新年剛過，恒大地產(chǎn)就宣布將發(fā)行擔(dān)保優(yōu)先票據(jù)，撒下了今年內(nèi)地房企債券融資的第一單。除恒大外，不少地產(chǎn)公司也在排隊(duì)等候增發(fā)過會(huì)，以及海外發(fā)債融資。隨著嚴(yán)查囤地、二套房貸嚴(yán)格執(zhí)行以及貨幣政策的收緊，很多去年和2007年表現(xiàn)激進(jìn)的開發(fā)商的資金鏈，將在不遠(yuǎn)的將來受到考驗(yàn)。為此，很多房企未雨綢繆，通過融資改善債務(wù)結(jié)構(gòu)，調(diào)節(jié)財(cái)務(wù)杠桿，以應(yīng)對未來的風(fēng)險(xiǎn)。

　　多家房企加緊融資

　　1月11日，恒大地產(chǎn)公告稱，公司將國際發(fā)售一次性還款的擔(dān)保優(yōu)先票據(jù)39億元，用于償還結(jié)構(gòu)擔(dān)保貸款中尚未償還的本金，及現(xiàn)有和新增物業(yè)項(xiàng)目提供資金等。

　　1月18日，華業(yè)地產(chǎn)(600240.SH)刊登公告，修訂了公司2009年8月11日首次公布的非公開增發(fā)募資方案，將原計(jì)劃“不超過20億元”的募資金額，削減至17億元，并且用途也做了更改，新募資計(jì)劃所籌集資金的投向，將“全部用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)”。

　　1月19日，世茂房地產(chǎn)就2011年和2016年到期美元債券的相關(guān)條款修訂建議，征求債券持有人同意；條款修訂的目的在于允許公司增加負(fù)債，從而為加速業(yè)務(wù)擴(kuò)張?zhí)峁┵Y金支持。

　　在很多券商房地產(chǎn)研究員看來，房企增發(fā)、發(fā)債的目的是改善債務(wù)結(jié)構(gòu)，目前很多地產(chǎn)公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)并不均衡，主要是“短債比例過高，長債比例很低”。

　　究其原因，金融危機(jī)以來，很多銀行為了規(guī)避信貸違約風(fēng)險(xiǎn)，一般選擇以企業(yè)流動(dòng)性貸款名義向地產(chǎn)公司發(fā)放“項(xiàng)目開發(fā)貸款”，貸款周期通常是一年左右，然后根據(jù)當(dāng)年地產(chǎn)公司銷售回款、應(yīng)收賬款與留存利潤等財(cái)務(wù)指標(biāo)，決定是否允許將該筆貸款展期，或貸新還舊，或直接收回貸款。這導(dǎo)致房地產(chǎn)公司面臨很高的短期償債壓力。

　　“預(yù)計(jì)接下來發(fā)債的公司會(huì)增加，”一家房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，當(dāng)前愿意承擔(dān)8%-9%高利率發(fā)行長期債的地產(chǎn)公司并不在少數(shù)。

　　房企融資渠道收緊

　　在近期一系列調(diào)控政策出臺(tái)的背景下，房企的融資渠道以及房地產(chǎn)開發(fā)信貸政策有被進(jìn)一步收緊的趨勢，這也促使一些房企趕在融資深度受限之前加緊融資。

　　從去年9月開始，證監(jiān)會(huì)有關(guān)部門在房地產(chǎn)企業(yè)融資審核之前設(shè)了一道程序，即征求國土資源部、住建部等主管部門的意見�！澳壳皣�土資源部、證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)等部委聯(lián)手遏制房價(jià)過快上漲的機(jī)制正在形成�！眹�土資源部一位專家稱，國土資源部的行動(dòng)是配合落實(shí)證監(jiān)會(huì)房地產(chǎn)企業(yè)融資審核征求意見的具體舉措。

　　這位專家認(rèn)為，這將使“2010年房地產(chǎn)企業(yè)資本市場融資變得比較困難，往后幾年內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)融資困難也會(huì)成為常態(tài)�！�

　　中信建投房地產(chǎn)行業(yè)研究員王康認(rèn)為，雖然國家并沒有明確針對房地產(chǎn)上市公司再融資的限制規(guī)定，“但是最近一段時(shí)間里，地產(chǎn)企業(yè)增發(fā)方案順利過會(huì)的數(shù)量變得很少，最近我聽到有幾家地產(chǎn)公司的增發(fā)已經(jīng)上會(huì)，但是還在審批的過程中，能否成功不好估計(jì)�！蓖蹩低嘎丁�

　　此外，“從貨幣政策調(diào)整的軌跡來說，我們認(rèn)為流動(dòng)性管理會(huì)進(jìn)一步收緊，”瑞銀首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤表示，今年會(huì)有兩次加息，預(yù)計(jì)第一次在二季度；此外，若一季度超過三萬億新增貸款，預(yù)計(jì)央行會(huì)采取更緊縮的控制措施，這也將對房企融資產(chǎn)生影響。

　　房企的資金鏈隱憂

　　國信證券首席地產(chǎn)分析師方焱表示，“國11條”中一些涉及金融、稅務(wù)的規(guī)定，將對開發(fā)商的資金鏈造成負(fù)面影響，如銷售預(yù)收款的監(jiān)管將嚴(yán)格執(zhí)行，開發(fā)商的間接融資活動(dòng)受限，以及土地增值稅的清算將嚴(yán)格執(zhí)行等。

　　1月12日，在華潤置地舉辦的年終答謝會(huì)上，一位業(yè)內(nèi)人士對記者表示，如果當(dāng)前的調(diào)控持續(xù)，下半年一些房企的資金鏈就會(huì)出現(xiàn)緊張。

　　清華大學(xué)博士、北京貝塔工作室合伙人杜麗虹認(rèn)為，地產(chǎn)企業(yè)要比投機(jī)房屋的人靈動(dòng)性更差，今天花幾十億元購買土地，等開發(fā)后再賣就是二、三年后的事情，只要做了買地的決策，就被困在這里二、三年，而當(dāng)市場發(fā)生轉(zhuǎn)折的時(shí)候，很多地產(chǎn)企業(yè)是沒有應(yīng)對能力的。

　　“很多的危機(jī)是在高峰期埋下的，地產(chǎn)企業(yè)如果賭政策和投機(jī)，不要忘記靈活性要比個(gè)人購房者小得多�！倍披惡缯f，去年表現(xiàn)激進(jìn)的房企將受到考驗(yàn)。

　　公開資料顯示，10家上市地產(chǎn)公司在去年花費(fèi)數(shù)千億巨資拿地。其中，保利地產(chǎn)去年有8個(gè)月重金搶地，累計(jì)費(fèi)資約400億元，其中9月和12月份，買地資金分別接近百億元。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)測算，保利去年累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額約433億元；金地集團(tuán)去年在土地市場上也花了將近200億元；此外，據(jù)杜麗虹測算，綠城中國每年必須實(shí)現(xiàn)300億以上的銷售額，才能保證財(cái)務(wù)杠桿的安全。