據(jù)媒體報(bào)導(dǎo)：銀監(jiān)會(huì)在2009年第四次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析通報(bào)會(huì)上強(qiáng)調(diào)從嚴(yán)執(zhí)行二套房貸政策。我們的觀點(diǎn)是本次僅是重審，不會(huì)對(duì)需求的金融支持力度產(chǎn)生太大影響。

　　一、二套房貸政策從2007年9月份出臺(tái)以來(lái)即開始顯示其政策威力，揭開了市場(chǎng)的調(diào)整序幕。

　　二、在2008年10月份后，各地方以改善型普通自住房的名義繞過(guò)了二套房界定標(biāo)準(zhǔn)，政策名存實(shí)亡，對(duì)市場(chǎng)銷售起到明顯刺激作用。

　　三、2009年7月份以來(lái)，銀監(jiān)會(huì)繼續(xù)要求從嚴(yán)執(zhí)行二套房，部分投資比例較高城市的交易量明顯回落。

　　目前是“非一刀切的從嚴(yán)”。2009年7月份以來(lái)二套房政策的收緊與2007年還不完全相同，當(dāng)年是全國(guó)統(tǒng)一嚴(yán)格執(zhí)行首付比例和上調(diào)1.1倍利率，而目前則是各地方有區(qū)別執(zhí)行，銀監(jiān)會(huì)的態(tài)度也比較明確，即僅要求各地方商行執(zhí)行40%的首付，利率上調(diào)與否或者幅度由各地方根據(jù)市場(chǎng)情況自行制定。目前貸款利率已經(jīng)上調(diào)至1.1倍的城市有杭州、紹興、天津等。

　　本次銀監(jiān)會(huì)僅是再次重審嚴(yán)格執(zhí)行二套房政策，也即首付比例滿足40%的條件，并沒(méi)有對(duì)利率是否上調(diào)至1.1倍有新說(shuō)法，我們認(rèn)為未來(lái)銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)全國(guó)性文件要求嚴(yán)格執(zhí)行利率上調(diào)的可能性也不大。因?yàn)榻�期的�?guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)回升基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，目前時(shí)點(diǎn)放棄地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)并不明智。

　　近期有傳言建總行要求從嚴(yán)執(zhí)行二套房貸利率上調(diào)1.1倍標(biāo)準(zhǔn)，我們認(rèn)為這種可能性存在。因?yàn)?009年前三季度四大國(guó)有銀行發(fā)放了大量房地產(chǎn)開發(fā)貸款，一般開發(fā)商在確定按揭貸款銀行時(shí)也首先圈定貸款給他的相關(guān)銀行來(lái)“投桃報(bào)李”，因此四大國(guó)有銀行的按揭貸款業(yè)務(wù)也增長(zhǎng)迅速，目前對(duì)繼續(xù)增加按揭貸款業(yè)務(wù)熱情已經(jīng)不高，所以國(guó)有銀行目前寧可選擇“厚利少銷”。

　　我們認(rèn)為在沒(méi)有銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)統(tǒng)一文件要求全部銀行嚴(yán)格執(zhí)行利率上調(diào)的前提下，國(guó)有銀行單獨(dú)上調(diào)利率不會(huì)對(duì)需求產(chǎn)生過(guò)多擠出效應(yīng)。因?yàn)楣煞葜沏y行能夠填補(bǔ)國(guó)有銀行支持力度的減弱。

　　市場(chǎng)前期擔(dān)心各類需求能否承接住已經(jīng)上漲的房?jī)r(jià)，但進(jìn)入10月份以來(lái)銷售放量已經(jīng)打消了這種擔(dān)心，而決定市場(chǎng)銷售的另一變量，即購(gòu)房者的預(yù)期在沒(méi)有重大政策變化前提下也不會(huì)突然逆轉(zhuǎn)，我們認(rèn)為銷售回升會(huì)持續(xù)，目前需要對(duì)地產(chǎn)的信心更足一些。

　　未來(lái)一、二線公司都會(huì)有不錯(cuò)表現(xiàn)，是行業(yè)整體機(jī)會(huì)。重點(diǎn)推薦四大五小組合，即萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、大連友誼、冠城大通、安徽水利、昆百大、南通科技。此外北京市場(chǎng)近期熱度最高，建議投資者關(guān)注華業(yè)地產(chǎn)、北京城建等相關(guān)公司。 （國(guó)金證券 曹旭特）