在資金泛濫的沖擊下，上海豪宅市場再度掀起一輪高潮。上周，繼售價(jià)4.8萬元/平方米的邊遠(yuǎn)豪宅星河灣264套房源被預(yù)訂后，單價(jià)高達(dá)5萬元/平方米的上海黃浦灣也在推出當(dāng)天就銷售一空，新天地附近的翠湖天地嘉苑也出現(xiàn)排隊(duì)搶號(hào)購買場景。與此同時(shí)，租金回報(bào)率進(jìn)一步下降，上海5個(gè)豪宅集中板塊投資回報(bào)率平均低于2.4%。

　　豪宅市場正呈現(xiàn)一片火熱跡象。今年上海湯臣一品、華山夏都、浦東星河灣、新華路1號(hào)等豪宅迎來成交開門紅，而下半年即將登陸的外灘九里、濱江凱旋門、香港名都、鵬利海景、四季雅苑等，未開盤先展開“飆價(jià)戰(zhàn)”，少則單價(jià)五六萬元，多則高達(dá)20萬元，打平世界一線豪宅價(jià)格。據(jù)悉，豪宅買家非常多元化，既有私營企業(yè)老板，也有近年迅速積累財(cái)富的金融界人士，還有“小非”解禁的獲利者。在他們看來，城市核心地段的豪宅好比“績優(yōu)股”，市場不好時(shí)抗跌性強(qiáng)，市場反彈時(shí)漲幅大。

　　國際經(jīng)驗(yàn)顯示，一旦宏觀經(jīng)濟(jì)有所恢復(fù)，豪宅價(jià)格反彈是最快的。1997年初，香港豪宅售價(jià)攀至高峰，1998年受亞洲金融危機(jī)沖擊引發(fā)價(jià)格“跳水”，2000年又因網(wǎng)絡(luò)泡沬爆破嚴(yán)重打擊投資信心，市場長時(shí)間沉寂。至2003年初“非典”爆發(fā)，香港豪宅市場降至谷底。但從2003年下半年起，在“個(gè)人游”政策和CEPA實(shí)施的刺激下，香港經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場也強(qiáng)勁回升，到2006年經(jīng)濟(jì)完全復(fù)蘇，豪宅市場也屢屢創(chuàng)出新高。領(lǐng)先普通住宅市場兩年之久。

　　目前，投資豪宅的最大風(fēng)險(xiǎn)在于租金回報(bào)率過低。作為傳統(tǒng)的豪宅集聚地，新天地板塊中的二手房買家約50%以上是出于投資需求購置的。但與2007年的平均租賃價(jià)格相比，如今市場平均投資回報(bào)率下跌了20%-30%。如一套108平方米的翠湖天地御苑，原先租金可至2萬元/月，但從2008年開始，由于全球金融危機(jī)導(dǎo)致客源減少，租金水平一路下滑，目前市場平均租賃水平僅為1.2萬元/月-1.5萬元/月，而另一套翠湖御苑的140平方米物業(yè)，月租金曾經(jīng)一度達(dá)到3.2萬元/月，但如今也下降至1.5萬元/月。以現(xiàn)在的房價(jià)計(jì)算，租金回報(bào)率僅僅為1%。

　　上海中原研究咨詢部提供的數(shù)據(jù)也顯示，自2008年以來，上海高檔公寓的租賃投資回報(bào)率便在一路走低。2009年第二季度，上海全市二手豪宅的租賃投資回報(bào)率為2.66%，環(huán)比下跌了0.13個(gè)百分點(diǎn)。在全市五個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的豪宅集中板塊內(nèi)，二季度居首的古北板塊投資回報(bào)率也不過只有3.08%；新天地板塊投資回報(bào)率為2.84%，陸家嘴板塊2.8%，徐家匯板塊2.51%，南京西路板塊2.27%，均明顯低于國際水平。相比之下，香港豪宅的租金回報(bào)率在2.5%-4.5%之間。