沒(méi)有一個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)一樣成為眾矢之的，也沒(méi)有一個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)一樣說(shuō)不清道不明。5月26日，國(guó)稅總局公布了規(guī)范土地增值稅清算細(xì)則。這一幕似曾相識(shí)——就在2006年底面對(duì)高企的房?jī)r(jià)，國(guó)稅總局要求從次年2月1日起全面清算土地增值稅。

　　在房產(chǎn)稅撲朔迷離的語(yǔ)境中，再次清查土地增值稅顯然更加意味深長(zhǎng)，用中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄的話(huà)來(lái)說(shuō)，“一邊是嚴(yán)厲清查土地增值稅，另一邊是加大保障房入市，這意味著政府層正在選擇以輔助性的軟著陸方式，取代強(qiáng)硬型的硬著陸”。

　　土地增值稅清查：調(diào)控之劍轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)商

　　第二波調(diào)控，以土地增值稅為指向的調(diào)控思路日漸明晰。5月26日，國(guó)稅總局公布了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確土地增值稅清算過(guò)程中的若干計(jì)稅問(wèn)題。為縮小開(kāi)發(fā)商的避稅空間，通知明確，開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額；不能提供證明的，開(kāi)發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。

　　這甚至比此前北京出臺(tái)的“嚴(yán)厲地方細(xì)則”更加強(qiáng)硬和嚴(yán)格——據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，新政策對(duì)抵扣項(xiàng)目的核算細(xì)化到財(cái)務(wù)費(fèi)用的計(jì)算、抵扣條件、面積存在誤差后補(bǔ)、退房款的計(jì)算甚至土地閑置費(fèi)用是否可以抵扣。“事實(shí)上，這并非政府層第一次清查土地增值稅，早在上一波宏觀調(diào)控過(guò)程中，清查土地增值稅已經(jīng)成為調(diào)控手段之一。”薛建雄說(shuō)。

　　按照現(xiàn)行《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅按照4級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收。此前，土地增值稅的征收一直“有名無(wú)實(shí)”。有數(shù)據(jù)顯示，2006年以前，我國(guó)每年征收的土地增值稅占房地產(chǎn)銷(xiāo)售額的比例一直在0.5%左右。2006年面對(duì)高漲的房?jī)r(jià)，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求從次年2月1日起全面清算土地增值稅。但隨后金融危機(jī)爆發(fā)，這一政策沒(méi)有得到嚴(yán)格執(zhí)行——2009年土地增值稅占房地產(chǎn)銷(xiāo)售額比例也僅為1.64%。而這一次，則可以視為嚴(yán)厲清查的“再次回歸”。

　　加大房企開(kāi)發(fā)成本：長(zhǎng)沙一樓盤(pán)補(bǔ)稅1341萬(wàn)元

　　“增加成本，抑制投資。”這是萬(wàn)通地產(chǎn)董事局主席馮侖昨日給記者的回復(fù)。一個(gè)現(xiàn)實(shí)是，在調(diào)控政策從消費(fèi)終端向開(kāi)發(fā)商深入的當(dāng)下，土地增值稅清算潮，勢(shì)必將帶來(lái)開(kāi)發(fā)商的資金壓力加大。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重。按國(guó)家稅收有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)達(dá)到20%以上，要繳納土地增值稅。而今年1-2月，全國(guó)土地增值稅實(shí)現(xiàn)收入189.4億元，同比增長(zhǎng)162.3%，比去年同期增速提高190%。一直以來(lái)，土地增值稅的收取因?yàn)榉N種原因始終有些不了了之的意味——一旦清查，勢(shì)必對(duì)于開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流產(chǎn)生極大影響。

　　一個(gè)典型性個(gè)案出現(xiàn)在5月11日的長(zhǎng)沙。就在這一天，長(zhǎng)沙出現(xiàn)迄今為止最大單筆土地增值稅繳款，稅額高達(dá)1132萬(wàn)元——根據(jù)國(guó)家相關(guān)稅收法律法規(guī)，該局對(duì)此項(xiàng)目的土地增值稅進(jìn)行了清算，認(rèn)定此項(xiàng)目共計(jì)應(yīng)繳納土地增值稅逾2028萬(wàn)元，已預(yù)繳逾687萬(wàn)元。這家在2006年至2008年期間開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，在這次清查中，補(bǔ)交稅款額度達(dá)到1341萬(wàn)元。現(xiàn)實(shí)狀況是，這毫無(wú)意外地帶來(lái)了這家企業(yè)的現(xiàn)金流壓力。

　　這僅僅只是長(zhǎng)沙尚未浮出水面的土地增值稅補(bǔ)繳風(fēng)潮的一角。“嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅政策，可以在一定程度上抑制房地產(chǎn)企業(yè)的暴利。”北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授趙曉認(rèn)為，土地增值稅從嚴(yán)清算會(huì)顯著加大企業(yè)的稅收成本，降低房企利潤(rùn)水平，進(jìn)而降低房企的拿地?zé)崆椤�瀟湘晨報(bào)記者 戴丹 文潔