就在銀監(jiān)會(huì)嚴(yán)控信托公司發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款之際，ST成功發(fā)布了一則與江西國際信托合作開發(fā)地塊的公告，透露出涉嫌“闖關(guān)”的跡象——字面寫的是普通的項(xiàng)目合作開發(fā)，但行的卻是以“信托貸款支付地價(jià)”之實(shí)。

　　根據(jù)ST成功今日公告，其子公司康園房產(chǎn)擬與江西國際信托共同設(shè)立寧波康信置業(yè)，就開發(fā)寧波市鄞州新城區(qū)一地塊進(jìn)行合作。在康信置業(yè)23億元的注冊(cè)資本中，康園房產(chǎn)、江西國際信托分別以現(xiàn)金出資13億元和10億元，占注冊(cè)資本的56.52%及43.48%。

　　這一房企與信托公司看似普通的“合作開發(fā)”模式其實(shí)“暗藏玄機(jī)”。首先，江西國際信托的入股存在時(shí)限，即其持有康信置業(yè)股權(quán)的期限總計(jì)為2年，到期由康園房產(chǎn)回購，收益率為8.1%/年。其次，這次股權(quán)合作還設(shè)有擔(dān)保。如康園房產(chǎn)以持有的康信置業(yè)56.52%股權(quán)為回購江西國際信托所持剩余43.48%股權(quán)作為擔(dān)保，同時(shí)，ST成功的控股股東榮安集團(tuán)以持有的上市公司8000萬股限售流通股亦作為上述履約擔(dān)保，并為康園房產(chǎn)受讓股權(quán)提供連帶保證責(zé)任，同時(shí)此次所開發(fā)的廟堰-4號(hào)地塊也將抵押給江西國際信托。其三，江西國際信托將通過設(shè)立信托計(jì)劃，募集上述10 億元的出資金額。

　　盡管字里行間提及的僅僅是一場(chǎng)“合作開發(fā)”，但江西國際信托的入股其經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)只是一筆為期兩年的信托貸款：江西信托將通過發(fā)行信托計(jì)劃募集上述資金，而榮安集團(tuán)、康園置業(yè)亦用部分股權(quán)、土地為還款(即回購股權(quán))作為擔(dān)保。

　　根據(jù)銀監(jiān)會(huì)規(guī)定，信托公司可向符合條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款，但有一條紅線不能觸及，即“不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款”。但上述這筆資金的用途卻恰恰是用來繳納土地出讓款。

　　公告稱，康園房產(chǎn)以已支付的13億元土地款作為出資額持有相應(yīng)部分股權(quán)，而康信置業(yè)設(shè)立后，江西國際信托的出資將用于廟堰-4 號(hào)地塊剩余土地款的支付。

　　根據(jù)ST成功去年12月的公告，康園房產(chǎn)是在12月14日已競(jìng)得上述地塊，總面積達(dá)9.859萬平方米，價(jià)格恰為23.07億元。可見，江西國際信托的上述10億元出資不僅僅是一筆信托貸款，同時(shí)其實(shí)質(zhì)將被用于繳納上述地塊的剩余出讓金，即屬于新規(guī)中“土地儲(chǔ)備貸款”的范疇。

　　通過這樣的“曲線救國”方式，康園房產(chǎn)不用與法規(guī)直接“交鋒”，卻也拿到了用以支付地價(jià)的信托貸款。值得關(guān)注的是，此次董事會(huì)會(huì)議于23日以通訊方式召開，而銀監(jiān)會(huì)的新規(guī)則是在今年2月11日就下發(fā)，即使上市公司對(duì)規(guī)定并不知情，信托公司一方則應(yīng)該是對(duì)新規(guī)定已然清楚。而若是所有的房地產(chǎn)企業(yè)均采取這種方法以信托資金來支付地價(jià)，那“信托資金不得發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款”的規(guī)定也會(huì)面臨被架空的危險(xiǎn)。 (記者 趙一蕙 郭成林 )