從上周二至本周二的一周內(nèi)，房地產(chǎn)板塊上演了一出股市版的“三槍拍案驚奇”：

　　12月7日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕，房地產(chǎn)多年來第一次不再被當(dāng)做支柱產(chǎn)業(yè)來描述。會(huì)議提出，要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求。12月8日，A股市場上的房地產(chǎn)板塊指數(shù)劇烈振蕩，盡管有驚無險(xiǎn)，收盤僅微跌不足2點(diǎn)，但地產(chǎn)板塊的頹勢就此開始。

　　12月9日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。同一天，國家發(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示，我國將完善住房消費(fèi)和調(diào)控政策，增加中低價(jià)位和限價(jià)商品房的供應(yīng)，抑制投機(jī)性購房。12月10日，地產(chǎn)板塊指數(shù)跌幅擴(kuò)大至21點(diǎn)。

　　12月14日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定：加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭。12月15日，地產(chǎn)板塊深跌近150點(diǎn)，跌幅達(dá)3.08%，居滬深兩市跌幅榜首位。

　　“房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的頻頻出臺(tái)，或許令市場‘驚奇’，但卻是在業(yè)內(nèi)人士預(yù)期之內(nèi)的。”上海證券首席宏觀分析師胡月曉在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示。他認(rèn)為，市場調(diào)整的延續(xù)證明行業(yè)政策趨緊的預(yù)期已經(jīng)形成。

　　事實(shí)上，多份券商研究機(jī)構(gòu)此前發(fā)布的行業(yè)報(bào)告均印證了這一點(diǎn)。招商證券報(bào)告稱，(房地產(chǎn)行業(yè))臨時(shí)性的鼓勵(lì)政策將在2009年底退出，二套房信貸將收緊，明年可能步入加息通道；長江證券報(bào)告稱，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議并沒有特別涉及房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨主要問題(房價(jià)、地價(jià)等)，也并不代表未來將對地產(chǎn)行業(yè)關(guān)鍵性問題持回避態(tài)度，預(yù)計(jì)后續(xù)對非法囤地、地產(chǎn)企業(yè)資本市場融資以及打擊捂盤行為等諸多方面都會(huì)有相關(guān)政策出臺(tái)，本次調(diào)控是開始而不是結(jié)束；東北證券認(rèn)為，2010年政府對房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度肯定不會(huì)是如何扶持的問題，而是什么時(shí)候進(jìn)行調(diào)控以及如何調(diào)控的問題，2010年的政策環(huán)境肯定會(huì)比2009年緊。

　　胡月曉對記者說：“目前，包括股票在內(nèi)的所有資產(chǎn)類別中，無論是從收入比、租售比還是只漲不跌的價(jià)格變動(dòng)過程來看，房地產(chǎn)價(jià)格的泡沫無疑都是最大的。”他認(rèn)為，正是基于這一點(diǎn)，業(yè)內(nèi)對于政策會(huì)做出一定的調(diào)整存在預(yù)期。

　　東北證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師高建在與記者連線時(shí)也表示，行業(yè)政策的調(diào)整已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)過渡過程，明年預(yù)期還會(huì)有進(jìn)一步政策出臺(tái)。

　　“當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)供給結(jié)構(gòu)單一，只有商品性住房，而政策性住房、保障性租房均不足，這是催生樓市泡沫的根本原因。”胡月曉說：“過度的泡沫一方面會(huì)壓抑普通居民的消費(fèi)，另一方面則可能加劇貧富的兩極分化。考慮到這些因素，再加上近期迪拜危機(jī)的警示效應(yīng)，政策的出臺(tái)就顯得十分必要。”他進(jìn)一步表示，從政策出臺(tái)的時(shí)點(diǎn)來看，當(dāng)前也是比較合適的，這是因?yàn)槟壳拔覈��?jīng)濟(jì)企穩(wěn)的趨勢已經(jīng)確立，基礎(chǔ)比較牢固，此時(shí)的經(jīng)濟(jì)可以承受地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控可能帶來的影響。

　　“即便沒有新的調(diào)控政策出臺(tái)，增加保障性住房供給等一系列現(xiàn)有的政策也可望在明年進(jìn)一步細(xì)化以及加大推行力度。”胡月曉說。對于這一點(diǎn)，高建表示贊同，他也認(rèn)為，目前調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的政策不是沒有，而是執(zhí)行力度不夠。胡月曉表示，部分政策執(zhí)行不力的情況是由于今年在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的壓力之下政策目標(biāo)要讓位于“救經(jīng)濟(jì)”、保增長，但是，明年隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)向上，應(yīng)當(dāng)不再存在這樣的壓力，相關(guān)政策能夠得以有效推行。

　　胡月曉還認(rèn)為，明年地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)調(diào)控并不重在價(jià)格、總量的調(diào)整，而是重在調(diào)結(jié)構(gòu)，即著力加大保障性住房的供給力度。增加中低價(jià)位商品房也好，加快棚戶區(qū)改造也好，都是對住房供給結(jié)構(gòu)的改善，通過這種改善，可望實(shí)現(xiàn)在房地產(chǎn)供應(yīng)總量企穩(wěn)或仍略有上漲的同時(shí)，擠出部分泡沫。他認(rèn)為，價(jià)格的調(diào)整是隨著行業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整而實(shí)現(xiàn)的，“隨著政策性供給的增加，商品性供給會(huì)隨著市場的變化自動(dòng)做出反應(yīng)。”

　　那么，調(diào)控的趨緊對于地產(chǎn)行業(yè)的基本面將構(gòu)成怎樣的影響呢？胡月曉稱，首先，從供給層面看，將從一元向兩元轉(zhuǎn)變，即在供應(yīng)商品性住房的同時(shí)加大保障性住房的供應(yīng)力度；其次，政策不支持投機(jī)性購房。不過，他認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力短期不會(huì)受到太大影響，“一方面，盡管目前的數(shù)據(jù)混亂，但開發(fā)商手中的土地‘存貨’量非常大，并且75%以上是幾年前拿的，拿地成本較低；另一方面，此前價(jià)格上漲過快，未來即便有所調(diào)整，對于公司利潤也不構(gòu)成影響。”

　　具體到地產(chǎn)股而言，市場人士普遍認(rèn)為在調(diào)控政策繼續(xù)出臺(tái)的預(yù)期下，年末的振蕩不可避免。高建對記者說：“短期來看二線地產(chǎn)股可能將面臨一個(gè)擠泡沫的過程，不過，由于存在估值優(yōu)勢，明年隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步向好，一線地產(chǎn)股仍然有機(jī)會(huì)。”