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        本頁位置: 首頁新聞中心房產(chǎn)新聞
          房地產(chǎn)信托發(fā)行量驟降 開發(fā)商融資成本急劇攀升
        2010年05月20日 09:51 來源:證券時(shí)報(bào) 參與互動(0)  【字體:↑大 ↓小

          盡管房價(jià)目前仍巍然不動,但信托市場卻已開始感受到地產(chǎn)新政帶來的沖擊:5月份房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行已出現(xiàn)急劇下降的趨勢。記者獲悉,信托公司正趨向于采用多元化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)來減少房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。而與之相應(yīng)地,開發(fā)商的融資成本也急劇攀升。

          發(fā)行量下降或是季節(jié)因素

          從以往的情況來看,地產(chǎn)信托融資與監(jiān)管之間存在蹺蹺板效應(yīng):當(dāng)監(jiān)管層對地產(chǎn)信貸收緊時(shí),地產(chǎn)信托融資就會快速飆升。而據(jù)用益信托研究中心數(shù)據(jù)顯示,5月上半月,全國僅發(fā)售7款房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品,規(guī)模共計(jì)24.8億元。相比4月份的數(shù)據(jù),降幅十分明顯。4月份共發(fā)行房地產(chǎn)集合信托42款,總規(guī)模達(dá)130.9億元。再上推至今年一季度,當(dāng)季共計(jì)成立65款房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品,募集資金規(guī)模總額為173億元。

          上海某信托公司信托一部經(jīng)理認(rèn)為,僅憑單月統(tǒng)計(jì)情況恐怕無法說明問題。因?yàn)閺耐甑那闆r來看,5月份一般也是房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行淡季。他預(yù)計(jì),在6月份,房地產(chǎn)信托產(chǎn)品還將會大量涌現(xiàn)。

          “現(xiàn)在正在發(fā)行的房地產(chǎn)信托理財(cái)產(chǎn)品多數(shù)都是很早就通過審批的。”用益信托研究員李旸認(rèn)為,“隨著監(jiān)管審查趨嚴(yán),信托公司提高風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn),5月下旬乃至接下來數(shù)月,房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量都可能會收縮。” 李旸表示。

          信托公司在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的微調(diào)卻直觀顯現(xiàn)了市場調(diào)控帶來的沖擊。除減少發(fā)行量外,從近期已發(fā)行的產(chǎn)品情況來看,信托公司正趨向于采用多元化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)減少房地產(chǎn)信托的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),諸如調(diào)高利率調(diào)高、下調(diào)產(chǎn)品抵押率、調(diào)整投資區(qū)域調(diào)整等手法在控制產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)。

          風(fēng)控新標(biāo)準(zhǔn)拉升融資成本

          這間接導(dǎo)致開發(fā)商融資成本提高。據(jù)前述上海信托人士表示,目前房地產(chǎn)信托貸款利率水平普遍維持在10%的水平線上已是不爭的事實(shí)。而據(jù)記者統(tǒng)計(jì),5月份在售信托產(chǎn)品利率最高者更是達(dá)到了12.61%。

          受此影響,開發(fā)商所支付的資金成本急劇攀升。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示,目前房地產(chǎn)信托貸款的平均利率水平已接近2008年金融危機(jī)時(shí)的10.57%。而在整個(gè)2009年,除1月份融資成本維持在10%以上外,其余每月都呈遞減的趨勢,全年房地產(chǎn)信托融資利率維持在7%—10%之間。

          其次,部分對外公開表示維持年化收益在7%-8%水平線上的信托產(chǎn)品,也在設(shè)計(jì)上有所變化,加強(qiáng)了產(chǎn)品風(fēng)控的標(biāo)準(zhǔn)。如此變相提高了開發(fā)商的融資成本。其中,最常見的是降低貸款抵押物的抵押率。信托公司的理由是:隨著地產(chǎn)調(diào)整政策加碼,樓市成交量萎縮和價(jià)格松動必然將導(dǎo)致抵押物市值下降。 

          另據(jù)上述人士表示,目前成熟物業(yè)抵押率已從年初的7成以上降至6成,有的信托公司甚至推出了抵押率低至4成,但收益仍高達(dá)9%左右的產(chǎn)品。而在具體的貸款金額計(jì)算方面,信托公司往往也會在估值階段就先在目前市場價(jià)格基礎(chǔ)上降低10%-20%,然后按下調(diào)后的抵押率計(jì)算貸款金額,這迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資時(shí)必須將更多的資產(chǎn)用于抵押,相當(dāng)于實(shí)際年利率再提高4%-6%,進(jìn)一步拉升了融資成本。記者 張 寧

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        【編輯:位宇祥】
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        直隸巴人的原貼:
        我國實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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