“今年上半年，房地產銷售業(yè)績普遍出現大幅增長，大部分企業(yè)已完成2008年全年銷售業(yè)績的70%，有的甚至超過2008年全年銷售收入。整體來看，全行業(yè)商品住宅銷售額超過2008年已毋庸置疑。比如，保利今年上半年就已經完成了全年的銷售任務。”近日，保利地產董秘岳勇堅非常肯定地對本報記者說。

　　據WIND統(tǒng)計數據顯示，截至8月24日，共有61家房地產行業(yè)公司已公布了中報，累計實現凈利潤174.2億元，相比去年99.65億元實現同比增長74.81%；營業(yè)收入共計985.77億元，同比實現增長68.85%。

　　而克而瑞(中國)日前發(fā)布的2009年上半年中國房地產業(yè)銷售業(yè)績研究報告稱，今年百億軍團的數量至少將增加近六成。上半年有6家企業(yè)銷售金額超過百億元大關。按照目前的銷售進度，預計2009年全年百億企業(yè)至少將達到20家以上。而2008年銷售過百億的企業(yè)僅有12家。

　　與房地產市場價量齊升相呼應的是，房地產企業(yè)對“地王”的追逐也日趨白熱化。而再融資則成為“地王”爭奪的背后支撐力。

　　不過，受監(jiān)管層將再度收緊房貸政策傳聞影響，此前一度出現回穩(wěn)跡象的地產板塊再遭迎頭一擊，成為A股市場做空主力。上周房地產開發(fā)經營板塊資金凈流出30.48億元。房地產板塊龍頭萬科A(000002.SZ)全周重挫11.20%，凈流出資金5.78億元，其中，機構賣出5.6億元，散戶賣出1780.94萬元。此外，陽光城(000671.SZ)、世茂股份(600823.SH)、泛海建設(000046.SZ)、金地集團(600383.SH)等個股跌幅都超過14%，資金同樣出現大幅凈流出。

　　強者恒強在北京、天津、上海、南京、杭州、廣州、深圳、武漢、成都和重慶十大城市中，地產大鱷強者恒強的現象尤為明顯。

　　克而瑞(中國)統(tǒng)計數據顯示，十大城市中銷售金額前三家的市場占有率普遍在10%-12%之間。特別是廣州銷售金額前三家企業(yè)的市場集中度最高，為31.57%。

　　“主要是因為廣州地區(qū)房地產市場發(fā)展較早，保利地產(600048.SH)、富力地產(2777.HK)以及碧桂園(2007.HK)都是長期深耕于該區(qū)域的企業(yè)，故其市場占有率相對較高。”黃鵬指出。

　　而杭州地區(qū)銷售金額前三家企業(yè)銷售金額占杭州上半年銷售金額總額的24.08%，僅次于廣州地區(qū)。此外，成都和深圳地區(qū)的TOP3企業(yè)銷售金額占有率分別為17.42%和17.16%。

　　2009年上半年住宅銷售前20名排行榜顯示，除碧桂園之外，其他企業(yè)均完成了2008年銷售業(yè)績的一半以上。除保利地產以外，綠城集團、華潤置地(1109.HK)、招商地產(000024.SZ)、仁恒置地也全面超過2008年銷售業(yè)績，增長勢頭相當強勁。

　　而南派地產商更是強勢依舊。在前20名銷售金額排行榜中，華南企業(yè)的銷售金額占總銷售金額的71%；在前20名銷售面積排行榜中，華南企業(yè)的銷售面積占總銷售面積的74%，行業(yè)集中度越發(fā)明顯。

　　2009年上半年，銷售金額排行榜前三位的萬科、保利和中海外的銷售金額總和占2009年上半年全國商品住宅成交額5%。而前20名企業(yè)銷售金額占2009年上半年全國商品住宅成交額的17%。

　　從整體來看，一、二線城市是地產大鱷們實現銷售收入的主要區(qū)域，前述區(qū)域銷售的業(yè)績的好壞是其銷售成功的關鍵。

　　690億融資沖動

　　“目前，一線城市核心地段的土地儲備是非常缺乏的。不排除下半年仍然會有地王出現。”岳勇堅表示，“現在感覺比較痛苦。表面看來，地產儲備絕對值很大，但是，像北京、上海、廣州等一線城市核心地段的地源太少，分布結構不均衡。像這些地方，只要有地推出來，大家都會去爭搶。其實誰都不想拿高價地，但你不去搶的話，就會沒米下鍋。”光大證券研究所分析師翁非玉表示，從7月土地市場看，“地王”級的高溢價土地仍主要位于一線城市較優(yōu)質地段。與6月相比，高溢價的典型項目不再集中于央企和國有企業(yè)，上市公司及地方企業(yè)也參與其中。

　　對此，克而瑞(中國)研究中心報告指出，從2009年二季度起，高價地塊不斷涌現，房價透支現象增多，尤其是6、7月份，部分地塊競價場面的火爆程度已經不亞于2007年，其地價與當時房價比值超過了70%，已經遠遠高于2005年～2009年項目地價與當時房價33.9%的平均比重。這些項目在未來上市時將面臨較大的市場風險。

　　以金地集團為例，截至7月末，金地集團2009年共投入62.5億元獲得5個新增項目，新增土地儲備面積83萬平方米，主要位于北京、上海等地，其平均樓面地價高達7530元/平方米。

　　對此，日信證券行業(yè)研究員邱晟赟指出，“激進型擴張將會為公司獲得快速增長的機會，但由于市場未來的不確定性，當前的高價拿地也為公司發(fā)展埋下了隱患。”此外，與“地王”爭奪戰(zhàn)遙相呼應的是，房地產企業(yè)在資本市場的融資沖動。截至目前，已經有恒大地產、龍湖地產、萬達集團、寶龍集團在內的20余家房企正在籌劃A股和H股的上市計劃。此外，滬深兩市共有40家涉及房地產業(yè)務的上市公司提出了再融資方案，合計再融資金額超過690億元。

　　WIND統(tǒng)計數據顯示，房地產企業(yè)再融資的速度在5月份之后明顯加快，今年5月之前只有6家公司提出定向增發(fā)以及增發(fā)，而之后有17家公司提出了定向增發(fā)方案。房地產上市公司意圖在當前市場環(huán)境下，通過“搶發(fā)”早日獲得資金增強自身競爭實力的急切心情顯露無遺。

　　政策預警

　　長城證券地產分析師劉昆指出，目前一線城市整體房價處于歷史上的高點，二線城市房價處于2008年下半年以來的高點。而部分重點城市房價較2007年下半年平均價格，高出15%左右。

　　不過，申銀萬國房地產分析師殷姿預計，三季度房價繼續(xù)超預期上升的動力正在減弱，全國大部分城市將呈現“價穩(wěn)量穩(wěn)”的局面，部分地區(qū)如深圳存在成交量超預期萎縮，甚至價格略有回調的風險。

　　“主要是部分城市杠桿過大，價格上漲過快，成交量或看房量都出現了超預期萎縮。目前，許多城市價格已經達到甚至超過2007年高點，資金進駐意愿已明顯減弱。此外，在目前整個市場杠桿已經比較高的情況下，貨幣政策的略微變動，對資金及投資者預期的影響都會較大。”殷姿稱。

　　劉昆表示，地產板塊受七八月銷量下跌和大盤調整等因素影響，最新股價較7月份的高點下跌了20%-25%，基本上消化了年初以來地產股上漲過快和近期交易量下跌的負面影響。

　　對此，殷姿也指出，未來一兩個月內，政策面更多會以傳遞預警信號為主，大幅度嚴格收緊的概率較小。目前，政府面臨雙重的壓力和選擇，一方面投資性需求回升，房價快速上漲，部分區(qū)域價格甚至超過2007年的高點，輿論壓力加大；另一方面，經濟回升基礎尚不牢固，政府希望依賴房地產投資回升帶來經濟復蘇。據此判斷，政府在政策制定和實施時，更多將以釋放預警信號，引導市場預期，逐步收縮為主，而不會采取相對過激的行為使得短期市場產生劇烈波動。(來源：21世紀經濟報道)