樓市在買(mǎi)賣(mài)雙方僵持、觀望中度過(guò)了國(guó)十條出臺(tái)后的第一個(gè)月。業(yè)內(nèi)外似乎都在屏息等待房地產(chǎn)業(yè)中倒下的第一塊多米諾骨牌。就目前情形看，中小房企仍將首當(dāng)其沖，一位開(kāi)發(fā)商直言，“我們頂多能撐三個(gè)月，其實(shí)大家都差不多�！倍�就區(qū)域來(lái)說(shuō)，受中心城市輻射帶動(dòng)的中小城市或大城市的遠(yuǎn)郊區(qū)域?qū)⒙氏阮I(lǐng)跌。業(yè)內(nèi)人士坦言，部分二、三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)降幅將超過(guò)30%.

　　⊙記者 于兵兵 潘建

　　房?jī)r(jià)何時(shí)開(kāi)始松動(dòng)，也許歷史經(jīng)驗(yàn)可引以為鑒。2008年7月，隨著金融危機(jī)加劇，樓市成交開(kāi)始直線(xiàn)下降，但房?jī)r(jià)仍然堅(jiān)定上漲。整整三個(gè)月后，也就是到2008年10月，上海等一線(xiàn)樓市成交量只有2007年同期的兩成左右，房?jī)r(jià)由此直線(xiàn)下跌。

　　一個(gè)可以對(duì)比的數(shù)據(jù)是，今年年初以來(lái)，樓市成交同樣連續(xù)數(shù)月下降，而房?jī)r(jià)持續(xù)堅(jiān)挺。到了5月，上海等地樓市成交量再次跌到去年同期的兩成不到。而房?jī)r(jià)是否也將由此推開(kāi)下跌的第一波浪潮？

　　本期周刊，上海證券報(bào)深入采訪(fǎng)大中小三類(lèi)房企，一個(gè)明確的共識(shí)是：大房企此輪房?jī)r(jià)抗跌性更強(qiáng)，其原因是2009年巨額的銷(xiāo)售回款支撐，加上此前融資儲(chǔ)備的充裕。相反，中小城市中小房企的資金壓力正逐漸加大，用他們的話(huà)說(shuō)，就是銀行的門(mén)難登，購(gòu)房者又不買(mǎi)賬！降價(jià)，已成必由之路。而一些受訪(fǎng)企業(yè)更直言，房?jī)r(jià)最多再挺3個(gè)月！

　　中小房企：房?jī)r(jià)最多再挺3個(gè)月

　　房企A，曾獲評(píng)上海民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)，其早年建設(shè)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目目前仍是上海地標(biāo)性建筑之一。而今天，已經(jīng)被迫轉(zhuǎn)戰(zhàn)三線(xiàn)城市的A企業(yè)正在為無(wú)處尋錢(qián)而苦惱不已。

　　張先生(化名)是A企業(yè)某項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人，近日，與銀行人士吃飯溝通是他的主要工作之一。據(jù)他介紹，目前房企從銀行貸款正變得越來(lái)越難�！耙郧耙恍┓中芯湍軟Q定的貸款項(xiàng)目，現(xiàn)在全部要拿到總行去批。另外，如果開(kāi)發(fā)商以前的貸款還沒(méi)有還清，那再借錢(qián)就更麻煩�！睆埾壬�坦言目前“壓力很大�！�

　　通過(guò)降價(jià)來(lái)增加現(xiàn)金流，這一點(diǎn)A公司不是沒(méi)有想到。據(jù)張先生介紹，該公司的部分樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)始嘗試小幅降價(jià)，比如9.8折或9.9折的優(yōu)惠。“但購(gòu)房者根本不買(mǎi)賬。”張先生說(shuō)。

　　“現(xiàn)在上海，包括上海周邊城市很多售樓處都只有看房咨詢(xún)的人，買(mǎi)房的人幾乎沒(méi)有。在利空政策還沒(méi)出盡的時(shí)候，誰(shuí)不想等到形勢(shì)明朗一些再做決定？”克而瑞機(jī)構(gòu)上海事業(yè)部副總經(jīng)理李振宇稱(chēng)。

　　而當(dāng)記者問(wèn)及A公司在政策未有轉(zhuǎn)向的情況下，其資金還能支撐多久時(shí)，張先生稱(chēng)最多三個(gè)月。也就是說(shuō)，如果其他融資渠道都沒(méi)有突破，三個(gè)月后，A公司在售樓盤(pán)將考慮大幅降價(jià)，折扣底線(xiàn)為30%。

　　雖然此輪政策主要針對(duì)住宅物業(yè)，但一些開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓的中小企業(yè)也同樣被波及。浙商王先生(化名)在上海南外灘黃金地段擁有一棟爛尾寫(xiě)字樓。憑借其與世博區(qū)域隔江相望的地段優(yōu)勢(shì)，曾醞釀在五月開(kāi)盤(pán)的該寫(xiě)字樓定下了單價(jià)6萬(wàn)左右的意向售價(jià)。

　　不巧的是，隨著4月底房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的到來(lái)和五一冷清的成交打擊，王先生意向銷(xiāo)售價(jià)格一降再降，目前定價(jià)只有4萬(wàn)多，但仍不敢貿(mào)然開(kāi)盤(pán)。

　　“現(xiàn)在，幾乎40%以上的開(kāi)發(fā)商選擇推遲開(kāi)盤(pán)。一是因?yàn)槟壳靶蝿?shì)不明朗，二是現(xiàn)在可能即便降價(jià)也賣(mài)不動(dòng)。受此影響，我們這些代理企業(yè)的策劃部門(mén)也到了幾乎無(wú)事可做的地步�！鄙虾Ｒ拙悠髣澆抗ぷ魅藛T稱(chēng)。

　　王先生同樣面臨非常緊張的資金壓力。據(jù)了解，他有意到老家浙江永康舉行一場(chǎng)推介會(huì)，意向購(gòu)房者需要交納的意向金高達(dá)百萬(wàn)元，但同時(shí)可以獲得一份價(jià)值數(shù)萬(wàn)元的黃金制禮品。如果數(shù)月后無(wú)意購(gòu)房，意向金可以返還�！斑@意味著開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)意向金獲得巨額的短期融資，禮品就是開(kāi)發(fā)商付出的利息成本�！币晃涣私庠撈髽I(yè)的人士介紹。

　　除了一線(xiàn)城市的中小房企外，二、三線(xiàn)城市的中小房企日子更加難過(guò)。“今年二、三線(xiàn)城市的房屋開(kāi)工量非常大，這需要龐大的資金投入。而且二、三線(xiàn)以前的監(jiān)管力度很弱，包括樓盤(pán)剛出地面就銷(xiāo)售等都沒(méi)有得到有效控制。這時(shí)候執(zhí)行收緊銀行信貸和嚴(yán)格監(jiān)管市場(chǎng)，將給二、三線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)商帶來(lái)很大的壓力�！睆V州一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商稱(chēng)。

　　龍頭房企：降價(jià)是遲早的事

　　雖然這輪降價(jià)可能由中小房企領(lǐng)跌，但大房企仍最終難免降價(jià)之路。據(jù)上海證券報(bào)了解，在數(shù)日前的一次萬(wàn)科集團(tuán)內(nèi)部會(huì)議上，萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮告誡各地分公司不要心存幻想。原因是“政府抓的很緊。現(xiàn)在還不是最嚴(yán)厲的狀態(tài)。”同時(shí)，萬(wàn)科集團(tuán)授權(quán)地方分公司可視各地情況調(diào)整銷(xiāo)售及價(jià)格策略。

　　到17日，北京萬(wàn)科率先小幅降價(jià)，業(yè)內(nèi)預(yù)期北京房?jī)r(jià)將就此進(jìn)入全面調(diào)整。而萬(wàn)科在上海的樓盤(pán)雖未出現(xiàn)明顯降價(jià)跡象，但業(yè)內(nèi)稱(chēng)萬(wàn)科、保利等大型房企都改變了早期的樂(lè)觀預(yù)期，對(duì)樓市可能出現(xiàn)下行的判斷越來(lái)越明顯。

　　大型房企可能出現(xiàn)普遍降價(jià)趨勢(shì)的時(shí)間點(diǎn)是在今年下半年。據(jù)了解，大量房企的新盤(pán)上市周朝定在今年下半年，在供給量大幅增加和需求觀望雙重作用下，房企降價(jià)將不可避免。而一線(xiàn)城市周邊樓市的率先降價(jià)將傳導(dǎo)至一線(xiàn)城市。

　　成交量暴跌是開(kāi)發(fā)商不敢漲價(jià)的主要原因。地產(chǎn)專(zhuān)家薛建雄介紹，上周上海商品住宅網(wǎng)上簽約量不足6萬(wàn)平方米，只有正常市場(chǎng)情況下一天的成交量。北京中原地產(chǎn)李文杰則稱(chēng)，北京情況比上海更糟。業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，如果宏觀調(diào)控政策在較長(zhǎng)周期內(nèi)持續(xù)目前的力度，房?jī)r(jià)必將進(jìn)一步松動(dòng)。

　　“有地產(chǎn)名人說(shuō)開(kāi)發(fā)商可以撐一年肯定是夸張的，我覺(jué)得在目前的形勢(shì)下開(kāi)發(fā)商最多也就能撐半年。” 潛龍地產(chǎn)副總經(jīng)理賀承軍稱(chēng)。中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜也預(yù)計(jì)，開(kāi)發(fā)商在堅(jiān)持兩三個(gè)月后降價(jià)在所難免。受此影響，廣州房?jī)r(jià)或在8月份回落10%，其中，郊區(qū)回落15%左右，市區(qū)下降5%。