雖說大多數(shù)房地產(chǎn)公司的2009年年報發(fā)布時間都預計為三四月份，但還是有部分房地產(chǎn)公司已經(jīng)發(fā)布了年報。

　　據(jù)統(tǒng)計，截至發(fā)稿前，中小企業(yè)板、深市主板、滬市已有15家左右的上市房企發(fā)布年報。其中，萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、廣宇集團、世茂股份、萊茵達置業(yè)、新湖中寶和臥龍地產(chǎn)等企業(yè)在杭州及浙江其他城市都有房地產(chǎn)項目開發(fā)。年報顯示，2009年，房產(chǎn)企業(yè)的利潤呈現(xiàn)爆發(fā)性增長。雖說2010年市場不太明朗，但大多數(shù)房企在年報中預測，2010年的市場不會太差，業(yè)績不會大幅回落。

　　銷售超額完成——

　　房地產(chǎn)業(yè)2009年利潤增長驚人

　　從多家房地產(chǎn)公司近期公布的2009年年報可以看出房地產(chǎn)公司銷售額呈爆發(fā)式增長。2009年房地產(chǎn)行業(yè)整體業(yè)績增速超過50%。

　　“2009年上半年隨著各種房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的實施，市場明顯回暖，銷售快速回升。2009年中期公司經(jīng)營計劃因此調整，迅速加大新開工面積并加快工程進度，確保后續(xù)可售房源。”很多房產(chǎn)公司在年報中如此回顧2009年經(jīng)營策略。全國最大房產(chǎn)公司萬科本周二剛剛發(fā)布的A股2009年度報告透露，2009年萬科全年累計銷售金額達634.2億元，在國內房地產(chǎn)企業(yè)中率先突破600億元。萬科去年實現(xiàn)凈利潤53.3億元，同比增長32.1%。

　　杭州老牌房企廣宇集團歸屬于母公司所有的凈利潤達16629.35萬元，同比增長41.16%。新湖中寶去年累計實現(xiàn)合同銷售收入76.4億元，同比2008年增加253.7%，銷售收入創(chuàng)歷史最好業(yè)績。世茂股份在報告期內實現(xiàn)凈利潤2.06億元，同比增長更是驚人，達到394.28%。

　　2009年房企利潤之所以呈現(xiàn)爆發(fā)性增長，這和2009年全國市場的一片紅火密可不分：在寬松的貨幣政策和巨大的需求作用下，2009年房地產(chǎn)成交量、成交額和房地產(chǎn)開發(fā)投資額等多項指標均創(chuàng)下歷史新高。2009年，全國商品住宅銷售面積8.53億平方米，同比增長43.9%；商品住宅銷售額3.82萬億元，同比增長80%；全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3.62萬億元，同比增長16.1%。

　　歸結到各個房產(chǎn)公司的年報，這一點也體現(xiàn)為全年銷售計劃的超額完成：2009年，保利地產(chǎn)實現(xiàn)房地產(chǎn)簽約面積562.69萬平方米，簽約額433.82億元，分別同比增長131%和141%。

　　業(yè)績將慣性增長——

　　2010年，房價大幅回落可能性不大

　　進入2010年，面對恢復營業(yè)稅征收期限、土地首付款提高50%、房貸普遍收緊等一道緊過一道的宏觀調控政策，樓市成交量已連續(xù)兩個月呈現(xiàn)低迷徘徊的態(tài)勢。今年的樓市究竟將發(fā)生怎樣的調整？

　　縱覽各家公司的年報，上市房企們的判斷基本一致：2010年，房價不排除局部或小幅的回落，大幅振蕩的可能性不大。

　　對于2010年樓市的發(fā)展，大家共同的認識是“平穩(wěn)”。廣宇集團判斷：當前的一系列調控政策顯示出政府適度調控房地產(chǎn)市場過度投機確保民生的態(tài)度，房地產(chǎn)行業(yè)短期波動不可避免。當前各城市房地產(chǎn)市場供不應求的狀況會隨著供應的回升而得到緩解，短期內國內房地產(chǎn)市場將逐漸趨于平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。

　　但平穩(wěn)當中不排除局部的波動：保利地產(chǎn)在年報中判斷，房地產(chǎn)市場不排除在整體穩(wěn)定的情況下出現(xiàn)階段性和局部的波動。而廣宇集團認為，不排除部分房價漲幅過快的一線城市進入調整的可能。

　　還有公司在年報中明確表示，房價大幅回調的可能性很小。因為從整個房地產(chǎn)行業(yè)來看，2010 年發(fā)展方向何去何從，最大變數(shù)來自于政策的導向和變化。而2010 年的調控政策也非單邊的“抑”或“揚”。宏觀經(jīng)濟恢復快速增長、城市化進程加速、通脹預期、保障性住房比重增加等均支持行業(yè)繼續(xù)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，但通貨膨脹和房價過快上漲壓力下帶來的包括信貸、產(chǎn)業(yè)和稅收調控政策在內的宏觀調控，將使市場向下。

　　由此，相關分析機構認為：雖然種種收緊政策已開始執(zhí)行，但對于經(jīng)歷了業(yè)績爆發(fā)增長的房地產(chǎn)公司而言，2010年業(yè)績將慣性增長。

　　首先，由于銷售周期和會計結算因素，2009年四季度以來的部分銷售業(yè)績可能不會計入2009年年報，價量充分增長帶來的業(yè)績提升有可能順延到2010年一季度。萬科就表示，雖說2010年預計竣工面積較去年有所下降，但因考慮到2009年末已售待結算資源的盈利水平明顯提升，公司2010年凈利潤的增長不會受到重大影響。其次，房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流非常充裕，雖然銀行已經(jīng)開始收緊房地產(chǎn)貸款，但很多房地產(chǎn)企業(yè)的凈負債率已下降到近四年來的最低水平，房地產(chǎn)公司可能更多地運用自有資金和其他預收款來開發(fā)新的項目。第三，在經(jīng)濟由復蘇轉向穩(wěn)固向上的路徑中，CPI等指標的提升也會助推房地產(chǎn)銷售面積和價格的增長。2010年房地產(chǎn)整體價格上行幅度有限，但如果交易量能維持2009年70%左右的水平，整體業(yè)績增幅仍能保持40%左右。

　　樂觀中謹慎——

　　布局二三線城市和商業(yè)地產(chǎn)

　　在2009年年報中，記者發(fā)現(xiàn)，各大上市房企在2010年的經(jīng)營計劃中無一例外地提到了加大二三線城市和商業(yè)地產(chǎn)土地儲備的想法，并付諸行動。這已成為抵御2010年市場風險的重要手段。

　　廣宇集團目前開發(fā)項目均分布在杭州、黃山、肇慶等二三線城市。該公司認為，未來在人口紅利背景下的城市化進程提速將給二三線城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供重大機遇。2010年將繼續(xù)保持以二三線城市開發(fā)為主的戰(zhàn)略。保利地產(chǎn)也表示，2010年，為應對行業(yè)競爭，將適度向其他二三線城市輻射，積極把握城鎮(zhèn)化和保障性住房的發(fā)展機遇，實現(xiàn)公司規(guī)模平穩(wěn)較快發(fā)展。臥龍地產(chǎn)雖然起步于紹興，但目光也較長遠。截至去年底，該公司在二三線城市的土地儲備建筑面積已達到218.75萬平方米，保障了未來公司業(yè)績的穩(wěn)定增長。

　　而從萬科的年報看，除京滬廣深一線城市之外，杭州、佛山、寧波、沈陽等城市的凈利潤占萬科整體的比例，均高于其營業(yè)收入占公司整體的比例，表現(xiàn)出了高盈利能力。

　　專家認為，2010年，房價上漲過快的一線城市調整可能性較大，二三線城市房產(chǎn)商業(yè)績增長的持續(xù)性被看好。雖然從絕對數(shù)上看，這些城市的房價已處于高位，但同一線城市的房價收入相比，成都、重慶、長沙等地的房價收入比還不算高，從房價的上漲幅度看，未來這些地區(qū)的銷售量有可能繼續(xù)保持2009年的態(tài)勢。

　　而受宏觀調控影響較小的商業(yè)地產(chǎn)也成為一些房企眼中的“避風港”。2009年，世茂股份購入面積超過400萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)土地儲備，供公司未來4~5年開發(fā)使用。該公司還規(guī)劃在未來1~2年內，將商業(yè)地產(chǎn)土地儲備增加到1000萬平方米以上。公司將主要致力于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、銷售和經(jīng)營。新湖中寶也表示將適度加大對商業(yè)地產(chǎn)的投入。