新《保險法》將允許保險資金投資房地產(chǎn)，屆時本土保險公司將被允許直接投資房地產(chǎn)市場，若按國際通行慣例保守估計，中國保險公司將可在國內(nèi)房地產(chǎn)市場上投資2360億元人民幣。

　　本報記者 王超報道

　　10月1日這一天，對于保險業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)來說是一個雙喜臨門的日子。

　　在舉國歡慶新中國成立60周年的同時，2月28日修訂通過的《中華人民共和國保險法》(以下簡稱新《保險法》)也在這一天開始實施。

　　新《保險法》中將保險公司的資金運用渠道，從原《保險法》限定的“買賣政府債券、金融債券”改為“買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價證券”，同時新增“投資不動產(chǎn)”一項。

　　較高的收益、較低的風險

　　作為一個新興行業(yè)，保險資金運用自改革開放以來一直處在附屬地位，收益率維持在較低水平。

　　2000年至2005年，保險投資收益率均在4%左右。2007年，股票投資從5%到10%的上限調(diào)整之后，該年保險投資收益超過前5年總和，投資收益率達到了兩位數(shù)。然而，金融危機在全球的蔓延，誘發(fā)了一輪資本市場的深度調(diào)整，2008年保險投資收益率下降為不足2%。

　　2009年一季度，保險資金再度對股市傾注熱情，據(jù)保監(jiān)會公布，一季度保險公司資金運用余額32283億元，比年初增加5.3%。但是保險投資的平均收益率再次下降為1.4%。

　　2月28日，新《保險法》應運而生。新《保險法》中首次明確的保險資金可以投資不動產(chǎn)，讓陷入低收益的保險資金看到了希望。

　　“一方面，允許進入不動產(chǎn)業(yè)能夠提高保險公司長期的投資平均收益率；另一方面，現(xiàn)在保險資金主要投在了債券和股票基金范圍還是比較狹窄，增加了不動產(chǎn)領域?qū)τ谡麄�保險業(yè)的投資組合是有好處的，分擔了投資風險。”中信建投證券研究發(fā)展部保險業(yè)分析師魏濤在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時說。

　　據(jù)記者了解，險資投資股票收益一般為10%，但風險較大。債券收益率在5%上下，雖然安全但收益相對偏低。商業(yè)地產(chǎn)的平均投資收益率約在8%左右，其安全性和收益率對險企都“正中下懷”。相對于4%的險資平均收益率，2000億元投資地產(chǎn)后，收益將翻番。

　　住宅地產(chǎn)的高收益誘惑就更大了。動輒20%的資本收益率讓市場上所有的資金怦然心動。金地集團總裁張華綱在接受媒體采訪時表示，金地項目的收益率沒有低于16%的，最高可達70%。在2007年地產(chǎn)高峰期，房地產(chǎn)公司毛利率最高超過55%，最低的也達到了18.65%。

　　東方證券分析師王小罡認為，房地產(chǎn)雖然經(jīng)歷了20年的發(fā)展，目前仍是一塊大“肥肉”(中國的城市化率僅僅達到46%)。而且房地產(chǎn)長期的保值增值性，為保險資金提供了適配的投資選擇。

　　一位不愿意透露姓名的某上市保險公司的資產(chǎn)管理部經(jīng)理也表示，保險資金來源于長達一二十年的保費收入，比較適用于時間長、收益穩(wěn)定的大型產(chǎn)業(yè)基礎設施投資，因而房地產(chǎn)是一個較理想的投資渠道。

　　深圳東方港灣投資管理有限公司董事總經(jīng)理、知名投資人但斌也贊同這種觀點。他舉例說，上個世紀80年代，臺灣國泰人壽股票的價格在短短5年內(nèi)由最低價52元飆升至1975元，和它曾擁有臺北大量的優(yōu)質(zhì)土地有很大關系。

　　優(yōu)勢在有經(jīng)驗者手中

　　事實上，各大保險公司對房地產(chǎn)業(yè)是垂涎久矣。

　　從2006年開始，保險資金就開始陸續(xù)潛入商業(yè)地產(chǎn)。在北京，中國人壽以19.6億元在金融街地區(qū)購置了總建筑面積約11萬平方米的大廈；中國人保財險購買銀泰中心寫字樓C座7.5萬平方米物業(yè)；泰康保險公司在金融街和CBD各購買了一幢寫字樓，總面積高達10.29萬平方米。

　　若論“潛水”商業(yè)地產(chǎn)最深的險企還是平安。今年8月正式奠基的“中國(至少是深圳)第一高樓”，頗受人們關注，一位公司內(nèi)部人士向當?shù)孛襟w透露，自用不可能需要這么多，部分出租是肯定的。

　　除此之外，平安以自住和通過平安信托與其他地產(chǎn)商項目合作的名義，在北京、上海、深圳等地擁有了總計超過百億資金的商業(yè)地產(chǎn)項目。平安旗下公司——平安物業(yè)投資管理有限公司主要負責打理平安以自有名義購得的資產(chǎn)，如位于上海陸家嘴地區(qū)的“中國平安金融大廈”、40億購得的北京“美邦國際中心”以及北京多家快捷酒店等。

　　近日，中國平安更是宣布，旗下平安信托與綠城集團簽署合作投資戰(zhàn)略框架協(xié)議，平安信托將對綠城集團負責開發(fā)的房地產(chǎn)項目展開投資，有望在未來3年內(nèi)實現(xiàn)150億的信托資金投資規(guī)模。如果再加上平安信托已與金地集團簽署投資房地產(chǎn)信托戰(zhàn)略框架協(xié)議，平安投資在房地產(chǎn)市場上的資金已達250億元之多。

　　“‘潛水’越深的公司在今后收益會越大。”魏濤判斷說。他認為，進軍房地產(chǎn)對于各保險公司的影響肯定是不一樣的。對于更善于做直投的和規(guī)模更大的公司受益會更大一些。尤其是像平安這種已經(jīng)積累了一些經(jīng)驗教訓，投資的路走得會更加順暢一些。以前沒有接觸過的公司進展可能會慢上半拍。

　　魏濤還表示，這種影響涉及的范圍不會太大，像坊間所傳的可能導致保險業(yè)洗牌，應該不會出現(xiàn)。“而且，房地產(chǎn)開發(fā)的風險太大，應該不會對保險資金開放，最有可能的方式還是以股權和債券的形式進入房地產(chǎn)市場，特別是商業(yè)地產(chǎn)。”