昨日,深圳市規(guī)劃與國土資源委員會(以下簡稱“市規(guī)劃國土委”)副主任薛峰與深圳市城市更新辦公室主任徐榮等做客民心橋,針對市民提出的有關(guān)老舊小區(qū)有開發(fā)商進駐推動改造的問題,市規(guī)劃國土委表示,深圳城市更新辦法更多鼓勵的是綜合整治、功能改變等針對城中村和舊工業(yè)區(qū)的改造,現(xiàn)在冒出來的很多舊住宅小區(qū)的改造顯得很盲目；對于大多規(guī)劃、配套比較完善、建筑質(zhì)量沒有問題的老舊小區(qū)很難成為拆除重建的對象,而即使已進入城市更新單元規(guī)劃編制計劃的項目也并不一定要進行拆除重建。

　　市規(guī)劃國土委提醒市民,舊住宅區(qū)的改造不是大力推進和主導(dǎo)的內(nèi)容,舊工業(yè)區(qū)和城中村才是拆除重建中主要的部分。

　　今年住宅改造主要是在城中村

　　薛峰表示,深圳去年出臺的“城市更新辦法”實行起來和當初的預(yù)想有些出入,本想引導(dǎo)的城中村和舊工業(yè)區(qū)的更新沒有熱,而對于舊住宅區(qū)的改造熱度明顯高于舊工業(yè)區(qū)。

　　“目前的改造比較盲目,現(xiàn)在冒出來的很多要改造區(qū)域是以前的微利房、福利房,規(guī)劃和配套都比較完善,大部分建筑質(zhì)量沒有問題,難以成為拆除重建的對象。”徐榮說。城市更新要符合城市的總體規(guī)劃,這就要求城市更新包括老舊住宅區(qū)的更新改造必須是政府引導(dǎo)、規(guī)劃統(tǒng)籌、試點先行、結(jié)果可控。今年公布的2010年首批城市更新單元規(guī)劃編制計劃中,很少老舊住宅小區(qū),住宅改造主要是在城中村。

　　近期,深圳多個公布的進入城市更新計劃的老舊小區(qū)房價都出現(xiàn)了大幅上漲。對此,徐榮表示,即使進入城市更新單元規(guī)劃編制計劃,也僅是將對項目進行城市更新單元的規(guī)劃研究,它并不是一個確定的編制項目,可能通過規(guī)劃研究會發(fā)現(xiàn)它周邊的配套、交通已很緊張了,如果拆除重建增加容積率,可能周邊的配套設(shè)施都無法滿足要求,那它就不具備拆除重建的要求,要采取其他的更新方式。

　　老住宅區(qū)改造可能不被批準

　　徐榮表示,深圳的城市更新實行城市更新單元制度,任何項目的推動和實施都必須立足于城市整體功能的提升和結(jié)構(gòu)的優(yōu)化,老住宅區(qū)更新改造必須綜合考慮周邊的各項條件,如果因開發(fā)強度提高給周邊地區(qū)帶來基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的壓力,將可能不被批準。以房地產(chǎn)開發(fā)商進入改造的模式,提高容積率是改造可以推進的唯一條件。而一些老舊住宅區(qū)往往并不具備提高容積率的條件。在這種情況下,這些老舊住宅區(qū)推倒重來式的更新改造就不會被批準,業(yè)主因此無法獲得拆遷補償,其投資收益的現(xiàn)實值不但達不到預(yù)期,還有可能賠本。

　　他說,“城市更新辦法”提出了綜合整治、功能改變和拆除重建3類模式,在同一城市更新單元內(nèi),還有可能出現(xiàn)多種改造模式并存的情況。因此,對于上述的這些不具備推倒重來條件的老住宅區(qū),政府將引導(dǎo)和鼓勵更新改造以綜合整治為主、其他模式為輔、多種形式有機結(jié)合的模式進行。

　　對于目前深圳多個小區(qū)“被改造”的情況,薛峰表示,深圳大多舊住宅小區(qū)不具備改造條件,目前這些涌進的開發(fā)商都是在逐利,也是一種很冒險的行為。

　　“老舊住宅區(qū)是否參與改造要區(qū)分對待,對于一些配套不錯、環(huán)境好、質(zhì)量沒問題,早期經(jīng)過正規(guī)規(guī)劃的地區(qū)是不需要進行改造的。”薛峰認為,參與規(guī)劃的一般有兩個條件:一個是存在質(zhì)量問題,如海沙樓；另一個是城市發(fā)展、定位改變需要拆遷的,如建立CBD等

　　要監(jiān)督企業(yè)進老住宅區(qū)收集改造意愿行為

　　對于老舊住宅小區(qū),開發(fā)商涌入設(shè)立舊改辦公室以推動改造,徐榮提醒市民,謹防部分人打著“改造”旗號哄抬房價,讓部分先期已買房的“投機者”從中獲利。而一旦老舊住宅區(qū)的更新改造不被批準,后期接盤的人就可能蒙受損失。為此,業(yè)主應(yīng)該充分判斷和認識開發(fā)商的經(jīng)營實力,防止投機性的開發(fā)商倒賣項目,給業(yè)主帶來損失。

　　徐榮同時透露,就目前出現(xiàn)的上述混亂現(xiàn)象,市城市更新辦已于日前發(fā)出通知,希望各區(qū)有關(guān)部門深入調(diào)查并掌握社區(qū)動態(tài),做好宣傳引導(dǎo),使居民了解相關(guān)政策。對企業(yè)自發(fā)進入老舊住宅區(qū)進行更新改造意愿收集的行為,要主動進行規(guī)范和監(jiān)督,一方面積極引導(dǎo)有實力、有經(jīng)驗的開發(fā)單位參與舊住宅區(qū)更新改造；另一方面防止部分企業(yè)通過片面夸大改造利益而鼓動業(yè)主進行拆除重建的行為,將負面影響降到最低。。(記者/曲廣寧)