“據(jù)內(nèi)部人士近日透露，本月起，萬科將在全國(guó)范圍內(nèi)降價(jià)，以加快銷售量，搶占市場(chǎng)�！薄�—6月第一天，這樣一則消息在業(yè)內(nèi)傳播。在此之前，在萬科重兵集結(jié)的北京，降價(jià)的消息若隱若現(xiàn)。

　　近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，時(shí)下萬科五號(hào)公園樓盤內(nèi)新近開盤的獨(dú)棟商業(yè)項(xiàng)目萬科五號(hào)公社，實(shí)際銷售均價(jià)已從4月的5萬元/平方米下降至4.55萬元/平方米。實(shí)際上，萬科在北京的四大熱銷樓盤皆已降價(jià)促銷。

　　雖然對(duì)“全國(guó)降價(jià)”的說法，萬科表示不予置評(píng)，但2008年萬科主動(dòng)降價(jià)，引領(lǐng)行業(yè)步入價(jià)格下降通道的一幕或許將再次重演。

　　萬科五號(hào)公社暗降4500元

　　萬科五號(hào)公社是萬科五號(hào)公園樓盤內(nèi)的獨(dú)棟商業(yè)項(xiàng)目。一位房地產(chǎn)中介調(diào)查機(jī)構(gòu)高鋪經(jīng)理向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，4月20日時(shí)，該機(jī)構(gòu)在調(diào)查北京商業(yè)地產(chǎn)銷售價(jià)格時(shí)，萬科五號(hào)公社銷售均價(jià)為5萬元/平方米，而到了5月14日再次進(jìn)行調(diào)查時(shí)，萬科公司主動(dòng)向他們更正說，當(dāng)時(shí)的銷售均價(jià)已下降4500元/平方米，降至4.55萬元/平方米。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在實(shí)地調(diào)查時(shí)，該樓盤的營(yíng)銷代理方北京世聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司一位銷售員說，該棟商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目原先預(yù)計(jì)銷售均價(jià)為5～6萬元，新政后，均價(jià)約在5萬元/平方米，后來根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況，時(shí)下實(shí)際銷售均價(jià)已調(diào)至4.55萬元/平方米。

　　近日搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心發(fā)布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，截至5月25日，三月至五月間，北京城區(qū)及五個(gè)近郊區(qū)縣90個(gè)熱點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)樓盤中，90%的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)上漲，最高漲幅達(dá)50%。而萬科五號(hào)公社逆市降價(jià)，多少有點(diǎn)意外，此外，萬科五號(hào)公社地處北京CBD東擴(kuò)區(qū)的黃金地帶，位置優(yōu)越，降價(jià)更難理解。

　　對(duì)于記者的疑問，該銷售員表示，萬科堅(jiān)持市場(chǎng)定價(jià)，會(huì)適市而定，根據(jù)市場(chǎng)層面的反饋，萬科適時(shí)適市對(duì)定價(jià)做了調(diào)整。

　　萬科北京四樓盤價(jià)格松動(dòng)

　　此外，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，萬科在北京熱銷的另外三個(gè)樓盤時(shí)下也出現(xiàn)了價(jià)格松動(dòng)的跡象。

　　5月初，萬科藍(lán)山以3.98萬元/平方米開盤，低于預(yù)期的4萬元/平方米，而一次性付款還可享受9.7折優(yōu)惠，老業(yè)主享受9.9折優(yōu)惠。

　　而萬科北京另一個(gè)樓盤金隅萬科城也在降價(jià)。據(jù)新浪樂居上的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份該樓盤銷售均價(jià)為1.8萬元/平方米，5月份下降5.56%至1.7萬元/平方米。

　　5月16日，萬科假日風(fēng)景最后兩棟樓以實(shí)際銷售均價(jià)約為24200元/平方米開盤，比原先預(yù)期開盤價(jià)25000元/平方米下降800元，相比3月份該樓盤的開盤價(jià)24250元/平方米，也略有下降。一位業(yè)內(nèi)人士透露，此次開盤的兩棟樓為“工業(yè)化產(chǎn)品”，實(shí)際建設(shè)成本比以前的產(chǎn)品還貴700元/平方米左右。

　　由此可見，萬科時(shí)下在北京熱銷的四大樓盤：萬科五號(hào)公園、萬科藍(lán)山、金隅萬科城與萬科假日風(fēng)景均出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)。

　　意在搶占市場(chǎng)份額？

　　萬科在北京開始降價(jià)銷售，這是否緣于公司資金鏈緊張，急于出貨以緩解資金壓力？其實(shí)不然。

　　據(jù)4月27日萬科發(fā)布的2010年第一季度財(cái)報(bào)，第一季度期末，萬科手持現(xiàn)金179.2億元，而公司短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期借款的總和為127.4億元。由此可見，萬科現(xiàn)金流比較充沛。

　　一位長(zhǎng)期跟蹤萬科的證券業(yè)分析師認(rèn)為：“從萬科的財(cái)務(wù)狀況分析，如果市場(chǎng)持續(xù)低迷，萬科至少能撐5～6個(gè)月。如果不再拿地，存貨周轉(zhuǎn)速度下降一半，支撐一年到兩年都沒問題，資金鏈仍舊可以延續(xù)。”

　　“像萬科這樣的成熟企業(yè)降價(jià)不是因?yàn)槿卞X，而是想在行業(yè)低谷時(shí)逢低吸納市場(chǎng)占有率�！鄙虾Ｖ性�地產(chǎn)研究部總監(jiān)宋會(huì)雍向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者解釋道：“正是因?yàn)闀r(shí)下不缺錢，才讓萬科具有降價(jià)搶占市場(chǎng)的更大資本�！�

　　其實(shí)，當(dāng)行業(yè)處于低谷時(shí)，正是大企業(yè)們擴(kuò)大地盤的天賜良機(jī)。從歷史上看，萬科是此中熟手，也是巧手。2008年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控之際，正是萬科率先降價(jià)，將行業(yè)從觀望期帶入了降價(jià)通道，萬科也因搶先降價(jià)，擴(kuò)大了地盤。

　　2010年農(nóng)歷年初，萬科股份總裁郁亮在與機(jī)構(gòu)投資者溝通時(shí)便闡述了萬科對(duì)本輪地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度：“要聽政策的話，中央政策是什么，我們跟著做，這樣才能為這個(gè)行業(yè)提供更大的發(fā)展空間。”

　　5月15日，郁亮在萬科內(nèi)部一次會(huì)議中再次告誡公司員工：“不要心存僥幸”，“要跑得比對(duì)手快”。

　　一位房地產(chǎn)公司營(yíng)銷總經(jīng)理說，郁亮的意思很明顯，萬科不會(huì)對(duì)政府本輪地產(chǎn)調(diào)控的決心“心存僥幸”，萬科還不如利用行業(yè)低谷良機(jī)，搶占市場(chǎng)份額。這也符合萬科近年來堅(jiān)持的“快速開發(fā)，提高資金周轉(zhuǎn)率”的企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略。

　　萬科一季度財(cái)報(bào)顯示，萬科在珠三角、長(zhǎng)三角和環(huán)渤海區(qū)域的銷售面積同比分別下降45.1%、33.9%和0.1%。為了實(shí)現(xiàn)在行業(yè)低谷時(shí)搶占市場(chǎng)份額的目標(biāo)，降價(jià)以釋放銷售量或許是萬科唯一的出口。

　　此外，完成今年銷售目標(biāo)的壓力也迫使萬科作出降價(jià)舉措。

　　2009年萬科全年共實(shí)現(xiàn)銷售金額634.2億元，而王石的目標(biāo)是2010年銷售額實(shí)現(xiàn)25%～30%的增長(zhǎng)，即達(dá)到792.75億元～824.46億元的銷售額。

　　一位業(yè)內(nèi)人士透露，萬科全年60%的可售房源集中在宏觀環(huán)境更不確定的下半年上市。為了沖擊792.75億元～824.46億元年銷售目標(biāo)，萬科也會(huì)被迫降價(jià)，釋放手中“貨物”。

　　基于此，宋會(huì)雍認(rèn)為，“不要心存僥幸”，“要跑得比對(duì)手快”，這正是郁亮吹響了的全國(guó)降價(jià)的沖鋒號(hào)。

　　他認(rèn)為，萬科會(huì)先從政策最嚴(yán)、成交量最冷的區(qū)域開始，然后逐漸推廣至全國(guó)。開始時(shí)，降價(jià)幅度預(yù)計(jì)不會(huì)很大，以試探式降價(jià)策略為主。據(jù)悉，時(shí)下萬科在廣州、蘇州等地的個(gè)別樓盤價(jià)格也出現(xiàn)了松動(dòng)。

　　萬科：順應(yīng)變化合理定價(jià)

　　昨日，就全國(guó)降價(jià)的說法，萬科向本報(bào)回復(fù)稱，近期國(guó)家及各地連續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)政策，抑制市場(chǎng)向過熱發(fā)展，這些政策調(diào)控力度之大，調(diào)控態(tài)度之堅(jiān)決，為近年來所少見，相信必然會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生顯著影響。

　　萬科一貫認(rèn)為，價(jià)格是由市場(chǎng)決定的，企業(yè)只能“發(fā)現(xiàn)”價(jià)格，而不可能單方面“決定”價(jià)格。萬科將積極主動(dòng)順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)，以合理的價(jià)格贏得客戶的支持。萬科也將積極主動(dòng)順應(yīng)市場(chǎng)變化趨勢(shì)，尊重市場(chǎng)實(shí)際情況合理定價(jià)，按照購房者愿意接受的價(jià)格售出產(chǎn)品。

　　此外，萬科公關(guān)部在電話中說，“全國(guó)降價(jià)”不知其來源如何，不予置評(píng)�！坝嘘P(guān)各地的價(jià)格情況，萬科實(shí)行由各地管理層根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況決定。在6月初公司沒有發(fā)布公告前，我們不能評(píng)論。公告發(fā)布后，以該公告數(shù)據(jù)為準(zhǔn)�！�

　　專家說法

　　房?jī)r(jià)或步入明降期

　　《國(guó)房分析咨詢報(bào)告》上海研究組首席分析師陳真誠(chéng)表示，前段時(shí)間，業(yè)內(nèi)一些人誤讀了5月13日溫家寶總理在天津的講話，斷章取義地強(qiáng)調(diào)了“加強(qiáng)協(xié)調(diào)，適時(shí)適度”一詞，認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向了，而忽略了“區(qū)別對(duì)待，有保有壓”。而房地產(chǎn)就屬于“壓”的范圍，而不是“�！钡姆懂�，近段時(shí)間加強(qiáng)土地增值稅的清算與房產(chǎn)稅的討論，更加證實(shí)了房地產(chǎn)屬于“壓”的范圍。在這個(gè)時(shí)候萬科降價(jià)，短期內(nèi)可能比宏觀調(diào)控政策對(duì)房企的沖擊力更大。

　　北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究室主任周畢文也贊同此觀點(diǎn)：“萬科的榜樣效應(yīng)是巨大的。如果不出意外，萬科在北京的價(jià)格調(diào)整，將會(huì)拉開北京房?jī)r(jià)正式調(diào)整的序幕，進(jìn)而帶動(dòng)行業(yè)從時(shí)下的觀望期步入明降期。”

　　上海中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，萬科將扮演“大企業(yè)帶頭明降”的角色，而率先動(dòng)手的大企業(yè)最終也將從中獲得最大收益，后面跟著降的企業(yè)，只有降幅更大才能吸引購房者。(記者 葉書利)