50.5億元“地王門”事件不但成為國內(nèi)地產(chǎn)界的標桿事件，也成為考驗政府相關(guān)地產(chǎn)政策的“試金石”。

　　1月27日晚，大龍地產(chǎn)(600159)披露了2009年報。截至2009年底，大龍地產(chǎn)總資產(chǎn)為30億元，歸屬于母公司所有者權(quán)益合計15.62億元，完成營業(yè)收入17.48億元，實現(xiàn)凈利潤3.39億元，每股收益0.82元。

　　相比雙料“地王”天竺地塊50.5億的拍賣總價款，大龍地產(chǎn)的總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、收入都是難以企及的。據(jù)有關(guān)媒體了解，上述地價款的20%已經(jīng)交清，剩余的80%應在180天內(nèi)交清。這意味著2010年5月20日前，大龍地產(chǎn)需交清40.4億元。

　　總資產(chǎn)僅有30億元的大龍地產(chǎn)如何吞下50.5億元的雙料“地王”，這不但成為地產(chǎn)界的標桿事件，也成為考驗政府地產(chǎn)政策的“試金石”。

　　成立孫公司曲線自救？

　　一周前的1月20日，北京市國土局剛剛發(fā)布了對北京市大龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“北京大龍“)的處罰公告，因欠繳“地王”土地價款，暫時停止了其在北京地區(qū)的拿地資格。

　　2009年11月20日，北京大龍一舉擊敗龍湖地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等全國大型知名房企，以50.5億元總價拍得位于北京市順義中央別墅區(qū)的天竺開發(fā)區(qū)22號住宅用地(下稱“天竺地塊”)，折合樓面價近3萬元/平方米，創(chuàng)造了當年北京市土地成交總價和樓面地價雙料“地王”。

　　北京大龍是上市公司大龍地產(chǎn)絕對控股的子公司，那么北京大龍和大龍地產(chǎn)真的擔心付不起“地王”錢而暫停其拿地資格嗎？

　　1月26日晚，作為北京大龍大股東——上市公司大龍地產(chǎn)(600159)終于給出了答案。當日大龍地產(chǎn)發(fā)布公告稱，控股子公司北京大龍于近日獨資成立了北京市諳盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“北京諳盈”)，并辦理了工商登記手續(xù)。新成立的公司注冊資本3000萬元，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、銷售自行開發(fā)的商品房。

　　與政府相關(guān)部門過招

　　上市公司早有準備？

　　正當資本市場為北京大龍受到警告而擔心時，這家受罰的公司卻在短短7天內(nèi)就宣布成立一家全資子公司北京諳盈，成功的完成了對自己的曲線“救贖”，拿地資格迅速失而復得。而就在一些人感嘆大龍的“高明手段”時，也不禁讓公眾產(chǎn)生了另一個疑問：那就是政府的“警示”手段到底有沒有作用！

　　北京諳盈的名字就頗值得揣測。諳字有“熟悉，精通”的意思，似乎暗示著這個公司在房地產(chǎn)開發(fā)與銷售方面“精通盈利”。

　　北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)公司總經(jīng)理楊少鋒對《證券日報》記者表示：“大龍這么做的確是給政府出了一個不小的難題，剛剛做出的處罰如此輕易的被公司化解掉，而且還為此特別發(fā)布公告，顯然是沒有真正意識到自身的問題。雖然政府這次處罰的目的主要是警告一些違規(guī)房企今后做事要注意，但大龍的這個行動也不可避免的將有關(guān)部門放到了一個尷尬的境地，自己剛剛做出的處罰效果如此微弱，顯然政府也要考慮是不是應該出臺更嚴厲的措施進行處罰�！�

　　況且成立一家有完全開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)，中間的用時至少有一個月的時間，這就說明大龍地產(chǎn)的這家新公司成立是早就計劃好的，可能在12月底的時候，公司就預知自己無法繳清地款，從而提前設(shè)計規(guī)避處罰。業(yè)內(nèi)人士如此分析。

　　雙料“地王”如何解套？

　　雖然成立了新公司，但是大龍地產(chǎn)此前在收到“警告”后的公告卻表示公司近期沒有在北京拿地的計劃，而作為一家上市公司既然做出如此表示，一般情況下是不會違背自己的公開表態(tài)。這也就是說，在讓新公司擁有拿地資格的背后，顯然還有一個更大的計劃。

　　楊少鋒分析說：“北京大龍能如此快的成立一家新公司，顯然不止為能重新?lián)碛心玫刭Y格。其更可信的目的應該是為順義地王的土地款融資。而這種拿地后以土地本身進行融資的行為在地產(chǎn)界可以說很普遍。而且從大龍地產(chǎn)現(xiàn)在的情況看，4個月內(nèi)靠自身根本無法籌集40億元現(xiàn)金，尋求與其他房企的合作是他的唯一出路，否則就很可能受到退地罰沒保證金的處罰�！�

　　他進一步分析說：“大龍地產(chǎn)很可能要將順義地王的土地注入到這家凈殼的房地產(chǎn)公司，然后以這家公司的股權(quán)來進行融資，畢竟北京大龍旗下不止順義地王一個項目，而一家受罰公司也會增加融資的難度�！�

　　也就是說，新公司很可能就是為了裝入順義地王而特別設(shè)立的，如此一來，這家只有后沙峪22號地一塊土地的公司資產(chǎn)就十分清晰，方便與一些大的房企或投資公司接洽融資事宜。

　　“解套”還得看政府態(tài)度？

　　一家中外合資開發(fā)商的高管1月27日向《證券日報》記者透露，“地王”解套的方式有很多種，比如像現(xiàn)在成立一個孫公司北京諳盈，由后者引入投資者來解套，或者大龍地產(chǎn)的大股東給其輸血，或者承擔一定的損失向政府退地等等。

　　雖然大龍地產(chǎn)在為順義“地王”的土地款竭盡全力，但是高達近3萬元/平方米的樓面價卻讓很多企業(yè)望而卻步，如果其不能給予未來的合作伙伴以極大好處的話，大龍地產(chǎn)想要融資也絕非易事，而一旦大龍地產(chǎn)做出重大讓步，那么地王能給其帶來的利潤也將大幅縮水，甚至可能是倒貼。

　　“現(xiàn)在政府部門只是給予輕微的‘警告’處罰，如果最后北京大龍付不起錢而采取罰沒保證金的方式，那北京大龍及上市公司會損失慘重的，而且這種嚴厲處罰的結(jié)果事實上很難施行。但如果采取‘地王’項目公司部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓或增資擴股，還是向政府退地等比較特殊的方式，其中至關(guān)重要的前提是得到相關(guān)政府部門的認可。這個時候，‘地王’能否解套就完全取決于政府的態(tài)度了”，上述地產(chǎn)人士如是分析。

　　同時，上述開發(fā)商提醒記者，其中解決問題的關(guān)鍵是看拍地合同是如何約定的。但遺憾的是，據(jù)2009年度報告披露，截至2009年12月31日，大龍地產(chǎn)尚未與北京市土地整理儲備中心簽訂相關(guān)合同。

　　另有一位上海地產(chǎn)人士向記者表示，一般情況下，拍地成功后會很快簽訂相關(guān)合同，但奇怪的是大龍地產(chǎn)為何在拍地成功1個多月而未簽訂合同呢？

　　昨日記者多次致電大龍地產(chǎn)董秘辦，但電話始終無人接聽。