使其改進(jìn)轄區(qū)投資環(huán)境、提升公共服務(wù)水平的努力,與自己的財(cái)源建設(shè)內(nèi)在契合,從而內(nèi)生地形成轉(zhuǎn)變政府職能、行為長(zhǎng)期化的可持續(xù)動(dòng)因,并促進(jìn)財(cái)稅、行政等方面的通盤配套改革的深化與逐步到位。

　　在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開征房地產(chǎn)稅這樣的財(cái)產(chǎn)稅,還可以在房地產(chǎn)供需雙方行為合理化導(dǎo)向上形成一種經(jīng)濟(jì)參數(shù)和稅負(fù)約束,其正面效應(yīng)對(duì)于我國(guó)這樣一個(gè)城鎮(zhèn)化方興未艾、土地稀缺性極高、房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)生活影響極大的國(guó)家來說,值得特別重視。具體而言,這種正面效應(yīng),一是可以增加住房市場(chǎng)上中小戶型的需求比例,從而有利于集約利用土地,促進(jìn)城市化健康發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變；二是可以減少已建成房屋的空置率,活躍租房市場(chǎng),提高社會(huì)中不動(dòng)產(chǎn)資源配置的效率；三是可以促使不動(dòng)產(chǎn)投資、投機(jī)(二者并無絕對(duì)界限)行為收斂,有利于減少住房?jī)r(jià)格過快上漲及其導(dǎo)致的市場(chǎng)大起大落的可能性,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展。

　　我國(guó)在改革中已推出的“土地出讓金”,其性質(zhì)是土地使用權(quán)的價(jià)格,即憑借所有者身份對(duì)使用權(quán)持有人收取的地租；而房地產(chǎn)稅,其性質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)上使用權(quán)持有人所必須繳納的法定稅負(fù),收取者(國(guó)家)憑借的是社會(huì)管理者的政治權(quán)力。“租”與“稅”兩者是可以合理匹配、并行不悖的關(guān)系,不存在重復(fù)征收的問題。發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的地方政府其實(shí)也是“土地財(cái)政”,但是基本特征有所不同,該“土地財(cái)政”資金來源比較合理,即主要從不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)上取得,而我國(guó)基本依靠“土地出讓金”,必然推動(dòng)土地價(jià)格日漸高企。

　　前些年,在沒有每隔若干年重評(píng)一次稅基的房地產(chǎn)稅制度框架的情況下,土地出讓金的生成價(jià)位較高,而一旦推出房地產(chǎn)稅,其生成價(jià)位會(huì)因交易者預(yù)期的改變而相對(duì)較低,這種差異也并不是開征房地產(chǎn)稅的硬障礙。在中國(guó)漸進(jìn)改革已形成“路徑依賴”的情況下,我們完全可以設(shè)計(jì)“老房地產(chǎn)”與“新房地產(chǎn)”有所不同的稅務(wù)區(qū)別對(duì)待辦法。其實(shí),在開征房地產(chǎn)稅方面,歐美國(guó)家有多年積累的豐富經(jīng)驗(yàn),我國(guó)完全可以結(jié)合本國(guó)國(guó)情與實(shí)際,借鑒吸收而形成“后發(fā)優(yōu)勢(shì)”。當(dāng)然,中國(guó)近些年的“小產(chǎn)權(quán)房”、歷史上形成的“經(jīng)租房”等問題,確是其他國(guó)家一般沒有的情況,需要穩(wěn)妥處理,但在配套改革中,這些都是可以設(shè)計(jì)對(duì)策方案、漸進(jìn)合理解決的。

　　物業(yè)稅改革“牽一發(fā)而動(dòng)全身”,高度敏感,如果進(jìn)入立法程序,必須積極征求公眾、專家、各利益群體的意見和建議,允許爭(zhēng)論,在一些關(guān)鍵點(diǎn)上可采取聽證會(huì)方式加強(qiáng)透明度和不同意見的溝通,多試點(diǎn),從而增進(jìn)各方對(duì)此項(xiàng)重要改革的認(rèn)知。

　　賈康 作者系財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)