江寧、江北作為南京樓市商品住宅的兩個主要供應(yīng)區(qū)域，一直以來以其較大的供應(yīng)量和相對較低的價格，成為南京樓市剛性需求、投資性需求的主要購買區(qū)域，與江南八區(qū)分享南京樓市，形成三分天下的樓市格局。

　　然而，今年以來，在江寧房價即將破“八”的拉動下，量與價的微妙變化，令全市地產(chǎn)格局產(chǎn)生較大的變化。從供應(yīng)格局來看，江寧板塊持續(xù)開發(fā)將近10年，板塊發(fā)展?jié)u趨成熟，土地供應(yīng)量漸少，商品住宅供應(yīng)量呈逐步持續(xù)下滑，2008年板塊新增商品住宅187萬㎡，較2007年下降18%；今年上半年，板塊僅有67.89萬㎡商品住宅上市，同比下降13%；在過去的3個月，板塊上市量分別僅為656、0和1193套，7月甚至是零上市；而江北板塊，雖然也歷經(jīng)數(shù)年高速發(fā)展，橋北板塊的數(shù)個大盤已近尾聲，但在過江通道建設(shè)的利好影響下，板塊向北、向西縱深發(fā)展動力持續(xù)，延續(xù)著江北板塊一直以來的大供應(yīng)量，過去三個月板塊的上市量分別達(dá)1084、2487和3476套，8月的上市房源基本由板塊西片、北片的阿爾卡迪亞、盤金華府、北江豪庭貢獻(xiàn)，占據(jù)全市上市量的半壁江山。

　　從板塊成交格局來看，江寧板塊過去一直是南京的價格低谷，但在經(jīng)歷了東山區(qū)域的成熟、2007年的“地王”襲擊后，商品住宅價格也一路上揚(yáng)，今年以來破“八”之聲不絕于耳，而板塊商品住宅的整體均價也一直在5500-6000元/㎡之間徘徊，整體即將站上6000元/㎡的高位。

　　在江寧商品住宅單價即將整體破六、總價突破50萬的形勢下，剛需群體的購買抗性漸漸增大，開始轉(zhuǎn)投單價、總價相對略低的江北板塊，呈現(xiàn)江寧成交大幅下滑而江北不斷上升的局面，在8月江寧板塊僅成交1600套左右的情況下，江北板塊的成交則達(dá)到近3200套，是江寧成交量的近兩倍。

　　網(wǎng)尚機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，自今年6月份以來，在江寧板塊加快推地進(jìn)程的影響下，未來一段時間，今年下半年的江寧板塊，在供應(yīng)量方面或有增加，成交量或有上升，但已難撼動江北板塊一枝獨(dú)秀的供應(yīng)量、成交量做大的格局。

　　河西雙量齊跌 認(rèn)購量跌幅近50%

　　近期的河西板塊一直是樓市當(dāng)之無愧的熱點(diǎn)，板塊內(nèi)住宅成交均價也不斷創(chuàng)出新高。但是8月成交數(shù)據(jù)卻顯示，河西板塊無論是認(rèn)購量還是成交量都出現(xiàn)了較為明顯的下滑，其中認(rèn)購量跌幅接近50%(8.1-8.31，河西認(rèn)購698套；7.1-7.31，河西認(rèn)購1339套)，這與河西板塊的熱鬧表象似乎有些不太相符。

　　另一方面，河西一些樓盤的定位紛紛改走高端路線，高價樓盤比比皆是，在河西房價難以現(xiàn)頂?shù)那闆r下，一些心有余而力不足的購房者或許不敢再輕易“高攀”河西。

　　九月50家樓盤沖刺“金九銀十”

　　8月份，南京雖有近30家樓盤新推房源，但以老盤居多，大規(guī)模推新房源寥寥無幾。網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)有關(guān)人士認(rèn)為，房價過快上漲，國家最近不斷釋放嚴(yán)防樓市泡沫的信號，也導(dǎo)致購房者觀望情緒漸濃，不再沖動出手。

　　9月又一次成為南京開發(fā)商競相賣房的好時機(jī)。據(jù)統(tǒng)計9月份南京將有約50家樓盤新推房源，其中有十多家純新盤首次亮相。

　　萬科金色里程推出234套新房源，價格預(yù)計在10000元/平方米左右；時代天地廣場推出挑高小戶型，均價在1.3萬元/㎡左右；中北品尚首先推出01棟，面積從60多平方米的一房到100-130平方米的三房不等，現(xiàn)定于9月26日開盤；大發(fā)凱鴻雋府245戶電梯洋房也預(yù)計在9月推出，面積從80到160平方米不等，價格預(yù)計在14000元/平方米左右。金地名京預(yù)計9月推出01幢小戶型公寓，面積40-70平方米不等；雅居樂花園將于9月推出二期峰匯組團(tuán)和上品2組團(tuán)，分別為高層洋房與小高層酒店式公寓，價格待定。宋都美域加推200余套新房源，均價預(yù)計在12000元/平方米左右。

　　上市新盤將主要集中在江寧、河西、城中三大板塊。其中江寧、河西約10家左右，城中、城北約5家，城南、江北、城東以及南京周邊也有部分樓盤推出新房源。

　　網(wǎng)尚機(jī)構(gòu)對8月份南京樓市的盤點(diǎn)昨日出爐。上月南京全市商品住宅認(rèn)購9626套，成交8284套(含溧水、高淳)；與7月份認(rèn)購9460套、成交9372套相比，南京樓市商品住宅成交量出現(xiàn)了較為明顯的跌幅，環(huán)比跌幅為11.6%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)歷了排隊(duì)、搖號、搶房、搶地這些瘋狂亂象之后，樓市微調(diào)信號顯現(xiàn)。