受國家及廣東省頒布的房地產(chǎn)新政的刺激和住宅剛性需求反彈的帶動，深圳住宅銷售市場率先出現(xiàn)明顯的反彈跡象。世邦魏理仕7月15日發(fā)布的研究報(bào)告指出，由于市場資金充裕，購買資產(chǎn)熱潮由住宅延伸至辦公樓及商鋪，從而帶動了各類物業(yè)價(jià)格相繼上漲。

　　豪宅市場量價(jià)齊升

　　隨著前期累積購房需求在今年年初的一次性爆發(fā)，深圳高檔公寓從第一季度就開始銷情暢旺，成交大幅反彈。但開發(fā)商仍普遍采取保守定價(jià)策略，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，一季度深圳一手高檔住宅平均價(jià)格在頭三個(gè)月內(nèi)仍有6.4%的下跌。

　　然而，這樣的行情并沒有持續(xù)。隨著廣東省出臺十五條樓市新政，從降低購房成本、提升購房者支付能力及增加潛在購房需求等多個(gè)方面扶持住宅市場，樓市成交回升，再加上價(jià)格的深度調(diào)整，在鼓勵自住及改善型需求入市的同時(shí)也刺激了投資需求。

　　報(bào)告指出，隨著成交量繼續(xù)大幅上升，在新增供應(yīng)不多的情況下，高檔住宅可售存量迅速減少，一手高檔公寓售價(jià)在第二季度急促上揚(yáng)，環(huán)比大漲9.8%。

　　與豪宅銷售市場的熱火朝天不同，深圳高檔住宅租金在上半年持續(xù)下跌。受到企業(yè)裁員潮及就業(yè)市場不景氣的影響，高檔住宅租賃市場自去年下半年已開始需求轉(zhuǎn)弱，而年初剛性需求的爆發(fā)又令部分人轉(zhuǎn)租為買，令租賃市場雪上加霜。世邦魏理仕的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，深圳高檔住宅租金較2008年末下跌6.4%，服務(wù)式公寓的租金更是大幅下降8%。

　　價(jià)格猛漲與租金的大幅下挫形成鮮明對比，引發(fā)市場分析人士擔(dān)憂，“寬松的信貸環(huán)境和較低的利率水平增加通漲預(yù)期及催生投資需求，上半年的量價(jià)急升已令市場產(chǎn)生一定程度的泡沫，如果沒有整體經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)性全面恢復(fù)作為基礎(chǔ)，下半年高端住宅價(jià)格雖然有可能仍在高位徘徊，但將面臨一定的回調(diào)壓力。”世邦魏理仕的研究人員指出。

　　在他看來，下半年，新興豪宅區(qū)后海的大型住宅項(xiàng)目太古城、三湘海尚將展開預(yù)售，這兩個(gè)高檔住宅項(xiàng)目最終將為市場提供約3000個(gè)豪宅單位，供應(yīng)短期內(nèi)尚算充足。隨著經(jīng)濟(jì)增長的逐步回升及就業(yè)市場的回暖，高檔公寓租金應(yīng)可在下半年靠穩(wěn)。

　　各類物業(yè)價(jià)格普漲

　　住宅市場的火爆也在向?qū)懽謽恰⑸啼仭⒐�業(yè)物業(yè)市場蔓延，相關(guān)物業(yè)的租賃需求第二季度均出現(xiàn)回穩(wěn)跡象，租金跌幅收窄，出現(xiàn)企穩(wěn)回升跡象。

　　報(bào)告指出，盡管外資公司短期內(nèi)對深圳優(yōu)質(zhì)辦公樓的需求難以大幅回升，但在深圳政府對金融及總部企業(yè)落戶深圳進(jìn)行補(bǔ)貼政策的刺激下，預(yù)計(jì)國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)及大型國有企業(yè)將成為優(yōu)質(zhì)辦公樓的需求主力。

　　對于下半年深圳辦公樓租賃市場的價(jià)格走向，報(bào)告認(rèn)為，整體辦公樓租金有望在下半年回穩(wěn)，但由于從舊商務(wù)區(qū)及舊辦公樓搬遷至新興商務(wù)區(qū)的趨勢仍在繼續(xù)，各區(qū)租金表現(xiàn)將有所分化，其中福田中心區(qū)優(yōu)質(zhì)辦公樓租金預(yù)計(jì)將繼續(xù)領(lǐng)先整體市場。

　　而商鋪市場由于總體需求穩(wěn)定，租金獲得平穩(wěn)增長，2009年上半年深圳優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金上漲1.6%。“上半年深圳優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總體需求并未出現(xiàn)明顯萎縮，特別是來自餐飲業(yè)的零售商和國際快速時(shí)裝品牌積極尋找合適的鋪位擴(kuò)張或進(jìn)駐本地市場。”

　　與此同時(shí)，一些商場出于提升檔次、改善運(yùn)營狀況等目的，紛紛進(jìn)行租戶調(diào)整，釋放出一些可供租賃的優(yōu)質(zhì)零售空間，導(dǎo)致二季度末深圳優(yōu)質(zhì)商鋪空置率為8%，較2008年末上升2.5個(gè)百分點(diǎn)。報(bào)告預(yù)計(jì)，隨著商場的運(yùn)營日趨成熟，租金水平有望進(jìn)一步提升。