從今年的4月份開始算起，大盤跌了19%，地產(chǎn)股跌了32%，這是很驚人的。但這兩天，大盤好像“否極泰來”，連拉了幾天陽線，再加上大家預測，如果經(jīng)濟有二次探底的危險，地產(chǎn)可能會再次松綁。

　　記得在2008年金融危機特別嚴重的時候，我看出地產(chǎn)“有戲”了，因為經(jīng)濟不好，所以我們要用地產(chǎn)做英雄來救經(jīng)濟這個美人，但是現(xiàn)在也是經(jīng)濟可能會有問題的時候，我反而看低地產(chǎn)股。

　　地產(chǎn)股價值面臨重估

　　2008年，中國經(jīng)濟差不多處于改革開放以來最危險的時刻，需要“不擇手段”地把經(jīng)濟拉回到一個增長的狀態(tài)。而現(xiàn)在則完全不一樣，現(xiàn)在中國經(jīng)濟屬于兩難的狀態(tài)，房地產(chǎn)不收的話就會過熱，收了之后，可能就是經(jīng)濟增長大減速。

　　現(xiàn)在的房價，跟當時也不在同一個水平上，現(xiàn)在的房價已經(jīng)把“政府”逼到忍無可忍的程度了。所以在這種環(huán)境下，政策就像是做試驗，各個權(quán)重不一樣，高房價的負面作用和經(jīng)濟增長失速相比，兩害相權(quán)取其輕。

　　回到房地產(chǎn)股價上來，還要從另外一個角度來分析一下地產(chǎn)公司的盈利模式。我們現(xiàn)在看地產(chǎn)股跌了40%好像挺厲害，其實如果你拋開以前估值體系，用另外一套估值體系看它，其實還是很高。

　　地產(chǎn)公司最大的盈利面，最核心的競爭力有兩點：一個就是融資能力，尤其是廉價融資能力；第二點實際上是便宜的拿地能力。重估一家公司，不要看過去，只看這種暴利能不能持續(xù)，就已經(jīng)足以合理重估這家上市公司了。

　　在過去的幾年，一般評價一個上市公司，去看它的盈利水平和盈利增長速度，而地產(chǎn)公司的盈利，最重要的來自于高杠桿融資，還有高速增長的地價，這兩個是地產(chǎn)股過去盈利的主體。而現(xiàn)在，是不可能指望地價再像過去一樣，出現(xiàn)幾年翻幾倍的情況，各國政府都不會再允許地價輕易上漲，就包括歐美、中國香港，這些過去自由經(jīng)濟發(fā)展的國家和地區(qū)，政府也開始干預房價上漲。

　　至于地產(chǎn)行業(yè)的高杠桿，以后也不會再有了。比如說過去，資本金只有1個億，你可能撬動5個億，甚至10個億；現(xiàn)在我估計1個億的杠桿最多再撬動1個億，不會再放大那么多倍了，這兩個要素足以使房地產(chǎn)公司的盈利增長急劇收縮，重估地產(chǎn)股的時機已經(jīng)到來。

　　放量壓價曠日持久

　　實際上，之所以要重估地產(chǎn)股，是因為政策根本上改變了地產(chǎn)股的盈利模式，而且此輪地產(chǎn)政策將會作為調(diào)控宏觀經(jīng)濟的手段之一，長久持續(xù)下去。過去二十年就是一個自由經(jīng)濟泛濫的環(huán)境，未來政府干預會很厲害，尤其是金融業(yè)和地產(chǎn)業(yè)。

　　其實政府已經(jīng)說得很清楚，下一步是要控制房價，但不是壓房地產(chǎn)這個行業(yè)，總體上政府是希望把房地產(chǎn)的量再放出來。放量出來做什么？就是把真正的需求滿足掉。

　　對中國來講，人們賺了錢以后，不會都用于吃喝玩樂，很多人都愿意把錢存起來，最終錢怎么辦，肯定還是要找去處。去做股票？很多人不愿意，風險太大，尤其有錢的人，他可能就是買房子。所以即使房價再怎么漲，這批人可能也還是要買房。

　　但我們現(xiàn)在確實看不到放量。有人說也許量縮之后，價格略低，隨后市場就會放量。實際應該是這個情況，但過程可能會很長。

　　首先，已經(jīng)開的盤很難降價，因為一降價，他以前賣出去的房子，別人都會要找他，要降價補錢。其次，上次放量是房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈支撐不住的時候，但去年他們掙了錢，資金鏈并非很緊張。而且，房地產(chǎn)商的心態(tài)和上次調(diào)整也有很大不同。上次開發(fā)商不知道有苦日子，就是在2004年，甚至2008年調(diào)整的時候他們都不信邪，就是說我們這房子肯定一路上漲，杠桿拉得很猛。但現(xiàn)在可以說整體的經(jīng)營比過去保守多了。所以，我覺得這個可能是一個曠日持久的過程。

　　盡管如此，依然不要低估中國政府行政手段的力量，畢竟大批的房子在國有企業(yè)手里，央企的開發(fā)商是一支最大的生力軍，要用行政手段降價的話，應該比較容易。

　　保障房政策上位

　　我覺得，上周整個股市最重要的拐點是，住建部跟各地方政府簽了一個500多萬套保障性住房的協(xié)議，這等于是給地方政府下了“軍令狀”。這樣，整個房地產(chǎn)業(yè)的開工量不會減少，只不過是把房地產(chǎn)開發(fā)商的暴利給擠掉。

　　政府恨的是房價高漲，影響社會穩(wěn)定，又不希望開工量下來，很顯然，這兩個政策目標最終找到了保障性住房來依托，放量也會從中來。

　　可能短期由于財政的問題，地方政府沒有錢去開發(fā)，但我覺得當中央把財政、資金問題解決清楚之后，未來帶動整個經(jīng)濟發(fā)展的一個新的增長點是保障性住房。以后房地產(chǎn)開發(fā)商也蓋房子，但蓋的是限價房，是保障性住房，他沒有那么高的利潤了，所以這時候他的收入、利潤，整個行業(yè)的PE就會降下來。

　　若要判斷中國經(jīng)濟二次探底的話，那么現(xiàn)在絕對不是底，假如政府在保障性住房政策上執(zhí)行得不利，量上不來的話，確實是有這個危險的。但是我個人覺得在目前這個狀況下，政策手段比較多，而且就是真的有救經(jīng)濟的最重的手段，還是在保障性住房這個領(lǐng)域，這才是目前中國政府所推動的方向。而且政府一定會做很多的事情，來對沖掉由于打擊商品房領(lǐng)域所造成的負面影響。