隨著政策調(diào)控的日益嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大，房地產(chǎn)上市公司應(yīng)如何應(yīng)對(duì)當(dāng)前形勢(shì)成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。在昨日舉行的“2010中國(guó)房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會(huì)暨中國(guó)房地產(chǎn)投融資大會(huì)”上，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)上市公司短期現(xiàn)金充裕，但需警惕2010年流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)建立中長(zhǎng)期融資戰(zhàn)略，抵御政策調(diào)控引發(fā)的資金風(fēng)險(xiǎn)。

　　融資環(huán)境巨變

　　今年以來(lái)，隨著貨幣政策的適度調(diào)整和國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的接連出臺(tái)，信貸政策日趨緊縮，銷(xiāo)售回款放緩，房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源增速持續(xù)放緩。與2009年市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)回暖，房地產(chǎn)上市公司創(chuàng)下銷(xiāo)售佳績(jī)，大額銀行授信層出不窮以及資本市場(chǎng)融資活躍相比，當(dāng)前的融資環(huán)境發(fā)生了巨大變化。

　　中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組的最新報(bào)告顯示，相對(duì)于上年銀行信貸的快速增長(zhǎng)，2010年國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)率已大幅下降，銀行信貸的收緊使得1-4月房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源中，信貸占比為21%，同比下降2個(gè)百分點(diǎn)。銀行授信方面，1-3月，也僅有恒盛地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、云南城投幾家房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行授信，且總金額不超過(guò)500億元。2010年4月，房地產(chǎn)調(diào)控“新國(guó)十條”出臺(tái)后更是無(wú)一家房地產(chǎn)企業(yè)公布信息獲得銀行大額授信。

　　與此同時(shí)，政策的收緊使資本市場(chǎng)調(diào)整顯著，IPO、增發(fā)融資難度加大。截至2010年4月底，僅有中駿置業(yè)成功在港上市，此前計(jì)劃在香港分拆上市的太古地產(chǎn)于5月初宣布上市計(jì)劃暫時(shí)擱置；截至目前，國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)今年未有房地產(chǎn)公司獲批上市。

　　從已上市房地產(chǎn)公司的融資情況來(lái)看，2009年以來(lái)包括萬(wàn)科、金地等在內(nèi)的近50家企業(yè)公布了再融資計(jì)劃，擬募集資金總額達(dá)1000億元。2009年10月之后，證監(jiān)會(huì)在審核房地產(chǎn)企業(yè)IPO與再融資的過(guò)程中，增加了國(guó)土資源部出具意見(jiàn)的環(huán)節(jié)，通過(guò)再融資審核難度加大。2010年5月12日，招商地產(chǎn)因股價(jià)跌破增發(fā)價(jià)而宣布撤銷(xiāo)非公開(kāi)發(fā)行股票方案，成為本年以來(lái)撤銷(xiāo)增發(fā)提案的第一家房地產(chǎn)上市公司。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至5月14日，金地集團(tuán)、北京城建、華發(fā)股份、保利地產(chǎn)等8家今年公布增發(fā)預(yù)案的企業(yè)，股價(jià)已全部跌破擬增發(fā)價(jià)格，近期要成功完成增發(fā)融資的難度較大。

　　警惕流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

　　盡管去年在銷(xiāo)售回款強(qiáng)勁增長(zhǎng)之下，房地產(chǎn)上市公司的現(xiàn)金流狀況得到明顯改善，但今年企業(yè)業(yè)績(jī)成長(zhǎng)面臨更大的挑戰(zhàn)，需警惕2010年流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　報(bào)告顯示，2009年，滬深房地產(chǎn)上市公司和大陸在港房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流均值都由負(fù)轉(zhuǎn)正，滬深房地產(chǎn)上市公司的現(xiàn)金與總資產(chǎn)比值從10.94%提高到15.88%，大陸在港房地產(chǎn)上市公司的現(xiàn)金與總資產(chǎn)比值也提升兩個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到14.21%，短期抗風(fēng)險(xiǎn)能力明顯提升。但是，2010年一季度滬深房地產(chǎn)上市公司的凈負(fù)債率達(dá)到41.08%，較2009年末提高了8個(gè)百分點(diǎn)，未來(lái)房地產(chǎn)上市公司的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。

　　與此同時(shí)，今年4月以來(lái)，隨著房?jī)r(jià)調(diào)控政策的密集出臺(tái)，房地產(chǎn)板塊連續(xù)走低。截至5月20日，滬深房地產(chǎn)上市公司市值與年初相比下跌逾30%，大陸在港上市的房地產(chǎn)公司市值平均下挫近25%。

　　面對(duì)銀行貸款和股市融資的雙重緊縮，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)上市公司應(yīng)拓展多元融資渠道，更多使用信托、票據(jù)等方式。同時(shí)，在經(jīng)營(yíng)上通過(guò)多物業(yè)形態(tài)、多層次產(chǎn)品線的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

　　摩根士丹利亞洲董事總經(jīng)理婁剛認(rèn)為，未來(lái)一年，對(duì)有較大融資能力的公司來(lái)講是一個(gè)機(jī)遇，也是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在未來(lái)兩三年實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的最后一次機(jī)遇，企業(yè)應(yīng)采取中長(zhǎng)期的融資策略。

　　中國(guó)指數(shù)研究院院長(zhǎng)莫天全認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)目前受到調(diào)控政策的影響，但我國(guó)的城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程決定了房地產(chǎn)業(yè)依然有著廣闊的發(fā)展前景，而上市也依然是房地產(chǎn)企業(yè)做強(qiáng)做大的必由之路。記者 張 達(dá)