樓市回暖的溫度還健在，有的房地產企業卻感到陣陣涼意。由于在之前兩三年間的瘋狂土地擴張，一些企業在此輪調整中深陷債務危機，不得不折價提前贖回債權以保全自身。而另一些企業卻開始大舉發債，伺機擴張。在調整期的中國樓市中，房地產企業兩極分化的現象也愈加明顯。

　　企業折價提前回購債券

　　今日，中新地產將再次召開債券持有人會議，就公司提出的折價提前回購可轉換債券的建議進行投票。在4月16日，中新地產首次召開的債權人會議因與會代表未能符合要求而意外取消。

　　不同的是，此次中新地產的報價為每1萬港元本金支付6300港元，即按6.3折的價格回購債權，比上一次提出的4折報價提高了50%。不過，與其當初發債時承諾的1.2倍贖回價格仍然相差甚遠。

　　債權人面臨兩難抉擇，同意低價回購無疑利益受損，但如果拒絕，中新地產可能成為在此輪房地產調整中第一家被債權人“清算”的大型房地產企業，債權人也將因此蒙受更大的損失。

　　無獨有偶。早些時候，另一家房地產企業綠城中國也進行了一次提前回購債券的冒險行動，不過，這項以8.5折提前回購4億美元債券的要約最終還是得到了大多數債權人的同意。

　　綠城中國的闖關成功，給了中新地產以希望，如果債券持有人對此次報價滿意，則可稍稍緩解一下中新地產日益窘迫的資金鏈。

　　房企行動呈現“兩極分化”

　　不過，資金短缺的房地產企業并非都選擇折價回購債權，還有一些卻是在積極發債、趁勢擴張。當前房地產企業呈現出兩極分化的局面。

　　日前，龍湖地產向社會公開發行14億元企業債券，大部分用于自身擁有的3個地產項目的建設。保利集團在近期也發行了票面利率為4.72%的13億元企業債券。專家認為，企業紛紛發債籌措資金，一方面說明了企業銷售量放大，有能力舉債經營，另一方面也表明企業對房地產后市的看好。4月份，保利地產銷售面積為48.4萬平方米，銷售金額40.31億元，環比均增長30%。而龍湖集團截至4月底，銷售額超過50億元，比去年同期增長約66%。

　　這些房地產企業由于在此輪調整中較早調頭降價，銷售收入沒有出現大幅度的跌落，現金儲備情況較好，負債結構也比較合理，因此有能力進行舉債經營。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，發債是一個很好的事情，但如果在時間上安排不當，就會使企業在短時間內遭遇流動性風險。

　　預期不當導致過高融資成本

　　“之所以出現兩極分化，在于有的房地產企業過于冒進，不注重風險控制，導致債務風險集中釋放。”楊紅旭表示，這與企業的戰略和資本運作相關。

　　北京理工大學房地產研究工作室主任周畢文也認為，由于當初國內房地產的信貸從緊，有的房地產企業就轉向境外資本市場籌集資金，這對企業造成的壓力在國內房市繁榮的背景下還不會顯現，但當國內房地產形勢急轉直下后，就成為企業沉重的債務包袱。

　　周畢文說，境外融資不僅條件苛刻，籌資成本高昂，而且對方又都是資本市場上的老手，短期融資尚可，長期融資的危險性較大。例如，綠城中國這次回購的債權規定的年息為9%，每半年支付一次。

　　這一段時間國家對于房地產市場的信貸政策有所放寬，這也使得房地產企業的融資成本有所降低，比如房地產信托投資基金受到鼓勵。日前，綠城中國與中海信托股份有限公司訂立了信托協議，從工行計劃融資9.92億元至19.83億元。這使得綠城中國稍稍緩解了一下資金困局，此筆債券回購的資金也是源自這里。

　　“這主要是個預期問題。當初綠城等房地產企業敢于接受苛刻條件的境外融資，就是主觀看好國內房地產市場的走勢。而現如今龍湖地產等企業發債融資，也是基于自身對于房地產未來走勢的一個預期，可能認為這是一個抄底時機。”周畢文表示。

　　商報記者 韓哲