中國資產評估協(xié)會日前發(fā)布了《投資性房地產評估指導意見(試行)》，明確對投資性房地產進行評估主要采用市場法和收益法，而且使用這兩法的評估結論通常應包括土地使用權價值。

　　業(yè)內人士對此評論說，評估方法的變化，將對上市房地產企業(yè)在內的企業(yè)投資性房地產資產估值產生較大影響。

　　所謂投資性房地產，是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。

　　投資性房地產的評估對象分成三類，包括已出租的土地使用權，即企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得的、以經營租賃方式租出的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權，即企業(yè)取得的、準備增值后轉讓的土地使用權，以及按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權；已出租的建筑物，即企業(yè)擁有產權的、以經營租賃方式租出的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。

　　意見規(guī)定，對投資性房地產的評估主要采用市場法和收益法。運用市場法評估時，應當收集足夠的同類或者類似房地產的交易案例，并對所收集的信息及其來源進行分析。而運用收益法評估時，注冊資產評估師應當合理確定折現(xiàn)率，折現(xiàn)率應當反映評估基準日類似地區(qū)同類投資性房地產平均回報水平和評估對象的特定風險。

　　據(jù)中國資產評估協(xié)會介紹，出臺這一意見，是為了適應會計公允價值計量模式這一新動向，也更加注重評估與會計、審計的銜接。評估師運用市場法和收益法無法得出投資性房地產公允價值時，可以采用符合會計準則的其他方法。

　　業(yè)內人士指出，土地估值的變化將直接影響上市房地產企業(yè)的資產，而房企在財務報告中反映的土地價值往往是購進價格，并沒有隨著土地價格的變化而變化，資產評估方法的改變，將使得上市房地產公司的資產估值發(fā)生較大改變。